資料圖。

萬科再“瘦身”：消失的區(qū)域公司

王琳

持續(xù)“輸血”的同時，深鐵開始對萬科“動刀”了。

據(jù)媒體報道，萬科即將迎來深鐵入駐后的首次組織架構調(diào)整：全面取消所有區(qū)域公司，將下轄的城市公司合并成所在區(qū)片總公司模式。原來分布在各大區(qū)域的采購、信息、人力、法務等職能將被收回集團，只保留項目直接相關的業(yè)務團隊，實現(xiàn)集約化統(tǒng)管。

這將是繼2024年多次組織架構調(diào)整之后，萬科進行的再次“瘦身”，距離2024年10月“7區(qū)并5區(qū)”改革僅過去9個月。

業(yè)內(nèi)對于萬科的此次瘦身，似乎并不感到意外。7月14日晚間，萬科發(fā)布的2025年半年度業(yè)績預告顯示，公司預計2025年上半年將繼續(xù)出現(xiàn)虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損100億元至120億元，上年同期，萬科的虧損額為98.5億元。

“目前萬科改革化險的工作正在穩(wěn)步推進，今年到期的公開債均已完成兌付，風險正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時間換空間。”在6月27日舉辦的萬科2024年度股東大會上，萬科董事會主席辛杰如此表示。

今年2月以來，深鐵集團已分別向萬科提供28億元、42億元、33億元、15.52億元、30億元、62.49億元的股東借款，合計211億元，這些錢全部用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本息。

組織架構再調(diào)整

目前，萬科的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務下設5大區(qū)域公司（北京、華東、華中、南方和西南）、2個總部直管的城市公司（廣佛和上海）以及2個總公司（東北和西北）。

未來，5個區(qū)域公司將全部消失，部分職能被收回到集團本部，城市公司也可能會繼續(xù)合并精簡，管控模式將從原先的3級管控轉(zhuǎn)變?yōu)?.5級管控。業(yè)內(nèi)人士認為，關于此次調(diào)整，萬科后續(xù)應該會有更加明確的官方消息公布。

其實自去年開始，萬科已多次進行組織架構調(diào)整。

去年3月，萬科對南方區(qū)域城市公司進行合并，將原有的12個公司合并為8個；10月，原來的7個區(qū)域公司縮減為5個，將東北區(qū)域、西北區(qū)域降級為總公司，總公司只設置一套管理職能，對片區(qū)內(nèi)各城市項目進行集約管理；同時，重大項目多、產(chǎn)能貨值大的上海公司、廣佛公司，調(diào)整為開發(fā)經(jīng)營本部直接管理，進一步精簡職能，經(jīng)營提效。

從萬科自身情況來看，2024年年報數(shù)據(jù)顯示，去年全年，萬科累計新增13個項目，總規(guī)劃計容建筑面積137萬平方米。報告期末，萬科規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3118.4萬平方米，較前些年大幅減少。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年以來，萬科累計新增7個項目，分別位于鄭州、武漢、哈爾濱、大連和石家莊。

伴隨業(yè)務量大幅收縮，精簡組織架構勢在必行。

從整個行業(yè)來看，萬科的組織架構調(diào)整也并非個例。比如，今年6月招商蛇口裁撤原有的華東、華南、華北、華西、江南5大區(qū)域公司，轉(zhuǎn)為總部直接管理城市公司，形成“集團—城市”二級管控體系。

中國金茂的調(diào)整比招商蛇口更早一些，今年3月，中國金茂也直接取消大區(qū)層級，將“總部—區(qū)域—城市”三級管控架構調(diào)整為“總部—地區(qū)”二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南5個區(qū)域公司，并將現(xiàn)有城市公司重組為14個地區(qū)公司。

除此之外，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年以來，包括保利、中海、建發(fā)、金地、綠地、聯(lián)發(fā)、奧園、龍湖、碧桂園、象嶼等在內(nèi)的眾多房企都進行了組織架構調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容全部聚焦在區(qū)域及城市公司的合并整合。在市場分化加劇的新周期中，集團直接對城市公司負責、向一線項目要業(yè)績，已成為當下各大房企組織架構調(diào)整的重要方向。

第二次中期業(yè)績虧損

組織架構再次調(diào)整的更深層原因，是萬科持續(xù)緊繃的財務壓力。

7月14日晚間，萬科發(fā)布2025年半年度業(yè)績預告，今年上半年，萬科預計歸屬于上市公司股東的凈利潤將虧損100億元至120億元，這也是萬科連續(xù)第二次中期業(yè)績出現(xiàn)虧損，上年同期萬科的虧損額為98.5億元。

此外，萬科預計上半年扣非凈利潤虧損95億元至115億元，上年同期虧損76.1億元；預計基本每股收益虧損0.8433元／股至1.012元／股，上年同期虧損0.8309元／股。

虧損的主要原因包括房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位，結(jié)合行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境變化，考慮到業(yè)務風險敞口升高，新增計提了資產(chǎn)減值，此外，部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易價格低于賬面值。

對于業(yè)績虧損，萬科在公告中表達了歉意，并表示將全力以赴推進經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營提振、管理提升、科技賦能、融合發(fā)展等措施，推動業(yè)務布局優(yōu)化和結(jié)構調(diào)整，促進開發(fā)業(yè)務回歸良性循環(huán)，經(jīng)營服務業(yè)務穩(wěn)步增長，加快構建適應房地產(chǎn)新模式的核心能力，推動公司重歸健康發(fā)展的軌道。

公告顯示，報告期內(nèi)，萬科保持生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，按期保質(zhì)完成超4.5萬套房的交付。通過存量盤活回款57.5億元，并以盤活模式新增獲取項目3個，自2023年以來公司已累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元。經(jīng)營服務類業(yè)務整體保持增長勢頭，經(jīng)營效益在行業(yè)細分領域保持前列。

報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過100%，實現(xiàn)大宗交易簽約金額64.3億元。公司繼續(xù)獲得各類金融機構支持，加快債務風險化解，上半年合并報表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款），順利完成164.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。

以時間換空間

在6月27日舉辦的萬科2024年度股東大會上，萬科董事會主席辛杰、萬科執(zhí)行副總裁郁亮、李鋒、華翠、李剛以及董事會秘書田鈞等新管理層首次公開亮相，并對股東關心等問題進行回應。

“萬科2024年出現(xiàn)虧損、資金鏈承壓，辜負股東期望，在此我們深表歉意。”辛杰在大會上坦言，大環(huán)境發(fā)生變化，但公司沒有跟上節(jié)奏，“三高”模式慣性過大，資源投入過于分散。

他表示，隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，問題和風險開始顯現(xiàn)，企業(yè)成長的過程就是不斷試錯與糾正的過程，萬科應該從自身找問題、找不足，不斷總結(jié)經(jīng)驗和教訓，這是企業(yè)成長的必由之路，只有永遠有危機感，企業(yè)才能健康發(fā)展。

為了有效化解風險，今年1月萬科充實了經(jīng)營管理力量，“我和同事們加入萬科，和原管理團隊攜手，倡導集體主義的精神，兩個團隊融合在一起，一加一大于二，共同應對風險和挑戰(zhàn)。”辛杰稱。

2023年底以來，深鐵集團就在幫助萬科進行資產(chǎn)和股權處置，先后通過大宗交易、REITs認購、股東借款等多種方式給予萬科支持，同時協(xié)調(diào)各類金融資源，助力萬科開展融資。今年2月至今，深鐵集團合計向萬科提供211億元的借款，全部用于償還債券本息。

不僅如此，今年6月，萬科還通過出售7295.6萬股A股庫存股獲得了4.79億元資金。另外，本次股東大會通過了《關于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司H股股份之一般性授權的議案》，根據(jù)該議案，萬科董事會可根據(jù)公司需要，決定單獨或同時發(fā)行、配發(fā)及處理不超過公司已發(fā)行H股20%的新增股份。

辛杰向股東們表示，目前萬科改革化險的工作正在穩(wěn)步地推進，已到期的公開債均已完成兌付，風險正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時間換空間。

萬科執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華在股東大會上介紹說，截至目前萬科已順利完成近165億元公開債務償還，年內(nèi)已無境外公開債。

對于后續(xù)債務，韓慧華表示，萬科將通過多種方式安排。一方面，將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，并發(fā)揮好經(jīng)營服務業(yè)務的造血功能；另一方面，公司將繼續(xù)落實收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，充分實現(xiàn)資產(chǎn)價值，適時補充流動性。此外，萬科也將繼續(xù)積極爭取與金融機構的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動性機會。

聯(lián)合資信評估股份有限公司日前在其發(fā)表的萬科企業(yè)2025年跟蹤評級報告中認為，受開發(fā)業(yè)務結(jié)算毛利率大幅下降、計提信用減值和存貨跌價準備、非主業(yè)財務投資虧損以及折價處置資產(chǎn)回籠資金等因素影響，2024年萬科出現(xiàn)大幅虧損，目前公司資產(chǎn)規(guī)模與盈利指標下降壓力仍大。第一大股東支持力度有所加大，有利于緩解債務償還風險和流動性壓力。

中誠信國際也在其2025年跟蹤評級報告中表示，公司存量土儲整體規(guī)模尚可且區(qū)域布局相對較好及均衡，持有型物業(yè)可創(chuàng)造一定的再融資空間，租金收入也可提供較好的收入及現(xiàn)金流補充。不過，萬科銷售業(yè)績大幅下滑，土儲中新項目較少或繼續(xù)影響其短期內(nèi)的銷售規(guī)模，對公司資金平衡提出更大挑戰(zhàn)。

中誠信國際提示，作為承債主體的母公司層面貨幣資金余額大幅下降，公開市場債券融資渠道不暢且面臨較大的信用債集中到期壓力，盈利能力惡化，其中其他應收款發(fā)生大額壞賬損失，此類款項未來的回收情況及其他款項進一步發(fā)生壞賬的風險也值得關注。

萬科的“瘦身”手術，是整個地產(chǎn)行業(yè)的縮影。當高周轉(zhuǎn)模式失效、“攻城略地”一去不返，管理扁平化與資源聚焦從效率命題變成了生存法則。深鐵用資本換來的時間，能否讓萬科真正瘦出韌性與生機，關乎的不僅是這家龍頭企業(yè)的命運，還有整個行業(yè)轉(zhuǎn)型的走向。■