撇除重組收益影響后，中國(guó)奧園虧損額較2023年擴(kuò)大。

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扭虧

3月18日晚，中國(guó)奧園（3883.HK）公告稱，預(yù)期2024年年度取得虧損凈額不超過(guò)30億元及公司股東應(yīng)占溢利凈額不超過(guò)5000萬(wàn)元。

盈利預(yù)告

公告顯示，中國(guó)奧園虧損凈額減少及股東應(yīng)占虧損凈額轉(zhuǎn)為公司股東應(yīng)占溢利凈額主要由于公司完成境外債務(wù)重組取得重組收益；交付體量減少令銷售物業(yè)收入確認(rèn)減少；就物業(yè)項(xiàng)目作出減值撥備增加等綜合因素所致。

值得注意的是，撇除重組收益的影響后，中國(guó)奧園預(yù)期虧損凈額及公司股東應(yīng)占虧損凈額均較2023年取得擴(kuò)大虧損。

歸母凈利潤(rùn)

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前港股扭虧房企已增至三家，分別為中國(guó)奧園、中國(guó)金茂以及冠中地產(chǎn)；A股扭虧房企仍只有兩家，分別為市北高新和珠江股份。

扭虧港股房企

2023年11月，中國(guó)奧園境外債務(wù)重組獲得通過(guò)，2024年3月完成境外債務(wù)重組，這在一定程度上緩解了境外債務(wù)壓力。

近日，中國(guó)奧園公告稱，宣布其境外債務(wù)重組計(jì)劃取得新進(jìn)展，即持有期再延長(zhǎng)六個(gè)月至2025年9月22日。

02

財(cái)務(wù)狀況

據(jù)官網(wǎng)介紹，中國(guó)奧園1996年在廣州成立，2007年在香港上市，已成為涵蓋地產(chǎn)、商業(yè)、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新、教育、美麗產(chǎn)業(yè)等板塊的千億級(jí)綜合性企業(yè)集團(tuán)。

奧園集團(tuán)擁有中國(guó)奧園、奧園美谷（000615.SZ）等上市公司。

中國(guó)奧園官網(wǎng)

2024年9月，中東投資機(jī)構(gòu)Multi Gold Group Limited成為中國(guó)奧園第一大股東，Alobeidli接棒創(chuàng)始人郭梓文，成為公司新任董事會(huì)主席。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，Multi Gold持股比例達(dá)16.48%；Ace Rise持股數(shù)降至5.02億股，持股比例為13.31%；郭梓文持股數(shù)為6.18億股，持股比例為16.38%。

早年間，中國(guó)奧園發(fā)展速度較快，到2019年銷售額曾達(dá)到1180億元，躋身行業(yè)30強(qiáng)；2020年更是進(jìn)一步增長(zhǎng)至1330億元。

2021年和2022年，中國(guó)奧園分別累計(jì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售金額約1210.3億元和202.2億元。

2023年，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約137.12億元，2024年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約51.9億元。

截至2024年6月末，中國(guó)奧園總資產(chǎn)為1886.34億元，總負(fù)債1904.07億元，凈資產(chǎn)-17.72億元，自2021年起公司開(kāi)始資不抵債。

資產(chǎn)負(fù)債率

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)奧園主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的86%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至相同報(bào)告期，中國(guó)奧園流動(dòng)負(fù)債有1646.71億元，其中短期負(fù)債高達(dá)534億元。

相較于短債壓力，中國(guó)奧園流動(dòng)性趨于枯竭，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有16億元，現(xiàn)金短債比低至0.03，公司短期償債壓力巨大。

除此之外，中國(guó)奧園還有257.36億元非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)227.96億元。

整體來(lái)看，中國(guó)奧園的剛性債務(wù)合計(jì)761.96億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息負(fù)債比為40%。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，中國(guó)奧園銀行及其他借款約為540.36億元，優(yōu)先票據(jù)及公司債券約為214.87億元，以及可轉(zhuǎn)換債券約為6.83億元。

從融資渠道看，中國(guó)奧園渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，其還通過(guò)股權(quán)融資、應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

在現(xiàn)金流方面，2021年以來(lái)中國(guó)奧園籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，公司融資渠道遇阻，面臨再融資壓力巨大。

籌資性現(xiàn)金流

從資產(chǎn)質(zhì)量方面看，中國(guó)奧園其他應(yīng)收款高達(dá)446.75億元，不僅規(guī)模較大對(duì)資金占用，還存在回收風(fēng)險(xiǎn)。

總得來(lái)看，中國(guó)奧園銷售持續(xù)疲軟，除去重組收益業(yè)績(jī)?nèi)蕴潛p，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力惡化；資不抵債，現(xiàn)金流緊張，短期償債壓力巨大。

03

債務(wù)重組

2021年11月，中國(guó)奧園爆出經(jīng)營(yíng)困境，此后公司啟動(dòng)全面?zhèn)鶆?wù)重組，并開(kāi)始不斷出售資產(chǎn)。

2022年1月，中國(guó)奧園正式公告宣布公司境外債違約，對(duì)所有境外債停付本息，并直接選擇進(jìn)行境外債務(wù)重組。

到了2023年7月，中國(guó)奧園交出了一份境外債重組方案，披露境外債務(wù)重組主要條款獲主要債權(quán)人小組代表支持，隨后與債權(quán)人小組成員簽訂重組支持協(xié)議。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)奧園當(dāng)初提出重組方案時(shí)或許對(duì)市場(chǎng)持一種樂(lè)觀的態(tài)度，然而市場(chǎng)走向并沒(méi)有如預(yù)期那般，所以公司債務(wù)重組的推進(jìn)容易遇到問(wèn)題，公司仍面臨著資金壓力。

2024年3月，中國(guó)奧園宣布完成境外債務(wù)重組，這在一定程度上緩解了境外債務(wù)壓力。

同年9月，中國(guó)奧園引入阿聯(lián)酋的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)MultiGold，其持股比例達(dá)到16.48%，成為單一最大股東，