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深圳樓市:徹底變了,買了后悔。。

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  最近的深圳樓市,出現了兩種情況。

  一方面,學區房熱度慢慢降下來了,成交量開始放緩。

  另一方面,深圳灣和蛇口片區受法拍房影響,如恒裕濱城二期、卓越維港、后海公館等小區,近期均以筍盤價迅速成交。

  市場需求永遠存在,關鍵是怎樣把握節奏。

  有這樣兩個房產問題:

  01

  讀者問:名下深圳兩套房,想搭配杠桿換個別墅改善居住,總價預算2000W,不求以后房子能漲多少,只希望能夠保值就行,請問有沒有好的推薦?您怎么看別墅呢?

  該說不說,這個預算在深圳買別墅,核心區的別墅完全夠不著。你只能降低資產成長屬性,跑到郊區挑挑揀揀,把它看作一個消費品。

  怎么看待別墅產品?

  事實上,買別墅這件事,富人和普通人玩的是兩套游戲。

  全球頂級城市的富豪在擁有市中心頂豪后,往往會配置度假別墅當私人會所,本質是消費升級而非追求資產增值收益。房價不漲、維護費再貴也無所謂,因為高端社交場景附加的價值難以量化。富人在度假別墅里開個派對談成一單生意,這錢花得就值。

  但中產要是跟風買郊區別墅,基本等于跳坑。你以為的“詩和遠方”,等真買了才發現:物業費、維護成本等等,哪哪都得花錢,轉手率還差,更多是一種“情懷稅”,買之前要做好資產貶值的心理準備。

  說白了,買別墅就像娶女神,看著風光養著累。普通中產碰別墅,基本是花錢找罪受。在資產配置的棋局里,它從來不是必選項,而是奢侈品。

  中產階級與其追求虛幻的別墅夢,不如深耕核心資產。

  畢竟,跨越階層需要積累三代人的復合增長,而階層下滑往往只需過一兩次錯誤的決策。

  02

  讀者問:前幾年我在光明投資了一套房子,400多萬,這兩年房價降得厲害,賬面上100多萬沒了,糾結要不要賣?片區新房越建越多,對光明未來的房價沒什么信心了。

  客觀地說,前幾年買房的人,如今賬面上鮮少有不虧的。這不是你的錯。同期做其他投資的,像什么理財、鼎益豐、炒股、創業等這些,結局并不見得比買房好到哪里去。時代的一粒灰,落在個人頭上,就是一座山。

  從樓市的角度,深圳這么多個郊區中,光明區的發展算是有想象力的,但內部分化也十分嚴重,區域好的資源主要集中在鳳凰城板塊和光明城一帶。

  去年9月底,深圳放松非核心區域限購后,光明位置好點的新房總體來說消化得不錯,為什么二手房價格還沒有起來?開發商以價換量是其一,最重要的是,郊區行情是跟在核心區后面的。只有當核心板塊價格漲到大多數人都接受不了,才會傳導到外溢板塊。

  所以最后要不要賣?看你房子的位置是否區域核心、產品是否符合主流趨勢、家庭資產和現金流等維度來做決定。

  03

  其實買房也好,賣房也罷,涉及到動輒幾百萬、上千萬的決策,不是網上一兩句話就能說明白的。

  即便是面對同一個觀點,也是一千個讀者就有一千個哈姆雷特。

  就像我每次提到向上置換和資產優化,有人聽進去了,也有人熱衷于反向置換,說“我就喜歡住在老破大”、“要是什么都談漲價,那么家還有什么意義?”

  說到底,房產是各方博弈的結果。

  包括人與人之間的觀念博弈、政策與政策的博弈、市場內部的博弈等等。

  不管個人主觀意愿如何,錢往往會流向更有價值的地方。

  就拿地段來說,一個板塊的潛力與價值,主要取決于這里的產業群資源,能吸納多少資金涌入。

  為什么南山是深圳房價最貴的區域?主要就在于,這里是深圳科技總部集群的區域,也是深圳的商業核心區。

  換句話說,南山成為深圳房價最貴的區域,是眾多企業和購房者用腳投票的結果。

  必須承認,深圳樓市不會再有雨露均沾的行情,取而代之的是極度分化行情。

  更為嚴謹地說,我們接下來要面對的,是真正意義上的金字塔行情。產業布局、板塊前景、產品力、圈層和學區等核心指標,都會拉開房子之間的差距。

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