原創 劉曉博

最近幾天，樓市有兩個大消息。

1、住建部3月31日發布住宅新規，要求：

新建住宅建筑層高不低于3米；4層及以上住宅設置電梯；提高墻體和樓板隔聲性能；提高戶門、衛生間門的通行凈寬；提高陽臺等臨空處欄桿高度。

公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內；空調室外機安裝在專用平臺等。新規將于今年5月1日起施行。

2、一線城市全部要探索房票制度。

深圳住建局印發《關于規范城市更新實施工作的若干意見》，其中提到，建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。至此，四大一線城市——北京、上海、廣州、深圳均已開始探索房票制度。

這兩件事，對樓市影響深遠。

先看樓市新規。

在過去兩年，住建部多次強調好房子、第四代住宅。現在，標準終于出來了。

為什么把好房子當做樓市未來的核心戰略？說到底，是希望通過新一代住宅，推動樓市的以舊換新，讓大家繼續買房、換房，拉動經濟發展。

不鼓勵大家炒房子，但又想讓樓市拉動GDP、帶來稅收，用住房迭代、鼓勵大家換房，就成為基本思路。

按照住建部的說法，過去20多年，我們解決了住房“有沒有”的問題，未來應該解決“好不好”的問題。

什么才是好房子，成都等地率先推出的所謂“第四代住宅”一度成為樣板。

其特點是，贈送面積多、有大陽臺，陽臺搞很多綠植。據說，有些地方為了維護樣板樓的形象，由管理處統一到各家陽臺上種植綠植，禁止業主自行修剪，或者選擇植物品種、外觀。

這些房子看起來很好看，但過多的綠植影響了采光，帶來了蟲蟲蟻蟻。更重要的是，有侵犯業主管理自家陽臺權利之嫌。

我曾撰文批駁過這種形式主義的做法，提出當前住宅的痛點根本不在綠植，也不在大陽臺，而在于層高、隔音、梯戶比、車位比、上網死角、得房率等問題。

如果不解決這些痛點，去搞綠色、低碳的形式主義，甚至干預居民在自己家里的基本權利，那就太可笑了。

現在，新一代住房的新規出來了，方向是正確的，解決的也都是痛點問題。

其實，什么是好房子，問問老百姓就知道了。

新規沒有明確得房率問題，事實上也突破了，還打破了之前的“7090政策”、容積率限制和住房限價，這些都有利于好房子的誕生。

這對于舊規下的老房子，尤其是配套不好，品質不好的舊產品，將是顯著的利空。

比如之前的規定是，住宅層高不低于2.8米，現在是不低于3米。層高跟居住體驗密切相關，高一些不僅采光、通風好，也讓人感覺敞亮，不那么壓抑。

之前的剛需住宅，多是按照“標準下限”建造的，層高就是2.8米，這種二手房未來就不好賣。舊規時代，也有一些豪宅把層高建到了3米以上，甚至3.2到3.3米，這類產品的抗跌性就比較好。

所以，對舊規下的產品也要細分，還要考慮配套因素。在超大、特大城市，一流學區房即便是房子比較老，層高、電梯、停車等都有缺陷，也不影響其價值長期穩定。

但如果產品不好，居住體驗不佳，學位、地鐵、商業等配套也不理想，那這樣的產品就麻煩了，尤其是高層。

相比之下，老的多層小區“多一條命”，因為容積率低，未來舊改比較容易。高層小區容積率本身就高，未來沒有提升的空間，就不太可能有開發商接手搞舊改，只能局部改造、翻新。這類房子，很大幾率跑不贏通脹。

住宅的本質，是耐用消費品，如果城市、片區、配套選得好，有抗通脹、升值的能力。

但你不能忽視它的“耐用消費品”的屬性，也就是說，它會變老，產品會迭代。所以，如果有條件的話，要每隔15到20年左右換一次房子。

再看房票制度。

房票制度，可以理解為貨幣棚改的變種。

2016到2018年，全國樓市出現了歷史上最大一波上漲潮，三四線城市跟一二線城市一起漲，漲幅巨大。

催生這一輪大牛市的，在三四線城市主要是貨幣棚改。

當時央行通過抵押補充貸款（PSL）給三大政策性銀行提供了長期低息貸款，支持各地的貨幣棚改。辦法是政府拿錢征收棚戶區居民的房子、土地，給他們現金讓他們買存量房。

這等于給市場做了“一加一減”。

“一減”，就是征收了棚戶區的房子，拆除，整個城市的住房存量減少了（至少短期內減少了）；“一加”，是給了這些家庭錢，讓他們去買存量房，創造了短期內必須買房子的需求。

所以，貨幣棚改被媒體稱為“樓市核彈”。

票房，就是貨幣棚改的升級版，而且堵塞了很多漏洞。

想想看，當拆遷戶一下子拿到很多現金的時候，會出什么意外？他們一定會去買當地的房子嗎？

不一定。

會出千奇百怪的事情。比如拿著錢移民了，去其他城市買房子了，或者炒股被套了，或者賭博虧掉了，或者被電信詐騙了。

當普通人手里有大量現金的時候，往往是一場災難。

為了讓這個利好定向注入當地樓市，各地就發明了房票。這其實是一種住房兌換券，設定了期限（一般是1年），必須在當地使用，政府會公布一個樓盤庫，納入當地各區幾十個、上百個樓盤，讓拆遷戶去用房票換房子，多退少補。

為了讓大家接受房票安置，往往給予一定的優惠。拆遷戶選好房子，要把房票給開發商，開發商再到政府兌換為現金，或者抵消應付的土地款、稅費等。

這樣做，還緩解了政府支付現金的壓力，可以把付款時間點押后。

總之，房票是一個比較完美的制度設計，很多地方甚至考慮了繼承問題。萬一拆遷戶在這1年里出意外怎么辦？管理辦法對此都有考慮。

注意！此前貨幣棚改主要在“低線城市”進行，一度比較偏重于三四線城市，或部分弱二線城市。

最近幾年開始向“高線城市”擴散。現在，連北上廣深都要搞房票了，這是為什么？

主要原因是，三四線城市普遍人口增長乏力，甚至人口下降。再搞大規模的房票安置，不太現實了。住房矛盾集中的，主要是超大特大城市，所以連北上廣深也要搞了房票了。

不過未來城中村改造、老舊老區改造中，房票只是安置手段之一，政府還會搞原地安置或者貨幣補償，三種辦法并行。

對于位置好的城中村、老小區，居民肯定希望原地安置，哪怕等幾年也愿意。位置差的，當然更希望房票安置，可以在全市多點選擇，重新安家。

房票制度能撬動當前低迷的樓市嗎？能產生2016年到2018年那樣的核彈效應嗎？

我的看法是：這對樓市是利好，而且局部撬動作用非常明顯。但很難重演2016年2018年的局面了。

主要原因是，人口紅利結束了，總人口、新生兒數量都在下滑，城市之間的人口爭奪戰日益激烈。在這種情況下，國家不可能再大規模搞拆建了。

所以，新一輪貨幣棚改（房票）跟2016年的2018年的完全不同了。上一輪是全面的，這一輪是局部的。量不一樣，效果也就會有很大差異。

但房票還是會在局部帶來很大的影響，它的杠桿效應比較明顯，因為它不僅能創造購房需求，還能減少存量房。