出品 | 鳳凰網問渠人物

采訪 | 陳婷婷

攝影 | 梁成 清鵬

三月春暖，兩會勝利閉幕，2025年以此開局。

隨著“更大力度促進樓市股市健康發展”首次寫入政府工作報告，中國房地產站在歷史性轉折點——從過去三十年狂飆突進到近四年深度調整，這座曾貢獻GDP近四分之一體量的巨型引擎，迎來系統性重構的關鍵窗口。

政策工具箱是否會再度擴容？如何平衡“保交樓”專項資金與對“白名單”房企的支持？能否依靠擴大舊改范圍來拉動房地產復蘇？地方政府收儲存在哪些障礙？提振消費還要走多長的路？如何看待靈活就業？

帶著這些話題，鳳凰網《問渠人物》對話北京大學博雅特聘教授、中國經濟研究中心主任姚洋，從經濟學家的視角探討未來趨勢。

以下是部分采訪實錄：

#01「年輕人租房都租到六環外了，房地產還存在大量需求」

鳳凰網：前不久，您提到的“房地產永遠是朝陽產業”這條觀點上熱搜引發熱議，您如何解讀這個觀點？

姚洋：其實這很簡單，只要有人的地方，衣食住行四樣最基本的東西，你永遠逃不掉。在過去20多年里，房地產發展非常快，那個時代肯定是過去了，但這并不是說我們就不需要房地產，不是說房地產就從此一蹶不振。

我們蓋了很多新房，即使新建房屋數量增多，一線和二線城市仍面臨房源不足的問題。比如北京人口2200萬，但其實一半都沒有北京戶口，又有好多人在北京是沒有住房的。很多年輕人現在租房已經租到六環以外去了，說明北京還是需要房子。同時，老舊小區的改造也是必要的，因為這些房屋設施陳舊，不適合現代生活需求。

房地產是一個寬泛的領域，包括新建、改造和維護等各種形式，中國還有大量人口需要改善住房條件，因此房地產行業的未來依然充滿機遇。

#02「還沒有一個產業能夠完全替代房地產」

鳳凰網：房地產及相關行業對中國經濟增長的貢獻率曾高達20%-30%，隨著經濟結構的調整，房地產會被其他產業替代嗎？哪些產業有這種潛力？

姚洋：近幾年房地產市場的深度調整被廣泛討論，2021年，在經濟信心增強和政府推動下，房地產量價齊升，隨后政府決定進行深度調整，以實現房地產行業的軟著陸。但是這一輪調整過快過猛，這本應該是一個花5~7年甚至更長的時間來實現軟著陸的過程。

房地產對中國經濟的貢獻重大，產業鏈長，給GDP的貢獻估計還在12~15%之間，還沒有一個產業能夠完全替代。

目前來看，盡管汽車產業有潛力，但要超過房地產還需時日。房地產下跌不僅影響銷售，更涉及消費需求，如裝修、家具等大宗消費。中央政府已經意識到這個問題，并且強調穩定房地產市場的重要性。

#03「依靠老舊小區改造來推動房地產發展，這個任務更艱巨」

鳳凰網：在您看來地產行業依然是重要行業，不過這個行業內部也在發生變化。近日住建部提出“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍”，有觀點認為存量改造會替代新房開發成為市場主流。

姚洋：這意味著中國人的生活水平提到了一個新的高度。以前我們是靠建新房來推動房地產發展，現在我們要做老舊小區改造，這個任務更艱巨。由于涉及到與房主協商的問題，面臨的困難更大。對于原拆原建，雖然北京和杭州已有試點，但要在全國范圍內推廣仍面臨諸多挑戰。

此外，引入市場化機制激活資產，這一點越來越重要。目前，有些案例是直接將老舊小區的建筑更新，改為商業區，但是沒有商業和運營，失敗的也不少。

#04「應擴大工具箱政策，一要全面降息，二要改進“白名單”制度」

鳳凰網：穩樓市仍然是2025年的主旋律，您認為政策工具箱中還有哪些關鍵手段有待激活？

姚洋：降息，今年要全面降息。

過去降息叫結構性降息，這次是一個全面的降息，包括存款利息都要降，這樣給貸款利息下降留出空間，讓購房者節省按揭還款成本，這是一個工具。

另一個在供給端，拉長白名單，合格的項目應收盡收。其實這是個很有意思的點，合格的項目為什么沒有收進白名單？應該讓所有的合格項目都自動進入白名單，顯然他們政策工具沒有充分用起來。

當前的白名單制度還存在缺陷，建議改進為根據企業做白名單，以更好地管理貸款項目。

#05「應該讓銀行決定是救企業還是救項目」

鳳凰網：剛才提到根據企業做白名單，是不是意味著救項目同時也要救企業？

姚洋：不是簡單說救企業，而是應該讓銀行去決定。銀行認為哪些企業是值得放貸的，那就應該常態化管理。

政府工作報告中提出的4.4萬億地方專項債，這個方向是正確的，通過政府下場收購房屋來處理剩余房產，但存在操作問題。地方政府因面臨房價“止跌回穩”和還債壓力，可能不愿意參與，而且擔心虧損。國有企業也因商業性質及還款壓力可能不愿意貸款收購。因此，建議頂層直接介入并利用專項債資金收購房屋，以穩定房地產市場。

#06「如果國家隊直接入場，可能今年下半年房市就回來了」

鳳凰網：能否預測一下本輪調整還會持續多久？

姚洋：沒法預測，未來走向需要看國家政策。

如果國家隊直接下場，比如股市就是這么干的，國家隊的存在可以穩住房價，可能今年下半年房市就回來了。

#07「網紅帶貨之所以便宜，是因為生產過剩了，一折賣掉也好過爛手里」

鳳凰網：除了房子這一居民大宗消費外，居民消費整體又有什么新變化？

姚洋：在當前經濟環境下，消費者更趨于理性消費，尤其對大宗商品的購買態度冷靜。

這有幾個方面的原因，一方面大家收入增長的預期改變了，另一方面也跟生產過剩有關。一些公司為了維持生存，不得不生產大量難以銷售的商品，這些商品往往以極低的價格賣出去，給網紅和帶貨公司提供了折扣機會，有些網紅拿到的折扣甚至低到一折。這么做，廠商肯定是虧本的，但是他不賣就爛在手里，那更虧，賣了至少還能回本10%對吧？這些產品拿到線上賣，給消費者的折扣比如三折，還能賺20%的差價。生產廠商內卷式競爭導致了生產的過度。

對于提振消費，我認為刺激消費不如直接發錢，人們不會因為要拿補貼才去換冰箱，只會因為家里的冰箱確實壞掉了，才去買新的冰箱。

直接發錢的方式有很多，比如發電子貨幣或是使用央行數字貨幣，此舉可以有效引導消費者消費，還方便管理。

希望今年的消費刺激計劃不再局限于指定產品，而是讓消費者有更多選擇。

#08「如果中國經濟不好，全世界都得喝西北風」

鳳凰網：您怎么看中國經濟的未來？為什么？

姚洋：從基本面來看，中國經濟是非常好的。如果中國經濟不好，全世界其他國家的人民就只好喝西北風了。對其他國家來說，中國經濟太好了，過好了，我們去年的貿易盈余接近1萬億美元，1萬億美元是什么概念？如果它是一個單獨的國家，能排進GDP的前20，所以我們要對中國經濟有信心。

目前最重要的還是提振國內的需求，關鍵是房間里的“兩頭大象”，房地產和地方政府。

這是一個短期問題，改革并非解決之道，應針對問題提出具體解決建議。

#09「年輕人都想開了，買房不是唯一選項 」

鳳凰網：房價越高租售比越低，現在房價降下來了，租售比開始上升。您現在建議年輕人買房嗎？

姚洋：過去建議年輕人別買房，年輕人就租房，我還被拍磚。現在發現年輕人都想開了，他們都在租房，不愿意背上這么沉重的包袱。現在租房又很便宜，而且想住哪就住哪，這種現象可能會持續。

我不相信說因為房地產穩住了，老百姓又開始瘋狂買房，房價又沖到天上去了，恐怕不太可能。加上還有國家隊在平抑房價，這個事是不會發生的。

不過我們也要意識到，現在調整已經超調了，新房每年銷售10億到12億平米，加上老舊小區改造，這些都加上現在已經跌到了9億平米，超調了。

如果房地產能夠穩定，說不定還有幾年的增長，每年有個5%左右的增長，那就很健康了。到2030年之后，會進入一個穩定的時期。

#10「DeepSeek影響最大的是美國，捅破了美國的人工智能泡沫」

鳳凰網：您如何看待DeepSeek帶動的熱潮？技術進步在推動經濟增長的同時，是否會與國內需求產生沖突，比如影響勞動力規模等？

姚洋：DeepSeek的出現，與其說中國在人工智能方面可以達到第一陣營，不如說DeepSeek捅破了美國的人工智能泡沫。

這個泡沫戳開之后，它把人工智能的芯片泡沫也給戳滅了，最近美國科技“七姊妹”股價暴跌，這就是連帶效應。

當然這也顯示了中國的力量，對于我們恢復自信作用非常大，再加上《哪咤2》，現在票房沖200億去了，這對普通大眾增強信心作用非常大。

從過去一百年的歷史來看，每一次新技術出現，都會擔心淘汰一部分行業和勞動力。但其實事后看也是對的，火車一開，你看大運河的航運沒了，那些船工可不是失業了嗎？但最終還是得造火車、修鐵道對吧？

現在很多反對人工智能的人，說我們就業不行了，還有一大堆倫理問題等等。抱怨是沒有意義的，你只能積極地應對，學會去使用，說不定還能賺更多的錢，用了AI之后，文案寫得更漂亮，還能制圖做小視頻，人工智能可能帶來更多機遇。

#11「中國靈活就業有2億人，靈活就業不等于打零工」

鳳凰網：有人說，隨著互聯網興起，傳統的職業路徑正在被顛覆，“不是非要有份正經工作”的時代來臨，您怎么看？

姚洋：人工智能時代下，傳統的求職觀念被打破，靈活就業的形式如自由職業者、自我雇傭者等成為趨勢。

我們靈活就業的人數有2億，而且這2億人的就業質量越來越高，比如還有相關公司為靈活就業提供全方位服務，年銷售額相當可觀。

未來，可能會有更多年輕人選擇這樣的生活方式，工作只是生活的一部分，實現人的全面解放，而非僅僅為了生計而工作。

我們應該看到靈活就業多元化的積極方面，而不僅僅悲觀地看待零工經濟。

#12「建議取消中考分流，小學就應該開始AI教育」

鳳凰網：您多年來一直呼吁教育改革，取消中考分流。傳統教育與AI時代的人才需求是否匹配？有哪些改革建議？

姚洋：當前的職高教育是完全不能跟 AI時代匹配的，我們去看職高在教什么，可以說落后了至少10年。

未來恐怕不能再叫職業教育，而是叫技術教育。建議從小學就開始進行AI等現代技術教育，讓孩子們在成長過程中對新技術有所接觸。

我一直呼吁應盡早進行教育改革，取消中考分流。有些孩子雖然學習成績不佳，但在技術創新方面有天賦。如果能避免中考分流，讓他們在高中畢業后自主選擇學校，可能會有更多奇才得到發展，比如宇樹科技的王興興就是很好的例子。

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