3月18日，招商蛇口（001979.SZ）發布了2024年業績。然而，交出的成績單并不亮眼。

財報顯示，公司營業收入為1789.48億元，同比微增2.25%；歸母凈利潤40.39億元，同比下滑36.09%；扣非歸母凈利潤約為24.49億元，同比下降57.27%。

2024年，招商蛇口的信用減值損失、資產減值損失合計約為60.34億元，相較于2023年增長了1.5倍，對于利潤構成了較大影響。其中，存貨跌價準備達35.75億元，主要原因為部分房地產項目銷售價格未達預期。

此外，該公司2024年毛利率下滑了1.28%，資產總額縮水了5.31%。

分區域來看，江南區域2024年營收占比28.27%，位居第一；華東區域貢獻占比23.61%，位居第二；華南區域占公司總營收20.91%，排名第三。

地產開發業務仍然是招商蛇口最主要的營收來源，占比87.38%，其余部分為資產運營與物業服務。其中，物業服務2024年增長9.37%，收入達到154.37億元，在三個業務板塊中增長相對較多。

華東區域業績掉隊

2024年，招商蛇口簽約銷售金額為2193.02億元，簽約銷售面積為935.9萬平方米，處于行業前五。

從區域貢獻度來看，華東區域營收占比從2023年的26.38%滑落至2024年的23.61%，跌出第一；江南區域2024年營收增長21%，在招商蛇口總盤子中占比28.27%，反超華東位居第一；華南區域2024年也有38.53%的強勁增長，占公司總營收20.91%。

同時，在華東區域中，作為招商蛇口傳統戰略高地的上海，2024年銷售成績更是嚴重掉隊。

2023年招商蛇口在上海銷售額645.57億元，排名第一。2024年驟降至348.47億元，同比下降46%，失去頭把交椅，市場份額被中海、保利反超。其中，中海地產2024年在上海全口徑銷售額702億元，超出招商蛇口1倍多。

上海市場集中度CR10從2023年的58%上升至2024年的65%，但招商蛇口市占率從12.3%下滑至8.7%。

具體項目層面，招商蛇口2024年新推的松江時代潮派TOD項目兩次開盤去化率僅77%，閔行浦江瀾庭項目三次開盤去化率42%，遠低于2023年核心項目85%以上的去化水平。

低去化率導致存貨周轉天數從2023年的987天上升至2024年的1245天，資金占用成本同比增加12.96%。

在此情況下，擔任招商蛇口華東區域總經理的溫恩奇壓力倍增。

溫恩奇自2024年初起升任招商蛇口華東區域總經理，并繼續兼任上海公司總經理。此次晉升與其在2022-2023年連續兩年帶領上海公司實現銷售額超600億元的業績直接相關（2022年741.25億元、2023年645.57億元）。

華東區域是招商蛇口核心利潤貢獻區，而溫恩奇的前任蔣鐵峰、呂斌均以“華東區域總經理兼上海總經理”身份推動上海市場擴張，后分別升任集團董事長、副總經理。溫恩奇的晉升想必也是招商蛇口“上海戰略高地”這一傳統的延續。

但溫恩奇此番剛履新一年，就丟掉了上海銷冠，雖說也有客觀因素，但在上海市場下滑幅度如此之大，也是始料未及的。

或許正是為了應對上海市場份額競爭壓力，2025年1月，招商蛇口對華東區域進行了架構調整，杭州公司正式更名為浙江公司，寧波公司則調整為事業部，并入浙江公司管理。此番調整后，華東區域的城市公司架構將精簡為上海公司、浙江公司和福建公司。

與此同時，招商蛇口總部調任原深圳營銷負責人張哲至華東區域，主導上海豪宅項目營銷，旨在進一步推動提高去化效率。

多元化戰略能否奏效

3月18日下午，招商蛇口召開了2024年度業績說明會暨投資者交流會。招商蛇口董事長蔣鐵峰在會上表示，公司在戰略上要做到“四不失”，即不失誤、不失血、不失速、不失志。同時，會進一步提升運營板塊在總營收的占比，即“第二增長曲線”。

蔣鐵峰自2023年9月接替許永軍正式擔任招商蛇口董事長，與有著多元化業務背景的總經理朱文凱搭檔。在當年年初的業績會上，蔣鐵峰就曾表示，“招商蛇口提出了未來三年要躋身前五的新目標。這個目標不僅僅是規模上的，更是利潤、質量、效益、經營收入等多維度的。”

如今，招商蛇口規模已連續行業前五，但凈利潤不及其他央企房地產公司，兩大多元業務的業績貢獻仍遠遠落后于地產開發主業。

事實上，公司近兩年來開發業務收入占比仍接近9成，但2024年資產運營與城市服務收入占比提升至12.62%，顯示非開發業務開始逐漸提速。

對于多元業務的發展，核心是要有人才驅動。對此，蔣鐵峰有自己的排兵布陣。其中，與蔣鐵峰關系密切的招商蛇口副總經理、首席數字官呂斌可能是一位關鍵人物。呂斌同時還兼任招商蛇口旗下物業服務公司招商積余（001914.SZ）董事長，是一位80后少壯派高管。

1982年出生的呂斌，在招商蛇口的任職經歷，與蔣鐵峰交集頗多。

據公開資料，呂斌曾任招商蛇口南京公司副總經理和總經理、江南區域副總經理、華東區域總經理兼上海公司總經理，2022年2月調任華中區域總經理兼武漢公司總經理。同年年底，升任招商蛇口副總經理。

而蔣鐵峰歷任南京公司總經理、上海公司總經理、江南區域總經理、華東區域總經理、招商蛇口副總經理等職。二者的軌跡多有重疊。

2019年，時任華東區域總經理的蔣鐵峰兼任了江南區域總，呂斌則作為蔣鐵峰的副手，出任江南區域副總經理兼南京公司總經理。

隨著蔣鐵峰出任招商蛇口董事長，成為公司掌舵人，呂斌備受重用也是意料之中。

據悉，呂斌出任招商蛇口首席數字官后，推動數字城市科技公司落地，2024年新開工項目中70%應用BIM技術，部分項目通過智慧工地系統降低管理成本15%。投資性物業數字化招商平臺上線后，寫字樓出租率提升至92%（行業平均85%），租金溢價達10%。此外，數字化供應鏈平臺使采購成本下降8%。

2024年5月，呂斌兼任招商積余董事長，開始分管招商蛇口旗下物業服務板塊。

招商積余2024年實現營業收入171.72億元，同比增長9.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.40億元，同比增長14.24%；有息負債余額8.33億元，同比下降58.12%。

在招商積余業績會上，呂斌表示，將持續關注優質標的的并購機遇，穩中求精地推進收并購工作。

除了開發業務和物業服務外，資產運營是招商蛇口的第三大業務板塊，目前營收占比僅4%。

資產運營業務中，主要包含集中商業、產業園和公寓業務。集中商業在全國共有47個項目。其中開業3年以上的平均出租率達到91%，已屬較為穩健。近兩年，招商蛇口資產運營新增管理面積26萬平方米，現金來源進一步擴大。