國內房地產市場的供求關系已經發生了變化，即整體由過去的供不應求轉為了供大于求。在未來住房供應能力比較強的情況下，住房需求就決定了房地產市場的走勢，而住房需求又是由人口決定的。

所以要想弄清楚房地產市場的走勢，要多多關注人口的形勢。

即便是整體房地產市場已經進入供大于求，也并不意味著未來所有城市的樓市都會處于下行的態勢，畢竟國內不同的城市發展差異性還是挺大的，尤其是其人口的流動趨勢也是不相同的。這就是我在之前的文章中多次表達的觀點，未來房地產市場走勢會因城市而分化的。

去年9月份以來，房地產市場出現回暖的跡象，但仔細去觀察不同城市的樓市變化情況，實際上出現比較明顯回暖情況主要還是一線城市和部分二線城市；大多數三四線城市的樓市雖然也有所回升，但是還是處于下行的態勢之中。而這種現象的背后就有人口流動差異性的原因。

那么我們來看看2024年省份及城市公布的人口變動情況。

從省份的角度來看，以目前公布的數據，有8個省份常住人口是正增長的，分別為廣東、浙江、新疆、福建、海南、西藏、安徽和陜西。其中廣東去年常住人口增加了74萬人，已連續18年位居中國人口第一大省，2024年廣東人口增量也是位居全國第一。廣東省目前有4個GDP超萬億的城市和2個一線城市，其對人口的吸引力仍然保持非常大競爭力。

2個省份常住人口與上一年持平，有18個省份常住人口比上一年減少。

前段時間，國家統計局公布了2024年末全國總人口是較上年減少了139萬人，而人口還在向其中8個省流入，人口流動的結構化差異也許還會繼續加大。

從城市層面來看，一個比較有趣的數據是，貴陽去年人口增量是19.96萬人，以微小的優勢超過深圳的19.94萬人奪取了人口增量的第一名，貴陽人口增量大的一個比較重要的原因大概率是貴州省的人口出生率相對較高。

除了貴陽、深圳的人口增量排名第一、第二外，第三名至第十名分別是廣州、合肥、長沙、南昌、杭州、寧波、濟南、成都，第十名的成都人口增量是7.1萬人。

另外，還有一個比較意想不到的情況，作為一線城市的北京和上海，去年的人口增量居然是負數。這可能與其本來人口密度就比較大有關系，部分人口離開，對其樓市的影響相對比較小。對于這樣的城市，一般也是要單獨拿出來分析。

未來，總人口的減少肯定會導致住房需求的整體下滑，這幾年其實我們已經在經歷這樣的事情了。但是各城市的人口流動情況也一定程度上會對其房地產市場產生比較大的影響，像去年以來樓市比較熱的深圳、廣州、杭州、成都等幾個城市都在人口增量前十名以內的。當然具體城市層面，分析其樓市的走勢，也不是僅僅看人口流動情況，也要看其城市的發展預期及住房供應潛力。