云南房網前幾天報道過，昆明新房（住宅）庫存已經下降到454萬平方米，是至少13年來的最低點，但由于去年新房銷售速度也比較慢，所以庫存去化時間仍然超過15個月，屬于庫存積壓狀態。

可是具體到各個城區，庫存與去化周期又不一樣，根據克而瑞的統計，截至2月份，新房庫存量最大的是官渡區，最少的是五華區；但按去化時間來算，五華區反倒是去化周期最長的，高達20.9個月，呈貢最短，只要12個月就能完成去化。

昆明最新新房（住宅）庫存與去化狀況（克而瑞圖表）

按照房地產行業的一般觀點，房產去化如果不超過12個月，不少于6個月，就屬于比較健康的狀態。這也就說，在五個城區中，只有呈貢的庫存比較合理，12個月的去化周期也屬于合理范圍。

但事實確實如此嗎？呈貢的大部分開發商和在售項目卻說，呈貢的房子也不好賣，去化比較慢，大多數樓盤都是現房狀態卻仍舊無法清盤，即便價格不高，好些樓盤一個月銷量也只有個位數，和統計數據體現出來的只有12個月的去化周期有比較大的差距。

為什么明明按照過去12個月的銷售速度來算，呈貢的新房庫存只要12個月就能賣完，但絕大多數樓盤都賣了好幾年，卻仍舊無法清盤，難道呈貢的庫存和去化周期統計有誤？

統計當然沒有多大問題，問題主要出在銷售業績“貧富不均”。呈貢現有在售樓盤17個（含大漁、馬金鋪和七甸），去年賣了近70萬平米，成績似乎不錯，但問題是去年呈貢的新房銷售業績，主要是邦泰的兩個項目——邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云創造的，也正是這兩個項目的暢銷，拉高了呈貢去年的住宅銷售速度，使得呈貢的新房庫存去化周期下降到了只有12個月，但其他項目其實賣得一般，有的樓盤庫存還很多，比如老盤興港上錦灣就有庫存近10萬平米，去化遙遙無期。綠地健康城、滇池晴翠、綠地東海岸、中交錦瀾府等樓盤也有不少存貨。

這也就是說，過去一年呈貢新房市場的銷售真相，是邦泰大口吃肉，其他開發商喝湯，有些甚至連湯都不怎么能喝得上。

邦泰·臻境今年初就實現了首批次交付

邦泰的兩個項目到底有多暢銷呢？邦泰·臻境是去年5月開盤的，邦泰·悅九章·彩云是7月開盤，從去年5月開始，兩個項目就輪番占據昆明新盤銷售月度榜的首位，直到9月因為貨包不多才勢頭減弱，但也基本維持在前十行列。

根據克而瑞的統計，去年邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云兩個項目分別賣了7.19億和7.02億，雖然名次只排在昆明所有樓盤當中的14和15位，但那是因為兩個項目較為便宜，均價都不過萬，在計算銷售金額的時候比較“吃虧”。如果按銷售面積計算，位次很可能排進昆明前五左右。

相比之下，呈貢其他樓盤就賣得很一般了，因為呈貢本身房價較低，去年一年除了邦泰·臻境和邦泰·悅九章，幾乎沒有其他呈貢項目出現在昆明新房月度銷售金額排行榜的前十位，事實上去年昆明銷售金額前30的樓盤中，也只有邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云兩個呈貢項目上榜。

去年昆明賣得最好的30個樓盤中，呈貢區只有邦泰兩個項目上榜

正是由于邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云的強勢表現，讓呈貢的新房（住宅）去化周期縮短到12個月，而且去年個別月份，呈貢的住宅去化周期甚至還不到12個月，總體上顯得非常健康，但具體個各個項目，表現卻相差甚遠。

至于邦泰·悅九章和邦泰·臻境為什么能夠在呈貢表現出兩騎絕塵的巨大優勢，有產品層面、價格層面、銷售策略層面等一系列因素，并不是偶然現象，相關分析也比較多，本文不再贅述。

如果不算兩個邦泰項目，呈貢的新房庫存并沒有數字上看起來那么樂觀，大多數項目去化仍舊比較慢。也許是因為統計數字誤導，呈貢區去年底到今年初出讓了多個住宅地塊，對外招商推介的還有其他地塊，繼續增加供應，這有可能導致呈貢新房去化周期拉長，超過12個月的合理區間。

不過好消息是，呈貢的新增項目中有兩個就屬于邦泰，按照邦泰打法和產品競爭力，銷售去化可能也比較快。