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銷量和收入雙降的中國金茂，是如何扭虧為盈的？

王琳

上市房企迎來一份“喜報”。

3月25日，中國金茂發(fā)布2024年年報顯示，2024年全年，中國金茂實現(xiàn)收入590.53億元，同比下降18%，年內(nèi)簽約銷售額982.55億元，同比下降逾30%。從各板塊收入來看，除了金茂服務(wù)同比有所上漲外，城市運營與物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃與零售商業(yè)運營、酒店經(jīng)營等板塊收入均出現(xiàn)下滑。

不過，盡管銷量和收入雙雙下降，金茂仍然實現(xiàn)公司所有者應(yīng)占溢利10.65億元，與去年同期虧損68.97億元相比，增幅達(dá)到115%，若扣除投資物業(yè)公平值虧損（已扣除遞延稅項），公司所有者應(yīng)占溢利為13.33億元，較上年度增加120%。整體銷售毛利率為15%，較上年的12%增長3個百分點。

近幾年來，伴隨市場深度調(diào)整，上市房企普遍出現(xiàn)增收不增利，但金茂卻反其道增利不增收，其背后原因是什么？

大幅壓縮費用和減少存貨減值

金茂在年報中表示，溢利增長主要由于集團持續(xù)強化精益管理，全力推進(jìn)控費提效，管理費用、銷售及營銷開支、融資成本等于本年度下降；本集團及本集團之部份聯(lián)營及合營企業(yè)項目計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)等資產(chǎn)減值撥備于本年度下降。

具體來看，截至2024年12月31日，金茂的銷售和營銷開支為22.88億元，較上年減少23%，主要由于員工開支及廣告宣傳費用較上年減少所致；管理費用為29.17億元，較上年降低25%，主要由于員工開支及一般辦公開支較上年減少所致。

此外，集團其他費用及損失凈額為20.34億元，較上年降低63%，主要由于集團計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)、應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項減值準(zhǔn)備金額較上年減少所致。其中，發(fā)展中物業(yè)減值10.8億元，持作出售物業(yè)減值1.76億元，較上年同期的31.45億元和12.48億元，均有大幅下降。

市場下行期，若估計未來項目可變現(xiàn)凈值不及預(yù)期，甚至低于總成本，房企就要對存貨進(jìn)行計提減值損失，而這一項通常是拖累絕大多數(shù)房企業(yè)績的重要因素。在財務(wù)處理中，存貨減值往往是一個主觀性項目。

融資成本方面，2024年內(nèi)金茂利息開支總額為68.83億元，較上年度減少16%，主要在于年內(nèi)平均貸款額及貸款利率均下降所致。其中，資本化的利息開支為43.48億元，較上年下降15%，融資成本為25.35億元，較上年元減少16%。

截至2024年12月31日，金茂銷售成本約504.56億元，同比下降20%。集團整體銷售毛利率為15%，較上年的12%增長3個百分點，中國金茂表示，毛利率增長主要是城市運營與物業(yè)開發(fā)分部毛利率增長所致。

對于扭虧為盈，中國金茂董事長陶天海在年報里總結(jié)了18個字：落實四個極致，推動三大創(chuàng)標(biāo)，打贏了翻身仗。

他表示，通過極致的簽約回款、極致的現(xiàn)金管控、極致的降本控費、極致的價值創(chuàng)造盤活存量，公司實現(xiàn)了自我造血與修復(fù)，支撐經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)達(dá)成。同時，通過投資創(chuàng)標(biāo)、產(chǎn)品創(chuàng)標(biāo)、運營創(chuàng)標(biāo)做優(yōu)增量，堅持雙聚焦投資策略，全年新增獲取22宗一二線城市土地，為公司發(fā)展儲備優(yōu)質(zhì)資源。

2024年，中國金茂簽約銷售額約983億元，其中68%的銷售額來自華北和華東區(qū)域，90%來自一二線城市。持有的城市運營、物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)、酒店經(jīng)營項目數(shù)量為397個，未交付面積為約7796萬平方米。

多板塊業(yè)務(wù)收入、毛利率下滑

盡管實現(xiàn)扭虧為盈，但從中國金茂2024年的各板塊收入來看，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷影響仍然揮之不去。

2024年內(nèi)，金茂城市運營及物業(yè)開發(fā)銷售收入約493.02億元，占收入總額的82%，較上年下降21%，主要由于交付結(jié)算之銷售物業(yè)較去年減少。

商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入約16.97億元，占收入總額的3%，較上年下降6%，主要由于年內(nèi)長沙覽秀城成為華夏金茂商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)，其收入不再納入中國金茂財務(wù)報表導(dǎo)致商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入減少。

酒店經(jīng)營收入約16.98億元，占收入總額的3%，較上年下降18%，主要是2023年下半年出售北京威斯汀酒店以及國內(nèi)旅游度假市場下行影響所致。

金茂服務(wù)全年收入約為29.66億元，占收入總額的5%，較上年增長10%，主要是基礎(chǔ)物業(yè)管理在管面積增長所致。此外，包括金茂大廈88層觀光廳、綠色建筑科技、樓宇裝修等地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入，占收入總額的7%，比上年增長8%，主要由于綠色建筑科技收入增長。

圖表來源：中國金茂2024年度業(yè)績公告（港交所）

各板塊毛利率也多有下滑。年內(nèi)商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營業(yè)務(wù)和酒店經(jīng)營毛利率較上年相比，均有所下降，金茂服務(wù)盡管收入增加，但由于非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)的毛利占比降低，所以整體毛利率也有所下降。其他業(yè)務(wù)毛利率較上年有所增長，主要是建筑裝飾毛利率增長所致。

截至2024年末，中國金茂總資產(chǎn)為4092.56億元，總負(fù)債達(dá)3009.78億元，從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，其流動負(fù)債達(dá)到1733.29億元，占總債務(wù)的58%，流動負(fù)債的高占比，或許會給公司資金周轉(zhuǎn)帶來一定壓力。

長期來看，中國金茂還有1276.49億元非流動負(fù)債，主要為長期借貸，長期有息負(fù)債達(dá)1011.94億元。

截至2024年末，中國金茂有計息銀行貸款及其他借款合共1228.01億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為216.07億元，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物308.05億元。

圖表來源：中國金茂2024年度業(yè)績公告（港交所）

中國金茂在年報中表示，短期來看，經(jīng)濟全面回暖與市場信心恢復(fù)仍需一定周期，行業(yè)仍將處于筑底過程中，公司策略仍為盤活存量、做優(yōu)增量；中長期來看，公司將在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面探索布局，堅定城市運營商戰(zhàn)略定位，聚焦核心城市核心地段和高端改善產(chǎn)品，同時，契合行業(yè)向存量市場發(fā)展趨勢，加速物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)增長，打造商業(yè)、酒店、公寓差異化輕資產(chǎn)管理能力，形成業(yè)績增長極。

銷售額跌出千億陣營

在正式發(fā)布年報之前，今年3月11日，金茂曾發(fā)布正向盈利預(yù)告，也是在同一天，中國金茂總裁陶天海升任董事會主席，這也是兩年時間內(nèi)金茂的第三任董事長。

2016年，中化集團董事長寧高寧同時兼任中國金茂董事長，在此期間，中國金茂打造出業(yè)內(nèi)知名的豪宅品牌“金茂府”。2022年，寧高寧退休卸任，李凡榮接任，但在職僅不足8個月。2023年4月，時任總裁的李從瑞接任董事長職務(wù)，然而，僅在位33天，2023年5月，李從瑞因工作調(diào)整辭任。

李從瑞離職后，張增根于2023年5月31日獲任為中國金茂董事長。如今，因張增根達(dá)到退休年齡，陶天海出任中國金茂新董事長。

頻繁換帥期間，中國金茂的業(yè)績也經(jīng)歷了跌宕起伏的變化。

2020年是中國金茂的高光時刻，當(dāng)年全年合同銷售金額達(dá)到2311億元，同比大增44%，首次突破2000億大關(guān)，銷售回款也突破2000億元。2021年，中國金茂的合同銷售金額繼續(xù)上漲達(dá)到2356億元。

不過，地產(chǎn)行業(yè)下行壓力逐漸顯現(xiàn)。到了2022年，中國金茂全年合同銷售金額1550億元，同比下降34%；2023年，全年合同銷售額1412億元，同比下降8.9%。

也是在2023年，中國金茂出現(xiàn)上市以來首次虧損，凈利潤虧損48.58億元，同比減少193.06%，歸母凈利潤虧損68.69億元，同比減少447.6%。

中國金茂當(dāng)時指出，虧損主要是受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，集團及部分聯(lián)營、合營企業(yè)項目計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值，部分物業(yè)開發(fā)項目收入及毛利率下降，以及土地開發(fā)收入金額下降導(dǎo)致毛利下降。

2024年，金茂全年簽約銷售額繼續(xù)下滑至982.55億元，同比下降30.41%，已跌出“千億陣營”。

新任董事長陶天海僅上任一周之后，金茂就開啟了一輪組織架構(gòu)大調(diào)整：將“總部-區(qū)域-城市”三級管控架構(gòu)，調(diào)整為“總部-地區(qū)”二級管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南五個區(qū)域公司，對現(xiàn)有城市公司撤并重組調(diào)整為14個地區(qū)公司。

與此同時，金茂在土地市場上也表現(xiàn)出強烈的補倉意愿，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1-2月，全口徑拿地金額超過100億元的房企共計8家，其中，中國金茂前2月拿地金額達(dá)到188.5億元，排名第二位。

2000年從復(fù)旦大學(xué)畢業(yè)的陶天海加入金茂，2011年被調(diào)任上海，負(fù)責(zé)華東區(qū)域的業(yè)務(wù)拓展，上任之后，陶天海帶領(lǐng)團隊將金茂品牌迅速打入上海、杭州、寧波、蘇州等17個城市，開發(fā)了超過150個項目。到2017年，華東區(qū)域已成為金茂的核心糧倉。

陶天海在2024年報的主席致辭里說，要全面深化改革，組織精簡高效，重塑干事創(chuàng)業(yè)精氣神。他要求各單位內(nèi)部積極精簡架構(gòu)、壓縮層級，通過瘦身健體提高公司在寒冬中生存能力，同時，堅持業(yè)績導(dǎo)向，加強優(yōu)勝劣汰，持續(xù)推動全員意識轉(zhuǎn)型與能力轉(zhuǎn)型，把危機感轉(zhuǎn)變成為使命感、責(zé)任感和緊迫感。

在金茂內(nèi)部，變革的大幕已經(jīng)開啟。■