1

在我們東方大國的話語體系里面，做人做事，更看重師出有名。

做人時，看重生前身后名。做事時，非常講究給一個事情定性。

所以定性兩個字，基本上就決定了一個事情的重量級、對待的態度和處理的方式。

這幾天最重磅的事情，一個是中辦和國辦發布的《提振消費專項行動方案》，還有一個是3月17日六部門聯合召開的關于消費專項行動的新聞發布會。

這兩個重磅事情都提到了房地產。而且相較于之前，這一次關于房地產的描述出現了新變化。

房地產，第一次被歸入了大宗消費。

在《提振消費專項行動方案》稱，實施大宗消費更新升級行動。一是加大消費品以舊換新支持力度。二是更好滿足住房消費需求。三是延伸汽車消費鏈條。

在經歷過房住不炒之后，這一次咱們將房地產放在了消費范圍。

不要小看這一個小小的變化。這個小小的變化就把房地產就進入到了積極鼓勵和精心呵護的周期里。

要知道，當下刺激消費、呵護消費是經濟發展的重中之重。而房地產能進入到這個范疇內，就足以說明2025年在房地產政策方面仍然是積極的，仍然是主動的。止跌回穩仍然是一個必達的目標。

在此次關于消費提振的方案里，房地產被放入到了大宗消費更新升級行動里，專門辟出來一段來強調即將落地的措施。

加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。

落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。

適時降低住房公積金貸款利率。

擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作

這些措施，基本上把下階段關于房地產就市的重點給講清楚了。下一步救市的動作就是三大塊。

收儲、降低買房成本和拆遷改造。

收儲是消滅市場上的庫存。讓各個城市的庫存盡快回到合理的庫存周期。

降低買房成本從降低稅費和降低公積金利率來進行。當下的公積金利率在2.85%，今年還會進一步下行。

城中村和危舊房改造，釋放出部分剛需和改善的需求。

一手削供給，一手增需求，中間降低摩擦成本和持有成本。

2025年的救市大招是完全針對著病癥下的藥。

2

2025年，房地產是一定要重點呵護的。

因為樓市雖然在復蘇，但是復蘇的仍然不太穩。

就在前幾天，國家統計局公布了70個大中城市的房價指數和1-2月房地產的數據。

這里面能夠看出樓市正在發生的一些變化。

從1-2月整體的房地產數據來看，樓市正在逐漸摸底。

有三個可以長期追蹤的指標出現了改善。

第一個指標，是房地產開發投資增速降幅收窄。

全國房地產開發增速在過去的12個月首次出現了降幅收窄。1-2月房地產開發投資同比下降9.8%，降幅比全年收窄0.8個百分點。

第二個指標，是新建商品房的銷售出現大拐點。

1-2月，新建商品房銷售面積同比下降了5.1%，降幅比去年收窄了7.8個百分點。新建商品房銷售額下降2.6%，降幅收窄了14.5個百分點。

新房市場，不管是銷售面積還是銷售金額，1-2月份的數據都出現了大幅收窄。尤其是銷售額和銷售面積的增速曲線，第一次出現了交叉，銷售額收窄大于銷售面積，說明70個大中城市的價格數據出現了向上的態勢。

第三個指標，是國房景氣指數出現了明顯的向上。

2月份的國房景氣為93.8，從去年的1月到今年的2月，國房景氣指數經歷了先跌后漲的走勢。

從去年10月份以來，國房景氣指數就超越了去年1月的指數，開始一路向上。今年1-2月份，國房景氣指數比去年大大增強。

這三個指標是觀察房地產市場整體狀態的非常重要的指標，從這三個指標里能夠感受出來行業復蘇的跡象。

房地產確實是在復蘇，但是復蘇得并不牢靠。這個可以看看70個大中城市房價的追蹤表。

從這里面可以看出來，部分城市的房價又出現了松動。

2月份70個大中城市新建商品住宅的房價指數，止跌的城市25個，相比較1月份的28個止跌城市，減少了3個。

其中鄭州、武漢、長沙、惠州、三亞的新房價格指數，在連續兩個月止跌之后，2月份又重新進入到了下跌的狀態。

2月份70個大中城市二手住宅指數中，止跌的城市從1月份的10個城市變成了5個。上海、天津等城市二手住宅的價格又進入了下跌通道。

房價是個滯后的指標，先量后價，價格止跌才是救市真正成功的信號。

雖然房地產行業整體的指標出現了改善，從2月份的70個大中城市的房價指數來看，房價并未完成止跌，救市的政策還是需要進一步加碼。

3

今年的救市節奏，相比較去年發生了一些根本性的變化。

去年的救市主要是大開大合式的全拳出擊。每次的救市都有一個明確的信號，都有多個部門的聯動和行政性的大招祭出。

這種救市方式容易在短時間內掀起市場情緒的逆轉。

而今年的救市節奏更像是小步快跑。

小步快跑式的救市有兩個特征。

一個特征是救市的儀式感不強。

今年不會像去年一樣，每次救市之前先發出政策的指令槍，讓大家明白無誤的看到開始了規模性的救市。今年會把救市的政策和其他措施一起結合著推出來。

比如這次的消費專項行動，就隱藏著房地產救市的動作和大招。

另一個特征是救市的政策更加精準。

當下樓市最缺的政策和大招，就是去庫存。而今年樓市的重要大招就是城中村危舊房的改造和財政收儲。都是樓市最需要的政策。也都是需要財政花錢的政策。

一旦開始花錢，救市就進入到了實質性的階段。

所以雖然當下的樓市依然沒有觸底，但是2025年的樓市并不需要特別的悲觀。

摸底之年，離底已經不遠了。

不只是咱們這樣看，包括國際投資機構也對2025年的國內房地產行業有了一些改觀。

前幾天瑞銀發布了一個報告，對未來的國內房地產做了一些預測。他們根據對國內房地產數據的觀察，發現了一線城市和核心二線城市的房地產市場出現穩定跡象。

這種跡象，有點類似于2014-2015年的市場拐點。

他們預計到2026年初全國房價將達到穩定。而對于部分在一二線城市有大量土地布局的開發商，瑞銀上調了這些開發商的評級。比如將綠城、越秀和建發調整為買入。

這是外資機構對于國內房地產的態度。

不管內外，對于2025年的國內房地產一個共識正在達成。

2025年，是國內房地產的拐點之年，今年大概率能夠觸底成功。

當然，觸底成功還需政策的持續支撐。2025年還會有更多的政策來支撐房地產行業。