最近的深圳樓市，出現了兩種情況。

　　一方面，學區房熱度慢慢降下來了，成交量開始放緩。

　　另一方面，深圳灣和蛇口片區受法拍房影響，如恒裕濱城二期、卓越維港、后海公館等小區，近期均以筍盤價迅速成交。

　　市場需求永遠存在，關鍵是怎樣把握節奏。

　　有這樣兩個房產問題：

　　01

　　讀者問：名下深圳兩套房，想搭配杠桿換個別墅改善居住，總價預算2000W，不求以后房子能漲多少，只希望能夠保值就行，請問有沒有好的推薦？您怎么看別墅呢？

　　該說不說，這個預算在深圳買別墅，核心區的別墅完全夠不著。你只能降低資產成長屬性，跑到郊區挑挑揀揀，把它看作一個消費品。

　　怎么看待別墅產品？

　　事實上，買別墅這件事，富人和普通人玩的是兩套游戲。

　　全球頂級城市的富豪在擁有市中心頂豪后，往往會配置度假別墅當私人會所，本質是消費升級而非追求資產增值收益。房價不漲、維護費再貴也無所謂，因為高端社交場景附加的價值難以量化。富人在度假別墅里開個派對談成一單生意，這錢花得就值。

　　但中產要是跟風買郊區別墅，基本等于跳坑。你以為的“詩和遠方”，等真買了才發現：物業費、維護成本等等，哪哪都得花錢，轉手率還差，更多是一種“情懷稅”，買之前要做好資產貶值的心理準備。

　　說白了，買別墅就像娶女神，看著風光養著累。普通中產碰別墅，基本是花錢找罪受。在資產配置的棋局里，它從來不是必選項，而是奢侈品。

　　中產階級與其追求虛幻的別墅夢，不如深耕核心資產。

　　畢竟，跨越階層需要積累三代人的復合增長，而階層下滑往往只需過一兩次錯誤的決策。

　　02

　　讀者問：前幾年我在光明投資了一套房子，400多萬，這兩年房價降得厲害，賬面上100多萬沒了，糾結要不要賣？片區新房越建越多，對光明未來的房價沒什么信心了。

　　客觀地說，前幾年買房的人，如今賬面上鮮少有不虧的。這不是你的錯。同期做其他投資的，像什么理財、鼎益豐、炒股、創業等這些，結局并不見得比買房好到哪里去。時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山。

　　從樓市的角度，深圳這么多個郊區中，光明區的發展算是有想象力的，但內部分化也十分嚴重，區域好的資源主要集中在鳳凰城板塊和光明城一帶。

　　去年9月底，深圳放松非核心區域限購后，光明位置好點的新房總體來說消化得不錯，為什么二手房價格還沒有起來？開發商以價換量是其一，最重要的是，郊區行情是跟在核心區后面的。只有當核心板塊價格漲到大多數人都接受不了，才會傳導到外溢板塊。

　　所以最后要不要賣？看你房子的位置是否區域核心、產品是否符合主流趨勢、家庭資產和現金流等維度來做決定。

　　03

　　其實買房也好，賣房也罷，涉及到動輒幾百萬、上千萬的決策，不是網上一兩句話就能說明白的。

　　即便是面對同一個觀點，也是一千個讀者就有一千個哈姆雷特。

　　就像我每次提到向上置換和資產優化，有人聽進去了，也有人熱衷于反向置換，說“我就喜歡住在老破大”、“要是什么都談漲價，那么家還有什么意義？”

　　說到底，房產是各方博弈的結果。

　　包括人與人之間的觀念博弈、政策與政策的博弈、市場內部的博弈等等。

　　不管個人主觀意愿如何，錢往往會流向更有價值的地方。

　　就拿地段來說，一個板塊的潛力與價值，主要取決于這里的產業群資源，能吸納多少資金涌入。

　　為什么南山是深圳房價最貴的區域？主要就在于，這里是深圳科技總部集群的區域，也是深圳的商業核心區。

　　換句話說，南山成為深圳房價最貴的區域，是眾多企業和購房者用腳投票的結果。

　　必須承認，深圳樓市不會再有雨露均沾的行情，取而代之的是極度分化行情。

　　更為嚴謹地說，我們接下來要面對的，是真正意義上的金字塔行情。產業布局、板塊前景、產品力、圈層和學區等核心指標，都會拉開房子之間的差距。