大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

如果你對日本東京感興趣，掃描下方二維碼進群，和翻老師一起聊聊。

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翻老師東京房產投資合集（點擊查閱??）

很多客戶第一次聽到東京1000萬日元可以買房，都會疑惑：東京不是全球最貴的房地產市場之一嗎？

但實際上，東京市場非常分層。

有面向富裕階層的塔樓公寓；

有中產家庭選擇的郊外一戶建；

還有一種，價格低廉，總價可控，歷史悠久的小戶型房產。

最后一種，就是1000萬日元（大約45-50萬人民幣）可以擁有的那一類房產。

確實不是噱頭，而是一個特殊的細分市場：老公寓、小戶型、好位置、低總價，它們經歷了泡沫、崩潰、低迷、復蘇。

今天，成為精明投資人眼中的“防守型資產”。

我帶你沿著時間脈絡，看看這類物件的誕生、沉浮與未來價值。

泡沫時代的產物

上世紀80年代，日本泡沫經濟極度膨脹。東京土地價格一路飛漲，開發商為了最大化土地利用，大量開發出15-20平米左右的小戶型公寓。

當時，這類房子售價通常超過2500萬日元，它們是那個時代金融狂熱的縮影，甚至成為公司和富人資產組合中的“金融商品”。

這些房子，從一開始就被賦予了“資產化”和“投機工具”的意義。

泡沫崩潰后的宿命

1991年泡沫崩潰，東京房價全線下行。這些曾經風光無限的小戶型，因為房齡增長、面積有限、缺乏土地價值支撐，價格迅速縮水。

2000年代，部分地段一般的小戶型公寓價格跌至1000萬-1500萬日元，甚至更低。但它們并沒有消失。

東京單身人口龐大，單人租賃需求始終存在。它們從資本市場的金融產品，逐漸變成了安靜而穩定的“現金流工具”。

海外資金入場

2010年以后，日本進入長期低利率周期。海外資金開始尋找低風險、穩收益、容易持有的小型資產。為什么它們被重新發現？

? 總價低，現金即可購入；

? 法律透明，產權清晰；

? 租賃市場成熟，年化回報普遍可達5%以上；

? 持有成本極低，固定資產稅和管理費都相對輕松。

來自新加坡、中國大陸、中國香港的資金迅速入場。這種“被遺忘的小房子”，再一次被資本重新定義，成為全球投資組合中的低風險、可持續現金流標的。

疫情沖擊后的低谷與回暖

2020年，疫情爆發，日本封國，海外買家暫時離場，成交量下降，部分房源價格跌至900-950萬日元。

但東京的單身人口需求依舊堅挺。

居家辦公和短期過渡需求甚至增強了小戶型的出租市場表現。

空置周期延長，但租金沒有明顯下滑。

進入2022年，隨著日元大幅貶值，全球資金重新回流，這種低總價、高穩定性的小房子，成為“全球投資人眼中的小金庫”。

優質房源上市即被搶購，市場開始出現低價資產爭奪戰。

未來趨勢：稀缺資產與收藏屬性

未來，這類房子將越來越稀缺。

政策角度：

? 新建極小戶型公寓受限；

? 開發商轉向家庭型與大型項目；

? 新供應基本消失。

土地角度：

? 可開發土地極度有限，

? 存量小戶型物件自然減少，無法再生。

人口結構：

? 東京依然是全球單身人口最密集的大都市，

? 單人居住需求長期存在，穩定且增長緩慢。

國際視角：

? 全球通脹，資金流向硬資產；

? 日元避險屬性強化，東京資產成為全球財富“分散配置”的重要一環。

它們未來不會大幅暴漲，但會變得越來越難買，越來越具有“資產收藏品”性質。在最平凡的小房子里，藏著時間與市場共同篩選出來的穩定價值。

實戰投資建議 | 經驗清單 + 細節提醒

【挑選階段 — 五個標準】

1. 地段

? 優先選擇山手線、中央線、總武線、丸之內線等沿線；

? 步行8分鐘以內；

? 電車30分鐘內直達東京、新宿、池袋、澀谷等核心站。

2. 房齡

? 1983年后房產優先（1981年新耐震標準隨實施，但建成的房產仍有時間差）；

3. 樓層與朝向

? 特別避免1樓（噪音，隱私，潮濕等問題）；

? 南向、東南向出租周期更短；其他朝向前方無遮擋也可考慮

4. 管理水平

? 索要近三年管理報告和修繕儲備金余額；

?管理費+修繕金總額，最好控制在月租收入的20%以內。

5. 租賃狀態

? 現租約房源優先；

? 空室物件，需調查過往空置周期和租金水平。

【持有階段 — 管理小細節】

? 保存好每年的固定資產稅單和收支報告；

? 索取并閱讀每年管理組合理事會議記錄，掌握修繕計劃；

? 定期觀察周邊房源新增供應與租金水平變化；

? 持有周期建議5年以上，耐心享受復利。

【退出階段 — 三個要點】

1. 提前一年準備好所有資料：租賃合同副本、大修記錄；

2. 尋找有海外客戶資源、專業操作經驗的中介合作；

3. 不急售，在需求旺盛時選擇性退出，

這種資產，永遠有接盤者。

小房子，大智慧

東京1000萬日元的小房子，表面上只是一個總價低的小資產，背后卻是一段日本經濟周期和全球資金流動的縮影。

它不會帶來一夜暴富，卻能成為資產組合里最穩定、最安靜的現金流來源。

持有時間越長，體會越深刻。

真正值得投資的資產，是看得懂、拿得住、放得下、睡得穩的那一種。

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東京，我在這里，等你來問。

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