產業園區行業發展的底層驅動邏輯

關鍵詞：園區運營、產業培育

目前，園區行業處于陣痛洗牌期，很多主體都不得不進行轉型，甚至有不少直接轉行的。但是，我們認為，未來園區行業還是會進入到一個平穩發展的階段，因為，我們可以從地方政府、入園企業這兩個維度，找到產業園區行業發展的底層驅動邏輯。

一．對地方政府的發展邏輯

首先，對地方政府來說，講的是“發展邏輯”，就是要依靠產業園區，實現產城共榮發展，推動城市產業升級。這里面主要又體現在兩個方面：

1、要求城市空間的集約化發展

我們國家大多數地方，城市建設都進入到了存量提質和增量結構性調整時期，地方政府在工業用地的開發上，都明確了集約發展、高效發展的要求，為此，會出臺一系列鼓勵垂直開發、限制低效開發、引導集約開發的政策。比如從2022年開始，珠三角、上海、江蘇、天津、青島等地，相繼發布當地支持工業上樓的相關政策，鼓勵發展垂直工廠；再比如江蘇很多地方要求新上的工業項目用地容積率不低于1.3，高標準廠房用地容積率不低于2.0，同時要求提高工業項目的投資強度和產出效益，以畝產論英雄；最后在引導集約開發上，對符合當地主導產業、戰略性新興產業且用地集約的項目，工業用地地價可按照70%最低價執行，鼓勵集中設置公共配套設施。

2、要求城市產業的集群化發展

首先看下最常規的股權交易出售，這種方式通過直接銷售來轉移產權，適合不想繼續持有的民企開發商操作。但是直接銷售伴隨著高額的稅務成本和手續費，雖然采取股權交易可以降低稅費，但是園區這種大宗資產流動性較差、這就導致了出手困難、溢價水平低。

不同于在開發區爆發式增長時期，各級經開區、高新區在開發規模和招商目標層面的“大而全”，近年來地方政府在開發區產業招商領域的思路逐漸演變為“小而專”，堅持“聚焦于產業發展、服務于產業發展”的根本導向，以做大做強本土產業、鏈式招引或培育優質產業為發展目標，將開發區進行合理的產業功能分區，聚焦某一類特色產業，根據產業的需求，從廠房形態設計、基礎設施配套、產業公共服務等層面，進行規范引導建設特色產業園。

上海市青浦區大力推動特色產業園建設，對產業特色鮮明、產業集聚度高、物業空間優質、科技創新密度高的特色產業園區，給予認定獎勵、運營扶持獎勵和納稅百強“優秀平臺企業”表彰獎勵。

2020年以來青浦區已創建一批特色產業園區，包括北斗西虹橋基地（航空航天）、愛仕達智能谷、虹涇鑫匯園（人工智能）、哈工大人工智能產業園、移動互聯網產業基地、虹橋數字物流裝備港、虹橋奇點科創園（數字經濟）、青浦生命科學園、三念科創園（醫療器械）、東方易云健康產業園、凱利泰醫療產業園、中采服務貿易產業園、8090電子商務產業園、世界手工藝產業博覽園、迪豐國際時尚產業園、智能綠色家居產業創新基地、新型檢驗檢測設備與服務產業創新基地、新型汽車零部件產業創新基地等。

二．對入園企業的成本邏輯

其次，對入園企業來說，講的是“成本邏輯”，就是要依靠產業園區，省更多的錢，實現企業在生產經營上的輕裝上陣。這里面主要也主要體現在兩個方面：

1、直接省錢

在21世紀初，中國制造走向世界的階段，大批制造業企業產能擴張，需要向勞動力充足、交通便利的一二線城市郊區靠攏，由此催生大量集中供應標準廠房的二級園區，此時的企業在選擇園區時，主要考慮廠房價格、能源價格，成本相對單一。

進入2010s年代，源于政府對經濟貢獻、產業創新、綠色低碳等產業發展要求越來越嚴格，同時企業由于自身在技術升級、業務拓展、商務交往、品牌建設、職工福利等方面的發展需求，成本支出不斷增長，在選擇入駐園區時，除物業租金和能源價格外，還會比對園區之間的產業資源集聚度、基礎設施保障度、清潔能源供應度、產業服務專業度、商務服務精準度、品牌服務成熟度、生活服務完善度等指標，希望通過各類資源及服務的規模化共享，盡可能的節省生產經營的綜合成本。

2、間接掙錢

在專業產業園中，眾多產業鏈中的企業集聚在一起，在日常的競爭合作交流中，可以持續激發產業的創新能力，提高企業在行業中的競爭力。再者，企業之間、企業與園區之間還可以互相借助對方的品牌影響力、市場號召力，發揮品牌疊加效應，達到花小錢辦大事兒的目的。知名的園區品牌和產業品牌，意味著優秀的產品質量、技術創新、供應鏈組織等，對入園企業也是很好的背書，如張江藥谷、張江醫谷等。最后，大批同行企業的集聚，可以在生產、采購、物流等環節以及人才、技術等要素資源獲取上實現規模化降本。

天安數碼城已在全國14個城市運營和管理23個園區項目，其模式本質上就是成長性企業集聚發展的服務平臺，為中小企業群體構建“創新企業生態圈”，通過服務平臺的提供、上下游產業鏈的建立，促進企業在園區里更好更快發展。

攜手華為、騰訊、云天勵飛、獵戶星空等合作伙伴，通過數字化、智能化技術整合及應用，打造加速企業發展的實驗場、服務器、資源池，不斷強化智慧基建、人才服務、創新資源和產業鏈對接、供應鏈服務、圈層打造等方面服務能力。

構建企業家商學院、CEO午餐會、研發工程師俱樂部、創新分享會、倍增發展交流會等各種交流平臺，以服務搭建平臺，以平臺鏈接資源，為創新企業打通苗圃、孵化、加速、成長的全產業孵化鏈。

本文收錄于《招商引資要情參考》2024年5月號