不知道這兩年你們有沒有留意到一個奇特的樓市現(xiàn)象。

在像北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京這些房價“高高在上”的一二線城市里，原本不太受待見的老破小，居然越來越多地闖入了買房人的視野，成交量那叫一個猛漲，甚至隱隱有超越次新房的勢頭。

就拿上海來說，從成交總價結構來看，2020年起，300萬總價以內(nèi)的二手房成交占比一路攀升，到2024年，這一比例已經(jīng)高達48%，創(chuàng)下了近年來的新高。

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在過去，大家似乎都更鐘情于新房或者次新房，覺得它們小區(qū)新、設施全、環(huán)境好、物業(yè)優(yōu)。

可如今，現(xiàn)實卻來了個大反轉(zhuǎn)。

以北京為例，在今年的小陽春期間，二環(huán)的老破小價格呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢。

要知道，北京的二環(huán)那可是城市的核心地段，周邊配套設施完善，交通更是便利得沒話說。盡管房子老舊，但就沖著這地段，不少剛需購房者還是心動不已。

再看深圳，雖說老破小漲價趨勢不太明顯，可今年小陽春期間，咨詢量卻大幅升高。

許多年輕人表示，在預算有限的情況下，深圳的老破小是他們在這座城市扎根的希望。

畢竟，能在深圳擁有一套自己的房子，哪怕小點、舊點，那也是一種歸屬感。

上海的老破小市場更是火爆。

自去年9月底救市政策出臺后，老破小率先實現(xiàn)量價齊升。從去年10月到今年1月，短短四個月，上海二手房成交約9.9萬套，其中老破小就占了4.5萬套，近乎撐起了二手房市場的半壁江山。

不僅成交量高，價格敏感度還特別高。像浦東梅園的嶗山二村，30平左右的小戶型，去年6月成交價每平6.6萬，到今年1月，相同面積的房子成交價直接飆到了9.9萬每平；靜安的海防村，作為核心位置的學區(qū)老破小，30平的房子今年1月成交價更是跳漲到19萬每平，相比兩個月前漲幅高達28%。這些數(shù)據(jù)無不顯示著上海老破小市場的火熱程度。

廣州的情況也類似，一些位于中心城區(qū)的老破小，憑借著周邊成熟的商業(yè)、教育、醫(yī)療資源，吸引了大量購房者。

盡管房子破舊，但生活便利性讓不少人選擇忽略其缺點。

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曾幾何時，老破小的流動性那叫一個差，基本只有特定的一小部分人群會考慮購買，比如在小區(qū)門口開五金店的中年老板，或是擺攤賣雞蛋灌餅的小夫妻。

他們選擇老破小，主要是因為價格相對便宜，且能滿足基本的居住和生意需求。

但這兩年，隨著樓市生態(tài)的巨大變遷，老破小的客群結構發(fā)生了翻天覆地的變化。

2022年，成為了樓市的一個重要轉(zhuǎn)折點，樓市從繁榮走向下行，由此引發(fā)了一系列結構性變化。

首先在政策方面，大規(guī)模的棚改貨幣化安置成為歷史，取而代之的是老舊社區(qū)改造。自2019年老舊社區(qū)改造正式啟動以來，全國眾多城市掀起了改造熱潮。

這5年間，全國累計開工改造了28萬個老舊社區(qū)。改造內(nèi)容包括給老房子加裝電梯，讓住在高層的居民出行更方便；煥新外立面，讓老舊的樓房煥然一新；改造老化的水電設施，保障居民生活的基本需求；增加停車位，緩解停車難題；安裝智能安防設備，提升小區(qū)的安全性。

這些實實在在的改造措施，極大地提升了老房子的居住價值。要知道，老房子大多位于城市的核心地段，位置優(yōu)越，一旦居住價值提升，自然就吸引了更多人的目光。

而且，老舊社區(qū)改造如今已成為一項普惠工程。

今年3月，住建部召開會議，明確提出要將2000年以前的老舊房子全部納入城市更新和老舊社區(qū)改造范圍。

部分城市，如杭州、北京、上海、南京、廣州、深圳等6個城市的中心城區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了原拆原建的案例。

要是買到的老破小能碰上原拆原建，那可就相當于中了“升值大禮包”，這怎能不讓人心動？

其次，買房的客群也發(fā)生了顯著變化。2022年之后，00后開始踏入買房市場。

這一代年輕人有著全新的觀念，單身主義盛行，不結婚、不生娃的現(xiàn)象越來越普遍。

這種生活方式的轉(zhuǎn)變，使得他們對房屋戶型結構的需求也大不相同。過去，三口之家至少需要小三房，經(jīng)濟條件好點的四口之家甚至會追求四房。

但現(xiàn)在，00后的單身經(jīng)濟模式下，小兩房甚至一房就能滿足他們的生活需求。而當下新房市場，主力銷售的大多是改善型大戶型，價格較高。

年輕人在預算有限的情況下，只能將目光投向小戶型房源。老舊社區(qū)里的小戶型正好符合他們的需求，于是，年輕客群逐漸被吸引到了老破小市場。

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隨著樓市生態(tài)的變化，老破小的客群逐漸由特定小眾群體轉(zhuǎn)變?yōu)榘罅磕贻p剛需購房者的多元群體。

年輕剛需大軍的加入，徹底盤活了老破小的流動性，使得老破小具備了當年剛需次新房的屬性。

說到底，年輕人選擇老破小，深層次的原因在于房地產(chǎn)市場的投資屬性逐漸減弱。

如今，市面上80%-90%的房子都不再具備明顯的升值潛力，大家買房的考量維度也隨之發(fā)生了根本性變化。

以前買房，大家主要考慮的是升值空間，為了實現(xiàn)資產(chǎn)增值，愿意背負房貸杠桿。

但現(xiàn)在，買房更多是為了滿足居住需求，從投資思維轉(zhuǎn)向了消費思維。

在消費思維下，背負過高的杠桿就不再受歡迎，就好比沒人愿意貸款買個奢侈品包包一樣。

當房子不再普遍上漲時，大家買房自然更傾向于量力而行。老破小正好契合了這種消費觀念，在房子回歸大宗消費品屬性的時代，成為了眾多年輕人的選擇。

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不過，需要注意的是，并非所有城市的老破小都值得購買。

當下，只有一線城市和強二線城市的老破小更具價值，比如北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州等城市。

這些城市經(jīng)濟發(fā)達，人口持續(xù)流入，對住房的需求較為穩(wěn)定，老破小憑借其核心地段的優(yōu)勢，在市場上仍有一定的競爭力。

而普通二線、三線甚至四線城市的老破小，就需要更加謹慎地挑選。

這些城市的房地產(chǎn)市場相對較弱，人口吸引力不足，如果老破小所在的小區(qū)沒有特別突出的優(yōu)勢，如優(yōu)質(zhì)學區(qū)、稀缺地段等，其未來的流動性和保值增值能力可能會大打折扣。

此外，還有一個重要因素需要關注，那就是房子的養(yǎng)老金制度落地時間點。

一旦該制度落地，必然會對現(xiàn)有的老破小價格體系造成沖擊。因為房子的養(yǎng)老金制度涉及到房屋維修、保養(yǎng)等費用的長期規(guī)劃，這可能會改變老破小的持有成本和市場預期，進而影響其價格走勢。

所以，對于有意購買老破小的購房者來說，除了考慮地段、價格、戶型等常規(guī)因素外，還需密切關注房子的養(yǎng)老金制度相關動態(tài)，以便做出更加明智的購房決策。