界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

6月19日下午，深圳迎來了今年第二宗涉宅用地出讓，位于龍華區民治街道的A817-0619地塊，土地面積10898.05平方米，起拍價8.27億元。

雖然是一宗“迷你”宅地，但拍賣當日吸引了中鐵、綠城、招商、龍華建設、國貿、中能建、聯發、中海等8家房企參與競拍，競爭十分激烈

最終，在歷經65輪角逐后，由聯發集團以12.12億元斬獲，折合樓面價約44559元/平方米，溢價率達到了46.6%。

“該宗地的高溢價成交，反映了聯發對龍華核心地段的長期價值認可，聯發集團的競得，也標志著其進一步深耕深圳市場的戰略布局”，中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對界面新聞表示。

“小而美”地塊

此次出讓的A817-0619的宅地位于龍華新城核心區，佳民路與民塘路交叉口北側，地處紅山-上塘黃金走廊。從高空俯瞰，地塊呈現獨特的三角形狀，夾在金地上塘道二期超高層住宅與隔圳新村城中村之間。

交易信息顯示，該地塊面積10898.05平方米，規劃建筑面積27200平方米，容積率僅2.5，是深圳近年來出讓住宅地塊中少有的低密度用地。

根據規劃，項目將建設2.66萬平方米住宅、500平方米商業及100平方米物業服務用房，車位配比為1：1.34。

A817-0619地塊位置圖示 圖片來源：深圳公共資源交易中心

地塊的吸引力遠不止于物理參數。

從配套設施來看，其1公里范圍內，有深圳地鐵4號線、6號線兩條線路交匯，周邊還有星河COCOCity、華南首家Costco等商業配套環伺，還有龍華實驗學校、龍華區中心醫院等優質公共資源密集分布。

更令開發商心動的是政策端給予的利好。A817-0619地塊未設置銷售限價，允許開發商自主定價；且戶型設計無“70/90”限制（即不要求70%以上戶型小于90平方米），可根據市場需求開發改善型大平層；同時，無保障房配建要求，住宅和商業均允許分割轉讓。

另外，值得關注的是，該地塊也是深圳響應住建部《住宅項目規范》的首批出讓地塊之一。

今年5月1日，《住宅項目規范》正式實施，其中要求住宅項目按照容積率不超過3.1，高度不超過80米執行。

“地塊的低容積率、靈活開發條件及周邊成熟配套，為未來項目提供了較大想象空間。未來可通過‘居住+商業+產業’聯動，提升區域綜合競爭力，成為深圳中部發展軸的標桿項目，推動龍華區從‘剛需聚集地’向‘改善型住區’轉型”，孫紅梅指出。

價格方面，根據樂有家研究中心數據，地塊附近5-6月二手房成交均價為：金地上塘道一期52769元/平方米，金地上塘道二期53654元/平方米，星河傳奇67833元/平方米。當前附近在售的新房折后價，深業頤樾府約6萬/平方米起，高樓層則在6.7-6.8萬/平方米。

從深圳市場來看，聯發的此次布局也有其考量。

此前在2022年8月，聯發集團曾在A817-0619地塊的相鄰位置，以12.73億元競得了龍華民治街道A818-0479宗地，開發了“聯發臻著雅居”項目。目前，該項目的新房售價約為6.2-6.4萬/平方米。

地理位置上，此次聯發新競得的地塊與已開發的聯發臻著雅居僅一路之隔，這種相鄰布局可共享施工資源、營銷渠道及客戶資源，形成品牌集聚效應。

從片區整體背景來看，兩地塊所在的“紅山+上塘”片區，位于深圳剛需、剛改集中的龍華中心區。該片區自2008年以來大規模建設剛需盤，已經成為深圳中心區的后花園，再加上周圍配套設施的日漸完善，深受福田、南山等溢出購買力的喜愛。

“從時間來看，前一批購房群體到了改善的時候了。因此，項目開發以后，不管是戶型、設計、社區服務，都比存量小區的效率要高，會帶動需求的釋放，業績確定性很強，這也是此次該地塊有8家開發商搶地的原因”，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

強勢補倉

此次在深圳高溢價奪地并非聯發的偶然之舉，而是其戰略布局的關鍵落子。

聯發集團同建發房產一樣，都是廈門國企建發股份旗下的地產平臺，其業務主要聚焦于房地產開發、物業服務、代建業務及城市更新、產業運營等領域。

不過從業績表現來看，近兩年來受到房地產行業周期波動的影響，聯發集團陷入到銷售下滑、利潤虧損的局面，而建發房產卻遙遙領先。

根據建發股份公布的2024年財報，其房地產業務分部全年實現營業收入1845.84億元，同比增長10.09%；實現歸母凈利潤3.43億元，同比增加1.52億元，同比增幅79.33%。

建發股份2024年財務報表 圖片來源：財報原文

其中，建發房產根據謹慎性原則計提37.09億元存貨跌價準備，實現“歸母凈利潤”41.81億元，為建發股份貢獻了“歸母凈利潤”20.21 億元。

而聯發集團根據謹慎性原則計提20.92億元存貨跌價準備，實現“歸母凈利潤”-18.25億元，為建發股份貢獻了“歸母凈利潤”-17.72億元。

為打破這種局面，今年2月，聯發集團啟動了重大戰略調整。

其撤銷城市公司、合并新立四大事業部，并將6家城市公司直接調整為事業部，精簡組織架構；同時董事長一職，也由建發集團的“老將”王文懷接替，王文懷此前曾擔任過建發的投資部副經理、投資總監等多個職位，擁有豐富的投資經驗。

彼時，業界就有聲音指出，在此次架構調整后，聯發集團將在投拓領域發力，將資源聚焦在核心區域的優質項目中去。

而聯發近期的動作也印證了市場的猜想。

就在19日拿下深圳龍華地塊后，緊接著在6月20日，聯發又以41.68%的溢價率，競得了上海浦東曹路多用途組合用地。

據悉，該地塊包括1幅住宅地塊+1幅其他商服用地，毗鄰金海濕地公園，周邊競品較少，南側的象嶼聯發金海汀雲臺五開五罄，每次均觸發積分，總共620套房源已售完，銷售均價63823元/平方米。

當日競拍共吸引了象嶼、安徽高速、聯發、國貿共4家房企參與競價，在經過67輪競價觸發中止價，4家競買人全部參與競“高品質建設”指標，最終由聯發集團以21億元+裝修標準4500元/㎡+公共服務設施5220㎡+高端人才住房配建比例2%拿下，成交樓面價33957元/平方米，溢價率41.68%。

值得一提的是，該地塊也是上海自2024年8月實行“雙高雙競”政策以來第二幅進入第二輪競價的地塊。

宅地供應提速

近期，深圳土地市場供應正顯著加速。

中指研究院統計數據顯示，截至目前，深圳2025年新增涉宅用地供應總規劃建筑面積約46.8萬平方米，同比大幅增長116%，已達到去年全年宅地供應量的47%。

除此次出讓的A817-0619地塊外，深圳還有三宗已掛牌但尚未出讓地塊，分別位于光明區光明街道、龍華區民治街道和前海合作區南山街道，總起始價約48.36億元。

從地塊情況來看，這幾宗宅地均呈現“小而美”特征。

比如，位于前海的T201-0232地塊，土地面積為8287.15平方米，建筑面積25600平方米，規劃容積率約3.1，土地使用年限70年，掛牌起始價11.58億元。

“近期，不僅是深圳，熱點城市土地出讓均呈現小型化、中心區趨勢，這樣的地塊需求較為確定，且利潤確定性也較強”，李宇嘉分析指出。

主要原因在于，一方面當前市場變化快，包括新產品的戶型設計、定價等都在變化、升級比較快；另一方面是需求可選擇范圍比較廣。只有小地塊才能滿足盡快開發、盡快銷售的需求，也可以盡可能消除行業周期波動下的不確定性。

從全國范圍來看，當前土地市場的成交規模延續“量縮價漲”態勢。

克而瑞數據顯示，5月份，全國土地成交建筑面積同比下降18%，成交金額同比增長12%，連續5個月建面回落而金額上升；平均溢價率達到7.2%，環比下降了1.9個百分點，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢價地塊，一線城市平均溢價率達到13.7%，市場分化顯著。

展望后市，克而瑞認為，接下來土地市場將延續控量去庫存趨勢，優質宅地的供應占比有望持續提升。