華僑城的年報證實了此前的預測，2024年全年虧損近百億。

近日，華僑城A（000069.SZ）正式披露2024年年報。過去一年，該公司面臨較大經營挑戰，業績出現巨額虧損。

2024年，華僑城A實現營業收入544.07億元，同比下降2.40%；歸母凈利潤虧損達86.62億元，同比增虧33.42%。

近年來，華僑城A業績持續承壓，已連續三年出現虧損。2022-2024年，其分別虧損109.05億元、64.92億元和86.62億元，累計虧損約260.6億元。

與此同時，華僑城A的營業收入也連續三年呈下滑態勢。2022-2024年，其營收變動幅度分別為-25.17%、-27.39%和-2.4%。

作為一家以“旅游+地產”雙輪驅動的大型央企，華僑城A此次年報披露的巨額虧損，無疑給公司的發展蒙上了一層陰影。

三年巨虧260億

華僑城集團作為中國文旅地產領域的龍頭企業，近年來正經歷著成立以來最嚴峻的挑戰。

回溯過往，2022年華僑城A實現營業收入767.67億元，同比下滑25.17%，凈利潤虧損高達109.05億元，同比下滑幅度達387.04%。

到了2023年，其營收進一步降至557.44億元，降幅為27.39%，凈利潤虧損64.92億元。2024年，其虧損局面仍未得到扭轉，甚至進一步擴大。

從年報數據來看，華僑城A虧損擴大的主要原因是公司地產項目結轉毛利率同比下降。

2024年，華僑城A房地產業務面臨嚴峻挑戰，不僅銷售去化壓力較大，而且項目結轉毛利率下降，導致公司利潤空間壓縮。

2024年，華僑城A房地產業務簽約銷售面積173萬平方米，銷售金額為263億元，同比分別下降24%和42%。

目前，華僑城A的銷售去化壓力依然顯著。盡管武漢青山紅坊組團和襄陽項目在區域市場銷售表現較為突出，不過整體銷售去化速度仍需進一步提升。

市場供需失衡導致一二線城市項目去化周期延長，企業被迫降價促銷，疊加土地成本、建材人工費用上漲，項目結轉毛利率同比下降，直接壓縮利潤空間。例如，2024年毛利率僅13.05%，同比驟降31.19%。

為提升項目質量與管理效率，華僑城推行跟投機制，但截至2024年末，累計跟投認購總額僅2.62億元，占跟投項目資金峰值的0.32%，跟投機制尚未充分發揮規模效應。

盡管華僑城的文旅板塊2024年接待游客8081萬人次，但重資產、長周期的運營模式導致成本高企。北京瑪雅海灘水公園、深圳前海歡樂港灣等新項目雖提升品牌影響力，卻未能轉化為可觀利潤。

2022年因資產減值計提127億元遭監管問詢后，華僑城A2024年財務費用仍高達77.73億元，占營收比重14.29%。有息負債總額1304億元中，短期債務壓力顯著，貨幣資金/流動負債僅24.52%，流動性風險隱現。

不過華僑城A仍展現出韌性：經營性凈現金流連續兩年為正，融資成本降至3.62%。但行業下行周期中，其“文旅+地產”雙輪驅動模式反而成為負擔——文旅項目需持續投入，而地產銷售下滑導致反哺能力減弱，形成惡性循環。

子公司債務違約暴露風險

2025年初，華僑城因子公司云南華僑城實業4200萬元債務逾期被推至風口浪尖，這一事件成為其債務危機的重要縮影。

1月3日，云南城投的一紙公告牽出華僑城控股子公司借款逾期的事項。

云南城投在公告指出，為支持華僑城實業開展業務和日常經營，公司陸續向華僑城實業提供借款，截至2020年12月借款本金余額4200.69萬元，自2020年至2024年，公司每年對華僑城實業提供的借款進行展期。

截至2024年12月31日，該筆借款本金余額為4200.69萬元，并已到期，因面臨激烈的市場競爭和巨大的資金壓力，華僑城實業無法按期償還上述借款及利息。

據了解，華僑城實業目前的股權結構為深圳華僑城股份有限公司持股50%，云南城投持股30%，華僑城企業有限公司持股20%。

不過，事情很快出現了轉機。1月10日，云南城投公告稱，對華僑城實業4200.69萬元借款進行展期，展期至2025年12月31日。

公告顯示，經云南華僑城實業股東各方友好協商，充分交換了項目公司經營現狀和未來發展改善措施等，云南城投最終決定為該筆借款本息提供展期。

云南華僑城實業是華僑城布局云南文旅的核心載體，但截至2024年9月底，其資產負債率高達235.45%，凈資產為-14.25億元，連續兩年累計虧損超2億元。

從自身債務情況來看，截至2024年末，華僑城A有息負債總額1304億元，其中短期債務占比31%（約404億元），而貨幣資金僅134億元，現金短債比0.33，遠低于安全閾值。

盡管2024年平均融資成本降至3.62%，但龐大的債務規模導致利息費用化金額激增。2024年財務費用77.73億元，占營收比重14.29%，成為吞噬利潤的主因之一。

為緩解壓力，華僑城自2023年起加速出售資產，包括上海寶格麗酒店、深圳艾美酒店等優質資產，2024年進一步轉讓昆山康盛、江蘇融德等公司股權，累計回籠資金超50億元。然而，這種“斷臂求生”未能根本解決債務問題。

“文旅帝國”陷信任危機

華僑城成立于1985年，憑借“錦繡中華”主題公園開創了中國文旅地產先河。然而，近年其發展軌跡逐漸偏離初心，陷入規模擴張與質量控制的失衡。

最初的10年，是華僑城的黃金時代，以“旅游+地產”模式低價拿地，打造深圳東部華僑城、北京歡樂谷等標桿項目，形成“文旅引流+地產反哺”的閉環。

2016-2020年，華僑城激進布局全國，2019年以19.33億元競得深圳光明中心區地塊，計劃打造26萬平方米TOD綜合體“九樾廣場”，定位“光明之窗”地標。

2021年以來，行業下行疊加華僑城自身戰略失誤，多地項目停工爛尾，如深圳坪山綜合體、武漢TOD項目等，被地方政府點名督促復工。

與此同時，華僑城近年因虛假宣傳、降標減配等問題頻遭業主維權，更是陷入信任危機。

其中，華僑城深圳多個項目出現質量問題。其中，四海華亭2024年交付后因墻面空鼓、電梯故障等問題，業主多次集體抗議，要求退房；九樾廣場原計劃2024年竣工的TOD項目因資金鏈斷裂停工，商業配套爛尾，引發已購房業主恐慌。

從全國范圍來看，上海唐鎮、武漢、無錫等地項目因減配交付、規劃與宣傳不符等問題，業主投訴量激增。2023年8月，華僑城總部爆發員工維權事件，暴露內部管理矛盾。

另外，華僑城還存在舊改項目爛尾。其深圳龍崗良安田新村舊改項目啟動8年仍無進展，超百戶業主未收到過渡費，拆除后的工地雜草叢生，成為城市“傷疤”。

回顧華僑城的發展可以發現，為追求規模，華僑城在三四線城市低價拿地，壓縮建設成本，導致交付質量下滑。

另外，其文旅項目重資產投入未能帶來預期收益，反拖累地產銷售回款，形成惡性循環。再加上其高管與員工福利待遇懸殊、財務核算不規范等問題頻發，削弱市場信心。

實際上，華僑城的困境是傳統房企轉型的縮影。短期需通過債務重組、資產盤活穩定現金流；中長期則需重構商業模式，從重資產開發轉向輕資產運營，并強化產品力以重建市場信任。

接下來，華僑城能否實現“止血”并推動改革，將決定其能否從“文旅帝國”蛻變為可持續發展的企業，仍面臨巨大挑戰。

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