Part.1

下調公積金利率窗口打開

房貸利率又要降，這一次是公積金。

3月16日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《提振消費專項行動方案》明確指出：適時降低住房公積金貸款利率。

關于公積金有關的內容如下：

1.適時降低住房公積金貸款利率；

2.擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時，申請住房公積金個人住房貸款；

3.加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

此次《方案》再次提到“更好滿足住房消費需求”，不僅明確指出“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，還要進一步出臺優化政策。包括落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策、適時降低住房公積金貸款利率、擴大住房公積金使用范圍等。

再進一步細化了“促進住房需求釋放的政策舉措，優化公積金政策有望成為各地落實促需求政策的重要抓手之一”，已有部分地方從提升公積金貸款額度、提取公積金作為首付等方面加快跟進落實。

在《方案》發布當天，3月16日深圳市住房公積金管理委員會發布了兩份文件，主要調整優化了公積金貸款和利息補貼政策。個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸額度從90萬元躍升至231萬元，成為全國一線城市中的最高值。

除此之外，北京已經開始公積金直付房租；大連1月份也針對符合條件的碩士研究生和多孩家庭推出貸款額度上浮政策。

且西安在1月22日也發布了有關公積金貸款的新政：借款人申請個人住房公積金貸款時年齡不超過法定退休年齡（原則上女58歲、男63歲），所申請的貸款期限不超過30年，且貸款到期日不超過借款申請人法定退休時間后5年。

由此來看，從優化使用流程、擴大繳存范圍、放寬使用限制、提升貸款額度、降低首付比例等方面的調整，還在持續深化，更多利好還會加碼釋放。

因此，關于西安公積金貸款利率下調，并非空穴來風，只是時間問題。

Part.2

公積金利率成商貸利率下調的“攔路虎”

在此輪房地產市場調整周期，住房公積金貸款政策亦是各大城市樓市政策優化的重要方向。

為什么公積金貸款如此受關注？

目前西安首套房公積金貸款5年期（含5年）以下利率是2.35%，5年期以上是2.85%；二套房則分別是2.775%和3.325%。

在去年5月份公積金利率下調0.25個百分點之后，就再也沒有新動作；相反，隨著LPR一降再降，幾乎已經快要和公積金利率持平，甚至已經低于部分二套房的公積金利率。

如二套房3.325%的公積金利率，已經超過3.1%的基準商貸利率，這種二套房公積金「利率倒掛」，對于普惠性的公積金貸款而言，顯得極為尷尬。

公積金貸款利率，難道就不能降嗎？

從當前政策趨勢看，公積金貸款可以放寬貸款條件、增加貸款額度、延長貸款年限等，但唯獨貸款利率很難下降。

現實是，由于公積金在制度設計上很落后，既無法統一運營，又有資金使用效率非常低。導致公積金貸款利率如果降低，整個公積金貸款體系面對超大運營壓力。

因此就形成當下局面：制定公積金政策的初衷是福利性質，但真正享受到這項福利的人其實很少，公積金貸款紅利并未完全激發出來。

尤其在當下購買二套房時，連商貸都已經基本不分首套二套了，公積金還區分兩個級別，就體現出公積金貸款的不合理性。

因有“公積金的房貸利率都要比商業貸款低”的規定，在商貸利率調整方面，公積金貸款還阻礙了商業房貸利率的進一步下調，導致目前商業房貸利率無法再繼續下調。

這也是當下購房者迫切希望公積金利率下調趕緊下調，只有這樣，商貸利率才有再度下降的機會。

因此，公積金貸款利率下調，迫在眉睫。

Part.3

公積金利率成商貸利率下調的“攔路虎”

在房地產行業持續調整深化環境下，住房公積金利率經歷了多次調整，伴隨一系列政策優化，旨在降低居民購房成本、激活住房消費。

但相比商貸利率，公積金利率變化尺度相對較小，但卻深刻影響行業調整。

2024年5月18日，央行通知：首套個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點：5年以下（含5年）從2.6%降至2.35%，5年以上：從3.1%降至2.85%；二套房利率同步下調5年以下（含5年）不低于2.775%，5年以上不低于3.325%。

2025年1月1日，對2024年5月18日前已發放的公積金貸款，自2025年1月1日起執行新利率。

而西安2024年12月執行新公積金政策，夫妻雙方最高貸款額度從80萬元上調至90萬元，單人最高貸款額度從50萬元調整為60萬元；多子女家庭貸款額度可提高至現行政策的1.2倍。

以西安首套購房為例，目前商貸利率3.2%，公積金貸款利率2.85%，如果下調至2.6%后，以貸款100萬、按揭30年等額本息貸款計算，月供即可每年減少1512元/年，30年即可少還約4.8萬元。

同時對于公積金使用，除了購房貸款期限可延長至退休后5年，最長不超過68周歲，最高貸款額度提至144萬元（多子女家庭），并取消房屋面積限制等緩解還款壓力外，使用渠道已擴大到支付購房首付款、房租、物業費及裝修費用，持續深化公積金使用效率，激活住房消費需求。

由此可見，在公積金調整以“降利率、提額度、擴范圍”為核心趨勢下，通過降低購房成本、覆蓋靈活就業群體、拓寬使用場景等措施，會一定程度上推動房地產消費復蘇。

隨著當下公積金貸款通道打開，平衡財政可持續性與普惠性目標，后期公積金利率和政策調整勢必會進一步向向精細化、市場化方向靠攏。據推算公積金利率可能會下調80BP，以保持與商貸50BP以上的利差優勢。

至于到底會下調多少、何時調整，只是時間問題而已，我們拭目以待。