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房地產市場就像一艘巨輪，而房價則是它在經濟海洋中航行的風向標。那么，究竟是什么力量在推動著這艘巨輪的起伏呢？

今天就科普下這背后的神秘面紗。

如果我們把眼光放長遠些，從未來十年甚至二十年的宏觀視角來看，有兩個關鍵因素將主導澳大利亞房地產市場的走向：人口和財富。

人口的規模、分布以及人們的居住偏好，如同大地的脈絡，決定了房地產市場的基本需求。

而國家的財富水平，則是那股推動市場前行的強勁動力，它影響著人們的購買力和投資意愿。

這兩者相互交織，共同繪制出房地產市場的未來藍圖。

但我們今天不看長期，先淺聊下那些在中期內影響澳大利亞房地產市場的關鍵因素。

利率與負擔能力：市場的“溫度計”

許多人認為利率是房價的“命門”，這也是為什么在2022-2023年利率上升期間，市場上出現了那么多悲觀的房價預測。

然而，澳洲的房地產市場卻展現出了驚人的韌性，盡管澳聯儲（RBA）連續加息13次，房價依然堅挺。

誠然，利率下降會帶來更高的購房負擔能力，從而推動房價上漲，但反過來卻并非如此。

房價的漲跌并非僅僅取決于利率，還有許多其他因素在起作用。

過去兩年，由于通貨膨脹持續處于高位，利率也一直在較高水平徘徊。

目前，澳大利亞儲備銀行（澳聯儲）已經開啟了降息周期，然而，關于降息的次數，各方仍存在不同看法。

澳新銀行（ANZ）預計整個降息周期內將僅有兩次降息，而國民銀行（NAB）則預測會有五次降息。

不過，NAB已經將這些預期降息的時間提前，預計最后一次降息將在明年第一季度到來，此前該行預計為2026年第二季度。

供需關系：市場的“天平”

在短期內，住房供應對房價有著顯著的影響。

供不應求時，房價上漲的壓力增大；而供過于求時，房價則會受到抑制。

盡管澳大利亞人口增長強勁，但新建住房的速度卻遠遠跟不上需求。這導致了住房供應緊張，反映在低空置率和高房價上。

與此同時，市場上新房源的快速消化也限制了整體房源數量，加劇了買家之間的競爭。

這些因素共同作用，造成了住房的嚴重短缺，抵消了高利率對房價的負面影響。

人口增漲與建筑完工量

而未來的情況也不容樂觀，建筑審批數量（這是未來供應的一個重要指標）一直處于較低水平。

即使一個新的公寓項目獲得了審批，也不一定能夠順利建成。

目前，由于市場價并不具備足夠的經濟可行性，很少有新的建筑項目能夠真正落地。

這也就意味著，未來的新開發項目將以遠高于當前市場價的價格出售，從而可能進一步推高現有公寓的價值。

建筑審批量與人口增漲

去年，澳大利亞人口增長達到創紀錄的66萬人，其中大部分是由于創紀錄的移民水平推動的。這意味著去年至少需要新建25萬套住房。然而，實際的住房完工量卻只有大約17萬套。

住房建設量與人口增速

建筑行業在成本上升、材料和勞動力短缺以及新建住房審批減少的情況下，難以跟上需求的步伐。

據保守估計，目前的住房缺口已經達到了約20萬套。

在未來十年內，這一住房短缺問題不太可能得到解決，這也意味著房價和租金上漲的壓力將持續存在。

澳大利亞累計住房短缺

消費者信心：市場的“心靈之窗”

消費者信心是影響房價走向的關鍵因素之一。

我們不會輕易做出搬家或購買投資房產這樣重大的財務決策，除非我們對自己的經濟前景和財務穩定性充滿信心。

過去，由于各種經濟和社會政治問題的沖擊，消費者信心一度跌至歷史低點，但近期已經有所回升。

在2025年，隨著通脹得到控制和利率最終下降，消費者信心將繼續攀升。

同時，經濟的改善和房價的上漲將產生“財富效應”，進一步增強消費者的信心，吸引更多的購房者和賣家重返市場。

澳洲消費者信心指數

經濟形勢：市場的“基石”

經濟的整體健康狀況也是影響房地產價值的關鍵因素。

這通常通過國內生產總值（GDP）、就業數據、制造業活動、商品價格等經濟指標來衡量。

盡管澳聯儲一直在努力通過加息來控制通脹，但目前的就業市場依然強勁，每個人都能找到工作。

這將為房地產市場提供有力支撐，即使未來經濟出現一些波動，房地產市場也將保持軟著陸。

但是澳洲同樣面臨著后疫情時代的巨額負債以及國內生產總值增速放緩及全國生產力非常低等長期問題需要拯救。

澳洲人均 GDP增量2024年在1.8%

澳洲生產率遠遠達不到預期

人口增長：市場的“血液”

截至2024年6月30日的一年中，海外移民為澳大利亞帶來了凈增44.6萬人。

雖然這一數字較上一年的53.6萬人有所下降，但人口增長一直是支撐房地產市場的重要因素。

過去幾年大量人口的涌入，打破了供需平衡，導致房價上漲和租賃房源短缺。

信貸可得性：市場的“氧氣”

當銀行信貸（即從銀行借款的能力）容易獲得，且利率較低、貸款條件較為寬松時，房地產市場往往會受到刺激。

因為更多的人能夠借到錢來購買房產，從而增加了對住房的需求。

相反，當信貸收緊，利率上升或貸款條件更加嚴格（就像2016-2017年澳大利亞審慎監管局（APRA）要求銀行收緊信貸時），房地產市場往往會降溫。

這些措施通常是政策制定者為了應對過熱市場，降低“房地產泡沫”和隨后崩潰的風險而采取的。

投資者情緒：市場的“風向標”

投資者情緒，即投資者對房地產市場的整體態度和預期，對房地產的需求和價值有著顯著的影響。

投資者通常占所有房產交易的三分之一左右，因此積極的投資者情緒可以推動房價上漲，尤其是在熱門地區。

就像今年2月份第一次降息后首府城市的清拍率從60%漲至70%一樣，投資情緒被降息所帶動，但近期因為降息次數預期減少市場再次趨于平淡； 反觀2022年市場低迷期間出現的負面投資者情緒則會導致房價下跌。

如果投資者認為房價將停滯不前或下跌，他們可能會減少投資，甚至出售房產，從而增加市場上的房源供應。

清拍率經過首次降息刺激上漲之后，本周重回平靜

政府激勵措施：市場的“催化劑”

政府的激勵措施對房地產行業有著直接和間接的影響。其中最直接的方式是通過刺激需求的政策來影響房價。

例如，首次購房者補貼（FHOG）或首次購房者印花稅減免等措施可以直接提高購房能力，從而增加對房產的需求。

另一方面，政府還會提供開發激勵措施，以促進特定類型的房地產開發，如高密度住房或城市更新項目。這些激勵措施可以通過改善基礎設施、提高可達性和完善社區設施，提升目標區域的房產價值，使其成為更具吸引力的居住地。

稅收政策和法規也起著至關重要的作用。負扣稅政策可以增加對投資性房產的需求，從而推高房價。而每當有關于取消負扣稅或調整土地稅等稅收政策的討論時，投資者往往會遠離房地產市場。

—— 總結 ——

房地產市場就像一個復雜的生態系統，各種因素相互交織、相互影響。

了解這些因素背后的邏輯，不僅能幫助我們更好地把握市場的脈搏，還能在投資和購房的道路上做出更明智的決策。

我們都清楚澳洲房產市場與國內市場的最大區別在于，統計數據高度透明，信息公開且可核實。

但往往非專業投資人士很難有充足的時間和準確的數據來源用于實踐，所以如果您對澳洲房產市場感興趣，可以掃碼進群與我們討論，我們也將實時分享澳洲最新的數據。