兩會剛結束，立馬出臺重磅的經濟刺激政策！

3 月 17 號兩部委聯合印發《提振消費專項行動方案》，這是把兩會精神落到實處、搞活內需、刺激消費的重要舉措，其中也包含住房消費。

然而，有專家和大 V 分析認為，該方案隱含著不歡迎投資房產的需求。

這到底是怎么回事呢？

咱們來詳細剖析一下。

文件共有八章，共計 30 條內容。第一章是城鄉居民增收促進行動，其中第二小點是拓寬財產性收入渠道，多措并舉穩住股市等等，但里面并未提到房地產，也未將住宅作為資產、財產收入進行考量。

有大 V 據此認為，這一章節未提及房地產，對樓市似是隱性利空。

而關于住房的描述放在了第四章 “大宗消費更新升級行動” 里面的第 16 點 —— 更好滿足住房消費需求：持續用力推動房地產市場止跌回穩，加快實施城中村改造和危舊房改造，充分釋放住房需求潛力等。

咱們先來討論一下：

買房，到底屬于消費，還是投資？

老楊先亮明觀點，買房行為既屬于消費，又屬于投資。

首先，統計局在進行 GDP 統計的時候，是把房產銷售列入投資項，而非消費項，全球其他國家也大多如此統計。GDP是經濟增加值的概念。

在1993年“國民經濟賬戶體系”（SNA體系）中，購買商品房被歸為投資行為，不屬于消費行為。

一次買房，使用幾十年，類似機器設備，這與吃喝玩樂等消費不同。

其次，在消費品價格 CPI 當中，沒有包含房價，卻包含了房租，全球其他國家也是這樣計算的。

也就是說，租房屬于消費行為，所以租金價格是重要的CPI 構成；而買房所形成的價格并不在消費品價格監控范疇之內。

商品房購買是短期內集中支付大量貨幣，但所購商品房用于今后幾十年的消費，購買支出與當期實際住房消費不對等。因此，按照國際通行做法，住房消費服務通常用住房的估算租金及物業管理及維修費等來反映，而不將房地產價格直接納入反映居民日常消費價格變動的CPI中

再次，在我國的貸款分類當中，居民部門貸款主要分為消費貸與經營貸兩類。而買房貸款，即個人按揭貸款，屬于消費性貸款。

通過上述分析可知，買房同時具備消費屬性和投資屬性。

另外，還有一個有趣的現象。

從過去我國的房地產政策變化來看，在樓市繁榮、偏熱的時候，會進行緊縮型調控，這時一般不會提及買房消費，比如2016-2021年重要會議和文件中就沒提過住房消費。

而在樓市比較低迷、國家救市的過程中，常常會把買房作為消費需求進行刺激和推動。比如2008年四季度至2009年。

買房是否屬于消費，其實有點像夜間用具。

當需要他的時候，他就很重要，是刺激消費的重要組成部分；但任何時候，都別奢望會明確表示支持投資。

而經濟活躍，或者樓市過熱的時候，這個夜間用具就暫時用不著了，也就很難從明面上出現在鼓勵消費的領域。

理解了這一點，大家就不會太迷惑了。

房子，是不是財產呢？

答案是肯定的！

房子是中國家庭的主要財產。

而且，與其他多種財產類似，房產還能產生收入。

明面上的收入，就是租金。

暗地里的收入，就是升值。

但房子會否升值，何時升值，升值幅度，存在很大的不確定性。這一點類似股市。

此次兩辦文件把買房放在了住房消費領域，這已經是在大力支持買房行為了。

沒把它放在拓寬財產性收入渠道中，也屬正常。各位專家和大 V，不宜過度解讀。

假如今年和明年，房地產市場都沒能實現止跌回穩，那么后續出臺類似文件時，很可能會在財產性收入環節有所提及。這是后話。

公積金貸款利率很快將下調

最后，此次文件中有個亮點，即適時降低住房公積金貸款利率，這一舉措頗具新意。

商業性個人貸款利率調整得比較快、比較多，而公積金貸款利率調整的節奏相對較慢。

上次降低公積金貸款利率，還是在 2024 年 “517 新政” 當中。

而去年九月底，在國家新政中，又出現了一次明顯的下調商業性房貸利率，部分城市首套商業性房貸利率甚至接近了公積金貸款利率；但公積金貸款利率一直沒變化。

一方面，這說明銀行的貸款資金充裕，急于投放出去，所以利率一降再降。但無論怎么降，商業性房貸利率都不應低于公積金貸款利率。

另一方面，公積金貸款利率確實偏高，應該及時下調。去年5.17新政時，公積金貸款利率降了 0.25 個百分點，五年期以上的首套房貸利率為 2.85% 。

我估計接下來很快會再次下調公積金貸款利率，降幅大概在 0.3 個百分點左右。

這對于使用公積金貸款的購房者來說，是個利好消息，每個月可以減少還款成本。

這一利好，預計很快就會落地了。