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樓市復蘇分化:深圳日光盤,廣州卻拖后腿,佛山交易量受限

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文|鄧浩志

樓市小陽春,廣州墊底,佛山遇瓶頸

3月中旬,樓市已經進入小陽春行情已有半個月。簡單總結一下目前市場情況:一線及強二線城市樓市全面復蘇。



在一線城市中,深圳表現最為強勁,再現日光盤,預計三個月內房價就會上漲。廣州則相對較弱,但今年小陽春行情已恢復至去年四季度水平,市場確認見底,不過分化明顯。核心區嘗試漲價,而郊區仍需以價換量。北京和上海的情況則居中。

在二線城市中,杭州表現最為突出,情況和深圳類似,預計二季度會出現房價上漲。這主要得益于杭州孵化出大量高科技企業,人口和經濟始終是樓市表現的基本決定性因素。

此外,成都也非常強勢,近期地王記錄已經刷新,成交量自去年四季度以來一直保持強勢。這是受益于國家西部戰略備份計劃的結果。

除了成都外,西安的情況也類似。其余中部城市在樓市見底復蘇之后,基本都上了一個新臺階,沒有進一步往前走,但也沒有跌回去。

至于佛山,屬于標準二線城市的情況。隨著市場好轉,看房人數增多,但交易量卻很難進一步突破。一方面,大開發商為了保利潤,不愿進一步降價;另一方面,廣州客戶現在較少進入佛山,使得需求難以放量;再者,前幾年賣地少,優質地段新盤和新貨不多,市場選擇面減少。而這種土地供應減少、開工面積減少、投資開發減少導致的新房供應減少,將會在未來兩年逐步得到體現。如果市場需求逐步增加,這類市場可能會出現一個不小的供不應求階段,最終可能會引發一波房價報復性的反彈。

未來住宅層高不低于3米,新政小調整大改變

近日,住房和城鄉建設部部長倪虹表示,我國住宅層高標準將提高到不低于3米。這意味著,實施了多年的層高國家標準即將迎來改變。雖然層高只調高了一點點,但由于可操作性強,要求具體而清晰,執行的阻力也不高,所以大概率能夠得到準確落實。這也將對未來住宅舒適度有一定的提升。我認為,出政策就應該出這些具體的、可量化的、可執行的。這些明確的要求,市場才能收到確定性,監管也能有明確標準。所以必須點個贊。

此新政策對市場有何影響?

首先,目前我們的商品房絕大多數層高都在2.8—2.9米左右,甚至有些為了多蓋一層樓增加效益,層高只有2.65米。而3米到3.3米則已經是品質較高的改善型項目的配置,3.6米基本已經是豪宅樓盤的配置。未來所有住宅都不低于3米,住戶的舒適性肯定有提高。一是層高提升,會降低壓抑感,使得人的主觀感受獲得提升;二是裝修布局上的可能性也更大了,比如可以裝更大的吊燈,局部增加夾層空間,中央空調的送風管道也可以優化;三是收納空間也更多了,可以往上繼續拓寬……

就房地產市場而言,在各地建筑新規下,住房的使用率越來越高,配合層高的進一步提升,新產品的居住舒適度可能比舊產品有更大的提升。更好的新一代住房產品誕生,也是供給側改革的一種,這也將刺激市場改善型需求的釋放。

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