春寒料峭的上海樓市，正在上演一場驚心動魄的“心理戰”。

　　從外灘到虹橋，從中環到內環，從楊思到瑞虹新城，核心地段房東們的掛牌價都在蠢蠢欲動。

　　上海3月的二手房成交火熱，是一個有望達到3萬套的月份。

　　整個3月份的帶看量也始終維持在高位運行。

　　這些都是房東的 底氣 。

　　難道上海房東真的到了漲價的時候？

　　近期上海二手市場中，能夠有價格向上變化的就是次新房了。

　　為了更全面的觀察上海次新房的 變化 ，我們對比了大量的數據。

　　通過同戶型近似樓層的成交房源對比，找到真正漲價的房源。

　　1、蟠龍天地一期，98平，3房2衛，2025年2月份780萬，2024年12月708萬。

　　2、仁恒東郊花園，134平，4房2衛，2025年2月1188萬，2024年9月1118萬。

　　3、萬科天空之城4期，110平，3房2衛，2025年2月808萬，2024年12月749萬。

　　4、西郊金茂府，91平，3房2衛，2025年2月660萬，2024年7月616萬。

　　5、綠地海珀外灘（一期），94平，2房2衛，高樓層2025年2月1765萬，中樓層2024年10月1616萬。

　　6、長寧88金廷，104平，2房1衛，中樓層2025年2月1200萬，高樓層2024年6月1088萬。

　　7、聯洋第九城市，129平，3房2衛，低樓層2025年2月1365萬，中樓層2024年10月1310萬。

　　8、錦繡江南，113平，2房2衛，低樓層2025年2月855萬，2024年10月中樓層802萬。

　　9、虹橋河濱花園，124平，3房2衛，低樓層2025年2月1155萬，中樓層2024年5月1095萬。

　　在可比條件下，找到的這幾套房源相比去年低點是真正漲價成交的。

　　為什么這些房子能逆市脫穎而出？

　　有幾方面原因：

　　1、前期超跌板塊

　　大虹橋就是最典型的例子，巔峰時期一度要賣到10萬/平。

　　這兩年也是瘋狂下跌，被大家踩得最狠的地方。

　　像蟠龍天地、萬科天空之城有價格的回彈也不用過度驚訝。

　　著急拋盤的賣家6萬多就賣，現在無非就是過了最緊張的時候，適度回歸理性。

　　此外像聯洋的很多小區也是，過去一年砸盤太狠了。

　　但是買入需求一直很旺盛，那自然能拉回來一點。

　　2、戶型不能太差

　　這些成交的房源你點開戶型看看，極少有奇形怪狀的。

　　經過這么多年開發商的“教育”，主流的產品審美正在趨同。

　　如果不是預算格外限制，那些爛戶型你帶客戶去看一次，就被一票否決了。

　　我們一直說地段覺得下限，產品決定上限在這時候就是比較具體的體現。

　　有些產品之所以便宜，因為就值那個價，現在是洼地，以后還是洼地。

　　3、板塊配套成熟

　　這些漲價項目所在的板塊基本沒有特別差的。

　　要么是核心稀缺地段，比如董家渡的綠地海珀外灘；

　　要么是優質學區的，比如聯洋的第九城市；

　　要么是自住非常便利的，比如徐盈路地體上蓋萬科天空之城、中山公園板塊的長寧88金廷、金匯錦繡江南等等。

　　在這些板塊里面，衣食住行的配套絕對非常到位。

　　相對而言的購房需求也會比其他板塊更旺盛。

　　如果要總結一下，就是：

　　在前期超跌的優質板塊里頭部小區的彈性會更好。

　　次新房有漲的案例，但是不代表整體上海樓市的情況。

　　根據我們觀察全市鏈家的成交數據：

　　目前全市200個板塊里，只有10%不到的板塊是真實成交價上漲的。

　　當下的房東、買家也都在 博弈 接下來市場是好還是壞。

　　最直觀的就是次新房的成交量在下降。

　　因為房東的掛牌價明顯要比去年四季度高了不少。

　　更多地次新房想要成交，那成交價相比去年10月也高不了多少。

　　歸根結底還是要看經濟基本面的臉色。

　　2025年一季度的GDP形勢確實是一片大好，有可能增速達到5.4%。

　　但是短期刺激肯定不足以支撐長期趨勢。

　　二季度的GDP增速依然還不好說。

　　對應到上海樓市的話那就是：

　　如果二季度經濟下行，預期下跌，而且沒有出政策的話，可能2025年一季度掛價過高的次新房房東會有下調掛牌價的動作。

　　對于經濟的預判，其實就是對于房東心態的預判。

　　比如，未來經濟大好，那對于買家來說確實可以考慮適當加價買，趕在行情到來前完成。

　　這種情況下甚至對房源要求可以一般。

　　如果未來經濟情況一般，那就要多找高性價比房源，就算加價也是貼著前期的底價加一點。

　　從目前的情況看，我們傾向于把2024年底成交價為底部錨點。

　　現在的市場行情下，錨點價+3%到5%就是極限，以免過高買入。

　　上海樓市才剛剛有好轉的跡象，現在給予過高的期望還為時過早。

　　我還是建議有賣房需求的房東趁著市場好及時脫手。

　　非要死磕說多賣3、5萬是沒有必要的。

　　對于買家而言也不用被所謂的月成交要3萬套了而沖昏頭腦。

　　當你看到這家漲價了，那就去下一家。

　　市場沒有到全面上漲的時候，總有價格便宜的。

　　現在依然是分化占據主流，市場的復蘇并非遍地開花。

　　最近上層關于降息的口徑也變成了“擇機降息”。

　　既然政策態勢不明朗了，就要謹慎樂觀。

　　隨著剛需市場持續放量，置換鏈條的齒輪開始轉動，這種由下至上的傳導效應也許會在未來幾個月顯現威力。

　　但一切都需要時間驗證。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。