4月第一天，結(jié)束料峭春寒之后，長(zhǎng)三角迎來(lái)了氣溫回暖。早已經(jīng)被“地王”連續(xù)刷新紀(jì)錄的杭州，迎來(lái)了2025年開(kāi)年以來(lái)規(guī)模最大的一場(chǎng)土拍。

本次土拍8宗涉宅地出讓，6宗地塊溢價(jià)成交，其中又有4宗溢價(jià)率超50%，分別由越秀、金茂、寧波東投和綠城競(jìng)得，而這些地塊很多也成為各自板塊內(nèi)的“地王”。

剛剛過(guò)去的一季度，杭州“地王”三度刷新。三天前，杭州的最高樓面價(jià)邁上8萬(wàn)元/平方米的大關(guān)，成為全國(guó)第三。

這塊地由建發(fā)以34.3億元、115.39%的溢價(jià)率競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)到了8.8萬(wàn)元/平方米。就在那之前的三天，濱江集團(tuán)以7.7萬(wàn)元/平方米競(jìng)得的西興地塊剛剛創(chuàng)下了成交樓面價(jià)紀(jì)錄。

這場(chǎng)高燒讓杭州迅速站在了樓市回暖的浪尖。

據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月30日，杭州3月份新建商品房累計(jì)成交6601套，環(huán)比增長(zhǎng)100.3%，較去年同期同比增長(zhǎng)28.7%。

新“地王”，明算賬

一位杭州市場(chǎng)人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“建發(fā)拿下的蔣村地塊其實(shí)價(jià)格上不夸張，這塊地的位置很好，就在西溪濕地北面，要做低密豪宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)單價(jià)在12萬(wàn)-15萬(wàn)/平方米。”

項(xiàng)目周邊西溪誠(chéng)園的高層住宅二手房均價(jià)在7萬(wàn)元/平方米上下，中杭府的高層住宅二手房均價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米，疊墅達(dá)到了8.8萬(wàn)元/平方米左右。但項(xiàng)目周邊多年未有新房供應(yīng)，且大部分項(xiàng)目都是限價(jià)項(xiàng)目，參考意義并不大。

開(kāi)發(fā)商建發(fā)最近數(shù)年重倉(cāng)杭州，2024年其在杭州的銷售額位列第三，今年一季度，其流量銷售額位居杭州第一。

“建發(fā)近兩年在杭州勢(shì)頭比較猛，畢竟是國(guó)企，資金實(shí)力雄厚，但是建發(fā)在杭州主要做中高端產(chǎn)品，拿這塊地就是做影響力的，打造頂流產(chǎn)品立形象。”上述市場(chǎng)人士稱。

對(duì)于杭州拿地，建發(fā)房產(chǎn)的控股子公司建發(fā)國(guó)際董事會(huì)主席林偉國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“雖然建發(fā)此次拿的項(xiàng)目在杭州地價(jià)最高，但仍然低于公司預(yù)期，實(shí)際地價(jià)水平比預(yù)期還要低，它的地段和稀缺性非常重要。”

對(duì)于未來(lái)的項(xiàng)目利潤(rùn)，一位房企人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“現(xiàn)在雙限放開(kāi)，是可以做高溢價(jià)的，就是看你的產(chǎn)品力。”

在拿下蔣村文新單元XHO30203-01（3）地塊的前一天，建發(fā)還在成都以33.47億元拿下成都金融城三期49畝地塊，成交樓面價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率106%，打破了成都土拍成交樓面單價(jià)的紀(jì)錄。“建發(fā)拿地也有自己的原則，在堅(jiān)持流動(dòng)性優(yōu)先的情況下，利潤(rùn)要維持在6-8個(gè)點(diǎn)的水平，具體根據(jù)項(xiàng)目決定。”建發(fā)國(guó)際行政總裁田美坦在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱。

在建發(fā)拿地前兩天，杭州樓面價(jià)記錄由濱江斬獲，其以52.03億元拿下水電新村地塊，樓面價(jià)7.74萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率69.86%。

地塊周邊的配套設(shè)施完善，包括教育、醫(yī)療和商業(yè)資源，且交通便利。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍指出，本次新地王誕生并不意外，該地塊可以看到城市陽(yáng)臺(tái)、大金球、蓮花碗和一線錢塘江景。地塊周邊二手房如壹號(hào)院、金茂府，大面積房型的均價(jià)普遍在10萬(wàn)元/平米以上。

一位業(yè)內(nèi)人士稱：“一般核心區(qū)域的地塊濱江都會(huì)參拍，不過(guò)蔣村地塊不是他們的目標(biāo)，濱江擅長(zhǎng)做大平層公寓，特別是有一線江景的地，濱江會(huì)感興趣。”

“地王”都在意料之中

3月以來(lái)，多地土拍市場(chǎng)涌現(xiàn)出“地王”。3月18日，北京海淀區(qū)上地板塊一宗宅地以10.23萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)創(chuàng)北京土拍歷史新高。在上海，2月末協(xié)議出讓的靜安高品質(zhì)袖珍地塊，以16萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新上海新的地價(jià)紀(jì)錄。

“這類地塊多位于城市核心區(qū)，例如杭州西溪濕地旁、北京海淀學(xué)區(qū)，這也是地王能產(chǎn)生的最主要原因所在，未來(lái)核心區(qū)域的供應(yīng)也會(huì)隨著城中村改造推進(jìn)不斷增多。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示。

“以后的市場(chǎng)肯定分化得很厲害，外圍很差，一般位置勉強(qiáng)維持，中心位置產(chǎn)品好的被搶光。”上述房企人士表示。

在這個(gè)邏輯之下，少數(shù)幾個(gè)核心城市的核心地段“地王”頻出，也就不足為奇了。

張波表示：“從當(dāng)下來(lái)看，房企更多考慮的是尋找確定性和避險(xiǎn)，房企主力資產(chǎn)都投向核心城市，這些城市都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，或人口流入型城市，土地稀缺性凸顯。各大房企的發(fā)展戰(zhàn)略也從以往的追求規(guī)模化向‘安全利潤(rùn)率’轉(zhuǎn)變。因此，即使這些地塊總價(jià)高，溢價(jià)率也高，甚至超100%，如果能帶來(lái)更為確定的利潤(rùn)，房企也會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。”

一家國(guó)資房企內(nèi)部人士表示：“我們的投資預(yù)算在上半年就要用掉，優(yōu)質(zhì)地塊我們能拿就拿，前兩年老是想等一等，到后面機(jī)會(huì)越來(lái)越少。”

另外，房企敢于在此時(shí)爭(zhēng)奪核心區(qū)域“地王”，還跟豪宅市場(chǎng)的持續(xù)火熱有關(guān)。

杭州豪宅一直不缺買家，從2020年到2023年，杭州總價(jià)千萬(wàn)以上的豪宅成交量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，直到去年才有所回落。

根據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，錢江新城二期“地王”項(xiàng)目玉瀾月華，傳出了拼社保消息：152套房源，總價(jià)1500萬(wàn)起步，吸引到約2000組客戶報(bào)名登記，預(yù)計(jì)約500組客戶將落選。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)便宜了3000元/平方米的余杭區(qū)首個(gè)不限價(jià)樓盤——和萃攬悅園，首開(kāi)報(bào)名結(jié)果公布：112套房源，821組報(bào)名登記，中簽率13.6%。報(bào)名買千萬(wàn)豪宅的人數(shù)，竟然遠(yuǎn)多于單價(jià)不到2.8萬(wàn)元的剛需盤的報(bào)名人數(shù)。

在上海，根據(jù)中指研究院發(fā)布的報(bào)告，2024年上海豪宅共成交593套，超過(guò)2022年和2023年兩年的成交總量，成交均價(jià)為18萬(wàn)元/平方米，實(shí)現(xiàn)三年復(fù)合增速15%。

不論是哪里，豪宅并不是市場(chǎng)的主流，“剛需和剛改是持續(xù)的主力軍。”上述市場(chǎng)人士稱，“地王”釋放的信號(hào)并不足以覆蓋整個(gè)市場(chǎng)的全貌，樓市的這場(chǎng)回溫之旅還遠(yuǎn)未達(dá)成。