最近上海唐鎮的仁恒東郊花園、浦發羅蘭翡麗、大名城紫金九號這三個小區，房價變動挺受關注。有業主看著房價往下走心里著急，也有想買房的人覺得或許是個機會，這背后其實藏著不少值得琢磨的事兒。

先說說大家最關心的價格變化。仁恒東郊花園一套 143 平方米的房子，今年 6 月以 6.8 萬 / 平方米成交了，你要是去鏈家網上查，能看到具體信息。這個價格跟 2021 年那會兒比，跌了快 30%，甚至比 2018 年買入的價格還低了 5%。浦發羅蘭翡麗也差不多，5 月一套 135 平方米的房子，單價 6.1 萬 / 平方米，2022 年的時候這小區房價還是 8.9 萬 / 平方米呢，跌了 31%。大名城紫金九號更明顯，從 2023 年 10.8 萬 / 平方米的高點，降到了現在的 7.5 萬 / 平方米，這些數據在上海市房地產交易中心官網都能查到。

有意思的是，雖然價格在降，但來看房的人卻多了。貝殼研究院的數據顯示，今年二季度唐鎮這邊看房的人同比漲了 42%，這種看的人多、買的價格卻往下走的情況，和咱們平時對樓市的印象不太一樣。

要說爭議比較大的，就是學區房這事兒。以前大家覺得仁恒東郊花園貴，有一部分原因是旁邊的福山正達學校。易居研究院的報告里說，2021 年的時候，這個小區因為學區加持，價格里有 25% 是學區帶來的溢價，到了今年，這部分溢價降到 12% 了。這意味著要是 2021 年花 9.2 萬 / 平方米買這套房，其中差不多 230 萬是為了學位花的錢，現在這部分價值在縮水。

但你可能不知道，上海市教委去年公告說，唐鎮周邊新添了 3 所學校，都屬于福山正達教育集團，老師共享率能到 80%。這就有點讓人琢磨了，到底是學區本身不值錢了，還是大家慢慢明白，所謂的 “名校分校” 和總校其實不一樣呢？

政策方面也挺有意思。今年 3 月上海出了 “穩樓市 15 條”，其中一條是二手房增值稅免征年限從 5 年改成 2 年，就按唐鎮這幾個小區的成交價算，一套 1000 萬的房子，能省差不多 56 萬的稅，這政策在上海市政府官網上能查到詳細內容。

可就算這樣，愿意貸款買房的人還是不多。中國人民銀行上海總部的數據顯示，6 月上海個人住房貸款新增額比去年同期少了 12%，現在首套房貸款利率 3.25%，已經是很低的水平了，可大家好像還是不太愿意借錢買房。

而且今年上海新房供應比去年多了 15%，浦東新區的唐鎮、周浦這些外環區域新樓盤不少，這些新盤一方面分流了買二手房的人，另一方面它們的價格還比周邊二手房貴 10%，卻賣得不錯。這就讓人有點想不通了，為啥有人寧愿多花點錢買新房，也不考慮降價的二手房呢？

地鐵 21 號線今年 5 月 28 日通車了，上海申通地鐵集團發過公告。通車前，唐鎮東站周邊的房子掛牌價都漲了 3%，可實際成交的時候，只有 3 套房子真的賣上了價，剩下 90% 的房子還是得降價才能賣出去。

樂有家研究院分析說，從唐鎮東站到張江科學城，理論上 30 分鐘能到，但早高峰要限流，實際得花 45 分鐘。你看，交通方便是方便了，可高峰期的麻煩事兒也不少，那這地鐵旁邊的房子，還能因為地鐵多賣多少錢呢？

唐鎮旁邊的張江科學城，今年新來了 120 家企業，帶來 3 萬個工作崗位，這在張江管委會官網上能看到。按說有這么多人來工作，唐鎮的房子應該更受歡迎才對。

但有個招聘平臺做的調查顯示，這些新來的人里，62% 選擇在唐鎮租房，只有 18% 打算在這兒買房，還有 20% 寧愿擠在張江的老房子里。中原地產的中介小張說：“300 萬首付在唐鎮能買個大三居，在張江只能買個老破小，可年輕人寧愿上班近點，住得小點。” 這就怪了，有工作崗位，大家卻不太愿意在附近買房，那唐鎮的房價靠什么撐著呢？

現在唐鎮這三個小區的情況，就像一面鏡子，照出了上海樓市的不少矛盾。政策想穩住市場，可市場自己還在往下調；大家以前看重學區，現在更在乎房子本身好不好住；交通是方便了，可高峰期的問題又讓人頭疼。

對于已經買房的業主來說，可能會擔心房價還會不會降。現在 6-7 萬 / 平方米的價格，比 2019 年還是高 25%，國家統計局的數據顯示，2019 到 2024 年上海物價漲了 12%，這么算下來，房價可能還有 13% 的下降空間。

但對于想買房自己住的人來說，現在月供能比三年前少 4000 塊，壓力小了不少。那些房齡在 5 年以內，離地鐵又近的房子，性價比其實還不錯。

總的來說，唐鎮這三個小區的房價變化告訴我們，房子去掉那些炒作的成分，比如學區、概念什么的，真正能決定它價值的，還是上班方便不方便、住得舒服不舒服，以及到底有多少人真的想在這兒住。

你覺得現在的唐鎮，是該趕緊賣掉房子，還是可以考慮買一套呢？歡迎大家一起聊聊。

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作者聲明：作品含AI生成內容