房財經網上周四，越秀地產在上海中心搞了一場品牌發布會，邀請了近200家媒體出席，花費不菲。

它的主題很抓眼球：《越來越秀》。

其實，這場發布會，本身就是一場秀。越秀地產董事長林昭遠親自登臺，詳細闡述了越秀的“4x4好產品理念”，大談好房子。

如今，"好房子"幾乎成了每個地產商的口頭禪。

在北京，越秀地產在董毅的帶領下，這幾年搞得風生水起。他最歡聽到的一句話是：沒有拿錯過一塊地。

他雖迷信玄學，但確實又有一套縝密且獨特的拿地邏輯。

最近的得意之作是功德寺雙子座，開盤賣出152億元的好成績，越秀的權益超過60億元。

但，商場里會有永遠的常勝將軍嗎？

在昌平，董毅就有一場硬仗要打，星耀未來對陣北京國賢府二期。

說來也很神奇，猶如功德寺和樾玉鳴與和樾望云，昌平這對“冤家”也有血緣關系。

"地頭蛇"未來科學城在星耀未來和北京國賢府二期，分別持股25%和30%，二者另外的股東，分別是越秀地產和中建智地。

但在這兩個項目上，未來科學城不是操盤者，話語權不大。在功德寺雙子座，董毅身兼法人和董事長，話語權一言九鼎。

這表明，星耀未來和北京國賢府二期要直接拼刺刀了。

它們相距11公里，一西一東，都在近期開盤，有幾個相似點：

1、整體規劃相似。都屬于洋房產品，星耀未來規劃17棟6-8層洋房；北京國賢府二期則為26棟6-9層洋房；

2、主力戶型占比相仿。星耀未來107平以下戶型，占比達到75%左右；北京國賢府二期116以下戶型，占比達到77%；

3、贈送面積多。它們都有內嵌陽臺+設備平臺+飄窗相贈。

綜合來看，花姐認為，董毅這次遇到了一個硬茬，中建智地董事長樊飛軍。

北京國賢府居住體驗更佳

開發節奏上，星耀未來慢于北京國賢府二期。

2024年10月22日，越秀地產聯合未來科學城以25.33億元的底價，摘得昌平區小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地塊，樓面價2.5萬元/平方米，銷售指導價6.6萬/平方米。

它的宅地面積5.63萬平米，地上建筑10.13萬平米，容積率1.8，限高24米。

拿地3個月后，越秀地產才公布了星耀未來的規劃方案，17棟住宅樓分5排平行排列，共978戶。

北京國賢府二期，則誕生于2024年12月30日，由中建智地和未來科學城，以21.143億元的底價摘得，樓面價2.1萬元/平米，無銷售指導價。

它的住宅面積7.1萬平方米，地上建筑9.23萬平方米，容積率1.3，限高27米。

2月10日，中建智地公布了北京國賢府二期的規劃圖，共850戶，26棟6-9層洋房，其中北區16棟526戶、南區10棟324戶。

從二者的硬件條件及后期規劃看，北京國賢府的容積率更低，且規劃戶數更少。整體的居住體驗上，較星耀未來更具優勢。

兩者產品不在一個量級

在公布戶型的時間上，二者的時間已相差無幾，都是在3月上旬。

星耀未來的戶型共有4個段位，92平、97平、107平三居，以及132平四居。

北京國賢府二期的戶型則有6款，72平兩居，90平、103平三居，116平、133平、166平四居。

送面積的手段上，二者都是內嵌陽臺、設備平臺、飄窗三件套，但在戶型設計和贈送尺度上，北京國賢府二期遙遙領先星耀未來。

花姐分別拿它們同段位的三款戶型，來做個對比：

星耀未來92平三居兩面寬，北京國賢府二期90平則做到了三面寬。不僅如此，北京國賢府最小的臥室，居然也要比星耀未來的大。

贈送尺度上，星耀未來南向客廳有內嵌陽臺，主臥飄窗，北邊一臥室送設備平臺；北京國賢府則在南側臥室，多了一處內嵌陽臺。

星耀未來總贈送面積6.9平，實際使用率88.5%；北京國賢府二期則贈送10.78平米，實際使用率93%。

到了107戶型上，星耀未來也做到了3面寬，但它的面寬進深比為0.83,；反觀北京國賢府二期，103平的面寬進深比1.01，采光更佳。

星耀未來該戶型總贈送面積8.6平米，實際使用率90%；北京國賢府二期總贈送面積12.2平米，實際使用率約94%。

最令人咋舌的是，在133平米身上，北京國賢府二期居然做到了4面寬，其面寬進深比居然達到了夸張1.58。

此外，它在該戶型身上，還首次引入了南方豪宅設計上的“入戶光廳”，成為北京樓盤的首個吃螃蟹者。

該款戶型的總贈送面積13.7平米，實際使用率可達到92%。

再來看看星耀未來，經典的四葉草戶型，南向雙內嵌陽臺，加一處飄窗，北向另有設備平臺相贈。

若與其他項目同段位比，星耀未來的該款戶型未必占優，但也不會落得下風。但與北京國賢府133平相比，實則不在一個水平線上。

可以說，在產品上，二者不在一個級別，北京國賢府二期呈碾壓之勢。

星耀未來區位占據上風

對比完小區規劃和產品后，星耀未來可謂完敗。

二者在商業配套、學區、醫療等方面，則半斤八兩。

星耀未來所在小沙河周邊很荒蕪，但沾朱辛莊的光，南邊1.7公里有萬達廣場，學校有北京101中學昌平分校，離最近的積水潭回龍觀院區3.9公里。

而北京國賢府二期出門邊上就是在建的山姆會員店，學校則有中關村二小、北京十一未來學校等，距離最近的王府醫院直線距離2.9公里。

但星耀未來也有自己的優勢，大區位是好于北京國賢府二期的。

盡管二者都不是地鐵盤，可星耀未來距離地鐵昌平線和8號線朱辛莊站更近，直線距離2.7公里。

而北京國賢府二期距離最近的地鐵，是17號線未來科學城北站，直線距離3.2公里，距離天通苑北站則有4.5公里。

自駕通勤上，星耀未來距離G6京藏高速更近，去往海淀各大產業園更為方便；北京國賢府二期則更靠近京承高速，離朝陽更近些。

此外，在城市界面上，隨著朱辛莊板塊近來來的崛起，星耀未來所在的區域，相比北京國賢府二期煙火氣更旺。

但北京國賢府二期也有自己的底氣，就是一期通過強大的產品力，完全彌補了區位上的劣勢，成為近兩年來京城樓市中，純靠產品實現熱銷的經典案例。

有了這樣的背書，再加上產品上較一期又有了迭代升級，國賢府二期要實現一期的輝煌，也并非沒有可能。

價位上，二者的樓面價都不算高，結合星耀未來的銷售指導價，以及北京國賢府一期的成交均價，都會留有足夠的利潤空間。

如果參考當下的行情及北京國賢府一期的均價，它們的實際開盤價格，大概率也會相仿。

這種情況下，如果你在京北置業，一個產品遙遙領先，一個區位略占優勢，會更青睞誰呢？

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