北京吉坤律師事務所

“簽了合同交了定金，賣家突然反悔不賣了，定金還能要回來嗎？”

近年來二手房交易糾紛頻發，不少買家因賣家“挖坑”被迫違約，最終定金打水漂。作為執業多年的律師，我們整理了5大高頻毀約套路，結合真實案例和法律依據，教你提前避雷、守住血汗錢！

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【套路一：隱瞞房屋“致命缺陷”，逼你主動違約】

例如：賣家故意隱瞞房屋漏水、違建、產權糾紛、兇宅等問題，交易后買家發現問題要求解約，反被賣家以“違約”扣留定金。

律師支招：

1. 簽約前要求賣家簽署《房屋狀況承諾書》，明確房屋無重大瑕疵；

2. 合同中注明：“若房屋存在未披露的質量問題，買家有權解約并索賠”；

3. 務必實地驗房，必要時聘請專業機構檢測（如滲水、結構安全）。

法律依據：

《民法典》第500條：故意隱瞞與合同有關的重要事實，需承擔賠償責任。

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【套路二：玩“文字游戲”，利用合同漏洞反咬違約】

例如：賣家在合同中模糊約定過戶時間、付款方式等關鍵條款；事后以“買家未按約定履行”為由拒絕交易，沒收定金。

律師支招：

1. 合同必須明確時間節點（如過戶、貸款審批截止日）、付款比例；

2. 附加條款注明：“因政策/不可抗力導致延期，雙方可協商免責”；

3. 拒簽“全權委托公證”等霸王條款，防止賣家私自過戶。

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【套路三：虛構債務糾紛，讓房子“被查封”】

例如：賣家交易期間串通他人偽造欠款，起訴查封房產；買家因房屋無法過戶被迫違約，定金被“合法”扣留。

律師支招：

1. 簽約前查清房產抵押、查封情況（拉取最新產調）；

2. 合同約定：“若交易期間房屋被查封，賣家需7日內解封并賠償損失”；

3. 資金走監管賬戶，過戶完成后再支付尾款。

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【套路四：假意配合流程，拖到買家“主動放棄”】

例如：賣家以“出差、生病、證件丟失”為由拖延辦理貸款、過戶；拖過合同約定時間后，反告買家違約。

律師支招：

1. 合同中設置“時間紅線”，超期后守約方有權解約；

2. 所有溝通記錄留存（微信、錄音），證明賣家惡意拖延；

3. 及時發《催告函》固定證據，避免被倒打一耙。

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【套路五：坐地起價，威脅“不加錢就違約”】

例如：簽完合同后房價上漲，賣家要求加價10萬否則不賣；買家若拒絕，賣家寧愿賠雙倍定金也要轉賣他人。

律師反擊：

1. 合同明確約定：“總價固定，任何一方不得單方變更”；

2. 若賣家毀約，可起訴要求繼續履行合同或索賠差價損失；

3. 房價上漲過快時，可申請對房屋進行財產保全。

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【律師提醒：買房做好3件事，定金絕不白交！】

1. 查清房屋底細：產調、抵押、戶口、學區占用情況缺一不可；

2. 合同精細化：時間、金額、違約責任必須白紙黑字；

3. 證據留痕：所有溝通記錄、轉賬憑證永久保存。

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法律不僅支持你要回定金，還能讓惡意違約方賠到“肉疼”！

“買房是人生大事，別讓定金打了水漂！”

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