4年前，“內卷”一詞入選《咬文嚼字》十大流行語。

自此，該詞陸續在多個行業、群體中被提及。

在地產行業，“卷”字影響下，多個樓盤、房企已經到了巔峰造極的地步了。

從卷折扣、贈送，到卷交付，卷增配，再到卷產品迭代，三代到四代……

到了2025年，很多人已經感受到：有些樓盤，把自己卷到“死胡同”了。

1、癡迷大戶型，被迫改規劃

這兩年，青島新房市場已經很難尋覓到套二小戶型了。有些樓盤，不斷把戶型做大，奔著200平去了。

其實，市南嶗山核心地段，還可以理解。高端群體，大戶型，高總價，他們承受得起。

但是，郊區板塊，個別樓盤，蜜汁自信，也搞純大戶型。

比如，榮泰雍和東院。這幾天，發了一個規劃變更公告。要改規劃。

為何呢？1號樓原先238㎡、198㎡的戶型偏大，不符合市場需求，要改成：165㎡和143㎡。

另外，架空層、鄰里坊的面積也要縮水，還多出來11個地上車位。

這個公告，最讓大家意外的是，戶型調整的細節，從高端大平層到普通改善戶型，風向可是真變了。

膠南，走高端路線，難度極大。強如龍湖、綠城、金地，到了膠南，也沒有癡迷搞200平以上大平層。基本上就是110—160的改善戶型為主。

很明顯，雍和東院之前的純大戶型“嘗試”不成功。現在臨時“往回縮”，不知道是否會被市場接納。

在高新區，也有樓盤犯過類似錯誤。為了宣傳所謂的無敵河景，把大戶型設計成客廳兩面看河，而幾個臥室卻憋在進門口的位置。

重客廳、輕臥室，很“自信”，但市場接受度就是不行。后來，開發商被迫變更戶型，改了一些房源。

2、大露臺、空中花園，卷土重來！

青島比較知名的、搞大露臺的小區，金水云麓是其中一個。號稱“天嶼墅”，垂直綠化空中花園。

憑借這個噱頭，2020年、2021年，金水云麓賣兩萬八到三萬多一平，名副其實的李滄高房價樓盤。

然而，2022年陸續交付的時候，業主們多次討說法。一個是精裝質量問題，另一個是配套的養老公寓化身“臨終關懷醫院”。

昔日引以為豪的“大露臺”，存在擋室內視線、采光等問題，再也無法支撐小區次新房的高價了。

去年底，南區成交的套三戶型，價格已經跌至兩萬一二了。

今年這三個月，金水云麓成交量屈指可數，市場抗性很大。

沒想到，前幾天，嶗山王家村地王，柏悅府項目釋放了一些戶型信息。其中，就有空中花園這個基因。

真是不撞南墻不回頭啊！“好房子”的要素里面確實有高品質宜居的要求，空中花園、露臺也被多次提到。

但很多人忽略了一個因素：有條件的前提下。

青島，北方城市。高層住宅樓搞大露臺，還沒有成功案例。尤其是海邊，冬天大風，使用率幾乎為零。

大露臺，采光、通風、保溫等BUG根本解決不了。

從去年下半年，“好房子”開始流行，第四代產品陸續登臺。青島市場，敢于搞空中花園的樓盤，真是夠勇敢的。

王家村地王，其實根本不用把精力放在大露臺、第四代產品上。直接抄作業就行。

嶗山前海一線，海信、銀豐等都是成功例子，柏悅府跟著學，就不愁賣。

非搞特殊……地王做事，就是不一般。

等到柏悅府開盤，如果熱銷，那真是自己卷自己的成功案例。

否則，一旦遇冷，就是作死例子了，大小王仨二輸了。

3、得房率100%背后的隱患

前幾天，房師傅和地產圈內某總監聊天。

對方感慨：住宅產品的更新速度，比新能源車還猛。

是啊！新出的樓盤一個比一個卷。

這邊，展示區剛開放，隔壁新盤已經全學會了；交付完，遠遠落后于其他新項目了。

就拿浮山后來說。去年交付的金茂市北地塊和青啤項目，都是投上千萬升級的車庫星空頂、公區配套等。

在愈演愈烈的卷潮中，曾經的“底氣”房企也迷失了。

城陽有幾家樓盤，在得房率的賽道卷得天昏地暗。

“靈動空間，享超100%得房率”……

贈送面積多，正好切中需求要害，對搶市場、促成交，有立竿見影的作用。

這些贈送空間，包括哪些呢！比如，電梯廳外走廊、設備空間、飄窗、陽臺等。

這些，并不能直接作為套內實用面積寫進購房合同，而是由開發商“贈送”給業主的。

如果你查詢青島網上房地產，你會發現，這些樓盤，備案的預測套內面積并不高。和其他盤，相差無幾。

但是，他們敢宣傳高得房率，以前就是“偷面積”，風險是極大的。

為了規避風險，這些樓盤，不會直接按照“樣板間”呈現的高得房率效果來建設房子。

相反，他們的樣板間通常會有備注：非實體交付標準。

這都是潛在隱患。那些不在白紙黑字記錄、無法寫入合同的“贈送面積”，一定要用辯證法看待。

高得房率只是營銷噱頭，成本和風險都是購房者來承擔。

銷售時說的很好，交付后業主可以“隨心”改造。但等到你隨心發揮的時候，糾紛和矛盾可能就找上門了。

4、買房市場，更要清醒！

這兩年，樓市正式進入“買方市場”，青島也不例外。

眾多房企，為了爭奪購房客群，不斷卷。好的一面，有房企卷產品，以高質量高水準的產品來應對市場的考驗。

比如，金茂、銀豐、青特，不惜花費大量的時間和精力去打磨產品的每一處細節。

但是，也有房企把心思放在卷營銷策略、卷噱頭上。

比如，假促銷，拿出特殊房源當特價房，忽悠購房者；給中介高額傭金比例，讓中介去大肆夸大宣傳，出了事，就是中介第三方的個人行為……

當前，很多購房者，是幸運的，因為地產難得進入買方市場；也是不幸的，因為各家樓盤的花招越來越多了，眼花繚亂。

這時候，想要買上稱心如意的房子，得花心思好好補課。

挨上一刀，三觀盡毀。