拆遷致富機(jī)會又來了？

資料顯示，2015年至2018年間，城市棚戶區(qū)改造計劃達(dá)到了空前的規(guī)模，年均改造數(shù)量高達(dá)600萬套。

因棚改而補(bǔ)償建設(shè)的安置房達(dá)到近5000萬套，這還不包括大量現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)摹?/p>

可以說，這期間有幸被列入棚改的居民應(yīng)該是最幸運(yùn)的，很多人因此而改變了家庭幾代人的命運(yùn)。

這一次還會一樣嗎？

住建部已經(jīng)明確：2025年底前，全面完成2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；將城中村改造支持范圍從35個大城市擴(kuò)大到近300個地級市。

一場史無前例的大規(guī)模城市更新正在啟動。

01.

政策密集出臺，城市更新全面鋪開

過去半年來，城市更新政策不斷加碼：

從10月份首次提到改造2000年前建造的老舊小區(qū)，

到11月兩會報告強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城中村改造以及老小區(qū)改造

再到各地迅速跟進(jìn)：廣東投資超4000億，實(shí)施更新項(xiàng)目3000個；浙江投1000億改造4萬戶；

改造規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超2024年！

而且，根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)來看，明確2000年前建成的老小區(qū)改造，接近有22萬個老小區(qū)，涉及的居民戶數(shù)將近3900萬戶，影響超過1億人口。

僅僅是老舊小區(qū)改造，投資規(guī)模就達(dá)到了4萬億，可以預(yù)見，城市更新已經(jīng)全面鋪開。

02.

大拆遷背后

1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲

98年房改至今，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從17%左右一路上升到66%，已經(jīng)接近尾聲。勢必迎來城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)變，從大拆大建轉(zhuǎn)向更為精細(xì)化的更新模式。

業(yè)內(nèi)人士透露，“基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模建設(shè)的黃金時代已經(jīng)過去，未來是城市有機(jī)更新的時代。”

2、擴(kuò)內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)需求

房地產(chǎn)作為核心產(chǎn)業(yè)，帶動上下產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)百行業(yè)的發(fā)展。然而這兩年市場投資不景氣。也同樣拖累了經(jīng)濟(jì)增長。

而城市更新既能緩解這樣問題，也能拉動內(nèi)需，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速增長。

業(yè)內(nèi)分析，城市更新實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)拉動系數(shù)可達(dá)1:2.5，高于一般基礎(chǔ)設(shè)施投資。

3、解決老房居住品質(zhì)問題

對2000年建造的老小區(qū)進(jìn)行改造，比如重刷外立面、更換老化管線、加裝電梯等等，可以更好的改善居民居住品質(zhì)，提升居住舒適度。

04.

4萬億專項(xiàng)債精準(zhǔn)城市更新

與上一輪大拆大建不同，上次是央行投放3萬億基礎(chǔ)貨幣，經(jīng)過乘數(shù)放大后，就變成了幾十萬億。

而這一輪城市更新，則采取的是更精準(zhǔn)的更精準(zhǔn)的融資模式——專項(xiàng)債。

預(yù)計今年發(fā)型的專項(xiàng)債規(guī)模將遠(yuǎn)超去年，去年12個省就發(fā)行了近1000億專項(xiàng)債用于更新改造。

而且，專項(xiàng)債的應(yīng)用主要由三個方面：

第一，緩解地方債務(wù)壓力

比如專項(xiàng)債的利率只有3%左右。但是地方容易債務(wù)利率在5%，甚至達(dá)到了7%，如果用專項(xiàng)債置換，那么5年時間，就大概可以省掉6000億利息。

第二，用時間換空間，來緩解償債壓力

比如專項(xiàng)債的期限一般是10-15年，遠(yuǎn)長于傳統(tǒng)融資時間周期。用專項(xiàng)債置換，就相當(dāng)于用時間換空間，償債壓力周期拉長了，十幾年以后再還。

第三，地方可以專注于項(xiàng)目執(zhí)行，不再為錢發(fā)愁，而是有更多人力和精力去解決城市更新的執(zhí)行上面。

04.

宏觀調(diào)控：拆遷與收房并舉

除了老舊小區(qū)改造擴(kuò)圍以外，住建部還明確：

4.4萬億元專項(xiàng)債的其中一個使用方向就是土地收儲和收購存量商品房。將支持地方在收購主體、價格和用途方面充分行使自主權(quán)，收購的商品房優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

通過"收房+拆遷"兩大策略引導(dǎo)資金流向房地產(chǎn)。

收房：直接購買滯銷的商品房，減可以減少市場庫存壓力，向開發(fā)商注入現(xiàn)金。

拆遷：主流方式是“房票安置”，補(bǔ)償資金依舊鎖定在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

簡單來講，就是給拆遷戶發(fā)房票，然后讓他們在指定區(qū)域買房。這就相當(dāng)于直接將補(bǔ)償一斤引導(dǎo)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

這一系列舉措的，終極目的，不是為了讓房價暴漲，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

05.

哪些人獲利最大

第一，24年及以上老房子的業(yè)主

住建部已經(jīng)明確房齡超過24年的老房子，將優(yōu)先納入到改造范圍。

如果你手上剛好有符合房齡的老樓，那么恭喜你，你的老房子可能要“重生”了！

經(jīng)改造以后，你不僅能改善住房環(huán)境，而且房子的價值也將水漲船高。

第二，城市核心區(qū)老房子的業(yè)主

如果你家的老房子剛好處于城市核心地段，那么恭喜你，要賺大發(fā)了！

這些低端的老房子在經(jīng)過修繕改造以后，不僅會保留原有的地理位置優(yōu)勢，同時還能享受居住環(huán)境的煥然一新。

以后不管是出租還是出售，價值都將翻番！

第三，預(yù)制板房的業(yè)主

如果預(yù)制板樓房已經(jīng)出現(xiàn)了安全隱患，比如樓體下沉，墻面開裂等等。像這一類老樓經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定達(dá)到了危房條件，很有可能會納入到優(yōu)先拆遷范圍。

從此，你將迎來搬進(jìn)新房居住，居住品質(zhì)直線上升。

這輪大規(guī)模城市更新將深刻影響中國城市面貌和房地產(chǎn)市場格局。

咱們拭目以待！