◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

牽動全球投資市場的中國樓市，受當前寬松政策持續助力正在加速向好，2025年“止跌回穩”非常可期。

對房企而言，剛披露的2024年財報雖說普遍難看，部分還虧得驚人，成為“最冷年報季”，但可喜的是，“能挺的都挺過來了”。

他們在這輪“房價持續下探、融資受限、信用頻遭國際降級”等深調高壓下活下來，也改變了機構過去的悲觀預期。

2月下旬以來，這些房企除了融資端海外破局之外，銷售端開始反彈或跌幅收窄，拿地端就很火熱了，一二線重點城市地王頻出，久不拿地的也開始出手了。

這意味著：他們的信心又找回來了。

關鍵一環：融資通道又開了

大家都知道，房地產作為資金密集型行業，離不開金融機構大力支持，過去高杠桿模式雖不可取，但去杠桿的過程也不應“疾風暴雨”。

2021年以來，樓市一度陷入風雨飄搖，因金融政策突然“踩剎車”，高杠桿房企頓時失血頻繁爆雷，加劇樓市下行，海內外融資整體受阻，優質房企也被波及，加劇行業猶如驚弓之鳥，買房人觀望，機構情緒悲觀。

轉折始于2024年初，為預防及盤活大量“爛尾”現象的房企項目融資“白名單”制出爐。該年國慶節后，支持優質房企重組、定增、發債等利好出爐，比如保利、華發等少數房企拿到了定增募資。

2025年以來，房地產融資利好頻傳，最顯著的變化就是房企美元債時隔2年破冰，比如2月綠城發行2028年到期的5億美元優先票，融資利率8.45%，以置換存量美元債。要知道，2023年初萬達新發的兩筆美元債承受了11%票息率。

近日坊間爆料說，新城控股有意計劃發行美元債，已有多家香港投行找到投資機構為新城發美元債做準備，初步利率10-11%，期限2-3年，雖比綠城那兩筆要高很多，但作為民企再次出海，能發出去的信號意義更強烈。

從中指院統計看，2025年1月份，房企債券融資509.8億元，其中民企發債規模顯著增加，包括綠城、濱江、美的、新希望4家非央國企房企總發行39億元，同比增加14.6億元。此后的2月與3月，美的置業和新希望地產繼續發債。

可以說，如果一線房企真的暢通了融資渠道，像過去那種大型房企爆雷就很難再發生了，背后離不開信心與信用的雙重修復。

樓市信心風向標：民企入場拿地

與過去兩年“冰封”截然不同，民營房企或非央國企今年以來開始入場拿地，個別的動作還很驚人。

比如跨過去年償債高峰的金地集團，2025年開局后重啟拿地，僅兩個月里曾先后在杭州、上海摘得兩個優質項目，總斥資超過10億元。

號稱“杭州地產一哥”的濱江集團，今年3月及1月曾兩次刷新杭州地王紀錄，樓面價分別是7.74萬元/㎡、6.48萬元/㎡，總耗資130億元。2024年，該房企拿地20余宗且主要集中在杭州，總投資398億元，權益地價189億元。

看龍湖，今年2月中旬曾耗資10.57億元拿下上海奉賢新城一優質地塊，沒幾天又競得蘇州吳中區一項目，加碼長三角區域的價值高地。2024年，龍湖投拓力度本就不小，在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等9座高能級城市新增了9個地塊，權益地價51億元，總建面83萬方，權益建面39萬方。

實際上，龍湖財務一貫比較克制，面對2024年樓市深調，但堅持“量入為出”原則，在高能級城市做到低成本精準拿地，以實現發展與安全的平衡。

作為觀察樓市的風向標，民營房企年初以來積極入場或加碼拿地，已給沉悶的投資市場攪起了一波漣漪，投資信心開始復蘇了。

應對縮表周期：降債騰挪加快

當前，房企普遍仍面臨著“信用修復”問題，出險房企就更不用說，還可能會對沖樓市積極情緒，但目前看，其債務風險出清有加快勢頭。

據克而瑞不完全統計，截至2025年2月底，共有59家出險房企在債務重組或破產重整。有券商指出，面對2025年更大的到期債務規模，境內債務重組或將提速，且重點繼續從展期轉向削債。

近期以來，包括佳兆業、世茂等房企境外債重組已獲香港法院批準，碧桂園等頭部房企境外債重組尚在推進中，有望迎來突破。幾天前，遠洋集團63億美元境外債重組正式生效，進而將轉向對境內9筆、百億級公開債重組等。

從2024年財報看，銷售規模排名靠前的一線房企，也包括央國企，在過去兩年的大力降債動作下，財務基本面已有明顯改善，出險概率基本可以排除。

比如“頭部央企”華潤置地，截至2024年底凈負債率已降至31.9%，剔除預收款后資產負債率降到55.6%，現金短債比1.92倍，加權平均融資成本已降到3.11%的行業較低水平。

看“混合制房企”的綠城，2024年總借貸較2023年下降89.55億元至人民幣1371.87億元，凈負債率56.6%，較2023年底下降7.2個百分點，現金短債比2.3倍。

再看龍湖，截至2024年底，有息負債較上年底大降163億元至1763億元，過去兩年累計壓降超300億元，凈負債率降至51.7%，剔除預收款后的資產負債率降至57.2%，較3年前累計下降10.2個百分點。

3年前，龍湖主動進行城市聚焦，在開發業務上做“三提三降”，快速收縮、出清、整合。2024年業績會上，龍湖管理層專門提到實現債務結構轉換的“兩步走”：

一、強化正向經營性現金流壓降負債，減弱業務與高杠桿捆綁，以內生動力驅動發展；
二、抓住政策紅利，增加經營性物業貸，拉長借貸年期、降低融資成本。

面對當前土地市場躁動及融資杠桿松動，龍湖依然明確“到2025年底，有息負債預計將降到1400億元左右”。這意味著，龍湖會繼續強力去杠桿。

龍湖集團管理層說，今年是公司“債務轉換的最后一年，也是最關鍵的一年”，此后將成為整個行業為數不多的能把“信用融資降到10%左右”而且還在健康發展的企業。

銀河國際分析說，龍湖被視為民營房企中“最具防御性開發商”之一，與中海、華潤并列首推名單。2025年，龍湖到期的境內債和海外銀團都將通過正向經營性現金流和經營性物業貸覆蓋；龍湖2026~2027年每年到期債務僅50億~60億元，償債規劃清晰，流動性風險極低。

摩根大通亦強調說，當前地產行業波動的背景下，企業的生存仍是首要任務。龍湖的投資性物業足以支持其再融資，無違約風險。