【品橙旅游】自2021年6月，國家發展改革委印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號）文件，將景區納入到基礎設施公募REITs以來，尚未有一單景區公募REITs面世。然而，景區公募REITs項目有望在本年度打破僵局，實現從無到有的歷史性跨越，迎來“零的突破”。

近日，陜西省渭南市人民政府網站對外發布了國有資產監督管理委員會2025年部門預算公開說明。在這份說明中，明確提及“推動華山景區公募REITs年內上市”。這一舉措或許預示著，今年國內有望迎來首單文化旅游類基礎設施公募REITs的誕生。

圖源：渭南市國資委2025年部門預算公開說明

華山景區公募REITs被寫入政府工作報告

實際上，這并非渭南市首次提及關于推動華山景區公募REITs年內上市發行。

早在2月18日，渭南市市長陳曉勇在渭南市第六屆人民代表大會第五次會議上作《2025年渭南市政府工作報告》時提到，力爭華山景區公募REITs年內發行。

圖源：2025年渭南市政府工作報告

值得一提的是，在2025年各地政府工作報告內容中，不少省份和城市將REITs這一詞寫入，包括廣東、山西、吉林、江西等省份甚至南京、濟南、廈門等城市，但具體到景區公募REITs的，僅有渭南市。

根據2024年10月25日，渭南市人民政府印發的《渭南市支持華山景區高質量發展實施意見》（以下簡稱“《意見》”）中指出：國家對華山景區內的自然資源擁有所有權，華山風景名勝區管理委員會（以下簡稱“華山管委會”）按照國家有關法律法規對華山景區行使管理權，陜西華山旅游集團有限公司（包括下屬企業，以下簡稱“華旅集團”）擁有華山景區經營權并享有相應收益權。

《意見》還明確：華山景區門票收入由華旅集團受托收取后，經華山管委會全額上繳渭南市級財政，實行收支兩條線管理。渭南市財政局按照渭南市政府相關規定，指導華山管委會和華旅集團編制支出預算，主要用于景區運營、建設和管理所需合理支出以及企業對景區開發投入的回報。

2024年，華旅集團實現營收約9.96億元，同比增長105.79%，凈利潤為9668.80萬元，同比增長23.11%。華旅集團以華山景區旅游業務為主，還包括潼關古城、蒲城縣槐院里歷史文化街區等景區。2024年，華山景區全年接待游客365.07萬人次，門票收入3.97億元，同比分別增長12%、8%。

早在2017年5月，華旅集團在上交所發行了“農銀穗盈—建投匯景—華山景區服務費資產支持專項計劃”，發行2.12億元ABS債，成為全國首單國家5A級旅游景區（自然景區性質）資產證券化項目。

當時，鑒于華旅集團無華山景區門票收費權，但出于景區經營管理和服務的需求，華山管委會與華旅集團簽訂《綜合服務協議》，委托華旅集團為華山景區提供安保、環衛、綠化及售檢票等10項專業服務。由此，綜合服務費用主要包括委托勞務服務費用和門票分成兩大部分組成。華旅集團以此為基礎，發行完成了約3.5年左右的華山景區ABS。

華山景區也是最早響應公募REITs的國家5A級旅游景區，最早可追溯至2022年7月。2025年1月，華旅集團公募REITs項目財務顧問選聘項目招標，華泰聯合證券喜提中標人。

21單景區公募REITs在路上

2024年8月，國家發展改革委印發的《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號）正式實施。《通知》對文化旅游領域基礎設施的范圍進一步擴大：即包括自然文化遺產、國家 5A 級和4A 級旅游景區項目。在景區規劃范圍內、產權上歸屬于同一發起人（原始權益人）的配套旅游酒店可納入項目底層資產。

在擴容實施之前已經有包括喀斯特景區、華山景區、劉公島景區、螢火蟲水洞·地下大峽谷旅游區、黿頭渚景區、武當山風景區、黃山景區、龍門石窟景區、赤水丹霞旅游區、萬佛湖景區、矮寨·十八洞·德夯大峽谷、南靖土樓景區、火山熱海旅游區、萍鄉市武功山景區、新疆賽里木湖、山海關景區、三孔景區等共有17家5A景區、自然遺產項目已啟動公募REITs申報相關準備工作。

?攝圖網

此舉無疑是想進一步加速景區基礎設施公募REITs的擴容，但自政策實施以來，申報準備景區公募REITs數量并沒有顯著增加。

僅在2025年1月，紹興市文化旅游集團發起《文旅景區公募REITs項目服務機構選聘項目公告》。紹興市文化旅游集團擁有魯迅故里、沈園、大禹陵、陽明故里、書圣故里等景區，中標單位由中金公司作為主體，聯合銀華基金和銀華資本作為成員組成。

2月，長白山景區嘗試加入景區公募REITs行列。吉林省人民政府辦公廳印發《關于進一步培育新增長點繁榮文化和旅游消費的若干措施》（吉政辦發〔2025〕2號）中指出：探索長白山旅游等文化旅游項目特許經營權登記試點，條件成熟后，申報發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)。

隨后，復星旅游文化集團在退出聯交所之際，宣布正考慮分拆三亞亞特蘭蒂斯，于上海證券交易所進行獨立REITs上市的可能性。同樣的，早在2020年3月，復星旅游文化集團以三亞亞特蘭蒂斯酒店、水上樂園作為抵押，以及海南亞特蘭蒂斯100%股權以及三亞亞特蘭蒂斯的營業收入作為質押的票面利率為5%的資產證券，在上交所發行，期限為24年，募集金額為70.01億元人民幣。

3月，河南寶泉旅游股份有限公司宣布與中信證券、中信銀行（鄭州分行）、華夏基金達成合作協議。以河南寶泉旅游股份有限公司作為發起人，由其持有的國家5A級旅游景區寶泉旅游度假區的基礎設施為基礎資產，擬發起公募REITs。

至此，景區公募REITs申報準備數量勉強達到21單。

另外，在20單預備景區公募REITs中，除了華山景區和三亞亞特蘭蒂斯發行過資產證券化產品外，還有螢火蟲水洞·地下大峽谷旅游區在2019年發行過規模為2.15億元，期限為5年的旅游資產證券化產品。

實際上，旅游資產證券化產品也未曾停止。

2025年2月10日，廈門國有資本運營有限責任公司作為原始權益人的“興證圓融-廈門國有資本資產支持專項計劃（推動文體旅高質量發展）”在上交所通過，發行金額1.11億元，計劃管理人興證證券資產管理有限公司。

無論是嘗試發行景區公募REITs還是繼續發行旅游資產證券化，都不失是有效擴大景區融資的途徑。

（梁青 本文僅代表個人觀點，與平臺無關）