有的舊改項目，正通過其他方式來實現拆除重建，煥新片區面貌。

3月20日，龍華上塘村城中村改造單元規劃（A）招標公告發布。

▲圖源：深圳公共資源交易中心

招標文件中也公示了項目初步擬定拆除新建的范圍，經過對改造范圍進行對比，這就是華潤此前在推進的上塘舊改，即幾年前市場所稱的龍華版“華潤城”。

值得注意的是，上塘村城中村改造單元的拆除范圍要比華潤上塘舊改有所縮小。

▲上塘村城中村改造單元初步擬定拆除新建的范圍

改造范圍“縮水”

多條村未被納入

上塘村城中村改造項目緊鄰6號線上芬站，對面就是岳盟舊改項目——待售的塘城壹號。

招標文件顯示，該項目主要以居住、工業功能為主，土地利用率較低，建設年代較早，建筑物老化明顯，村民改造意愿強烈，總拆除新建范圍約30.2公頃，總拆除建筑面積約51.8萬㎡，現狀容積率1.72，現狀私宅424棟，商業辦公7棟，廠房161棟。

在此之前，華潤置地曾于2016年11月進駐上塘開展城市更新前期工作。

據華潤置地官方公眾號@潤置城更 介紹，其上塘項目范圍包括西頭、龍屋、東一、東二四個村以及部分工業用地，占地面積約71萬㎡，擬更新改造范圍面積約50余萬㎡。

▲華潤上塘項目區域規劃手繪圖 | 圖源：潤置城更

據官微透露，2019年上述四村已全部完成全體股東表決并獲高票通過，項目第一階段的城市更新工作完成。

但到2022年3月后，公眾號不再提及這個項目的信息。

▲此前區域內的廣告牌 | 圖源網絡

盡管華潤進駐項目開展城市更新工作多年，因此坊間將其稱之為“華潤舊改”，但該項目并未申報立項，因此還談不上是正式的舊改項目。

這次納入城中村改造試點的拆除范圍與前期華潤開展工作的范圍相比，擬更新改造范圍面積從50余萬㎡→30.2萬㎡。

對比改造范圍可以發現，西頭新村、東龍新村、上芬東一新村、東二村未納入上塘村城中村改造項目范圍。

▲紅框為華潤上塘舊改項目的大致范圍

▲紅框為上塘城中村改造項目的大致范圍

或許有人會問，改成城中村改造項目后，上塘村還有沒有可能由華潤負責，龍華版“華潤城”還有希望嗎？

根據深圳城中村改造新政，適用該政策的項目實行一二級分離，即由政府主導、可引入前期服務商協助開展前期工作，土地收儲后，可采用綜合評價出讓或帶設計方案出讓等公開方式確定土地受讓方，由其實施開發建設。

有從事城市更新咨詢業務的業內人士業主分析，如果開發商介入項目前期服務中，后期在帶設計方案獲得土地方面具有優勢。

即，如果華潤參與上塘項目的投標并中標前服，后續有可能獲得該項目開發建設的機會。

@深圳買房計劃 3月25日實探項目，目前改造范圍內未見動靜，到處貼有“房東直租”的信息。

▲改造范圍內的私宅普遍建得不高，大概7-8層

▲景龍中環路邊上的“美食一條街”，也在改造范圍里

多個城中村改造項目

都曾有過城市更新推進痕跡

事實上，除了龍華上塘村城中村改造項目外，深圳多個城中村改造項目，都曾有過城市更新方面的推進痕跡。

例如福田的沙尾村。

2019年中，沙尾實業股份有限公司曾發布沙尾片區城市更新項目更新意愿征集公告。

2020年，股份公司再發布沙尾村城市更新意愿征集的公告，征集時間為當年10-12月，但后續未見有立項消息。

▲2020年意愿征集啟動時，沙尾村擬城市更新單元范圍

直到去年，沙尾村作為深圳首批拆除新建類城中村改造試點項目，再次出現在人們眼前，天健中標其意愿征集階段的前期服務商。

▲項目大致改造范圍

還有寶安區的和平舊村項目。

根據招標文件，項目位于軌道12號線福海西站600米范圍內，改造范圍約26.38公頃（最終數據以規劃審批數據為準），改造范圍內現狀建筑面積合 計約25.29萬㎡（其中住宅約17.98萬㎡，占比約71%，最終數據以測繪報告要求為準）。

▲和平舊村現狀數據

此前，和平舊村曾推進過城市更新，該城市更新單元列入2007年度深圳市城中村（舊村）改造計劃，轉入2010年深圳市城市更新單元計劃，拆除范圍面 積為244470.3㎡。

換個角度想，從前城中村想要拆除重建只有城市更新/土地整備的路子走，現在新政落地，令部分符合條件且前期因種種原因被擱置的項目，看到了改造的更多可能。

對于業主來說，這算不算是一件好事？

據不完全統計，目前深圳已公開的拆除重建類城中村改造項目有16個。

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