上海舊改神話

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@上海新天地

2024年11月8日，中國對韓免簽政策落地，魔都“含韓量”暴增。

到南京路上很久以前羊肉串店吃一頓烤肉，至新天地打卡大韓民國臨時政府舊址，來外灘感受夜上海的繁華。時間再充裕者，為上海迪士尼再留一天。

這個韓國人來滬citywalk的經(jīng)典路線中，新天地是個繞不開的熱門地標。長紅20余年，其在城市一波又一波的更新浪潮中，愈發(fā)閃亮。

雖它的開發(fā)者——瑞安房地產(chǎn)，未能在房地產(chǎn)的下行周期中獨善其身，業(yè)績波動不斷。但就“舊改”這門生意看，曾經(jīng)它是先鋒，現(xiàn)在已成經(jīng)典。

01

租金收入35.47億元

活成“魔都商業(yè)物業(yè)大地主”

3月28日，瑞安房地產(chǎn)公布了2024年業(yè)績，期內(nèi)錄得總收入81.73億元，同比下降16%；利潤8.1億元，同比下跌42%；股東應占溢利1.8億元，同比下跌78%。

雖總業(yè)績?nèi)笾笜司邢碌?，但單就租賃物業(yè)看，瑞安房地產(chǎn)2024年的租金及相關收入漲了2%至24.56億元，主要由蟠龍?zhí)斓亻_業(yè)帶來的額外租金貢獻所帶動。

去年全年，瑞安房地產(chǎn)的租金及相關收入（包括合營公司及聯(lián)營公司）總額增長9%至35.47億元，其中77%由上海物業(yè)組合貢獻，特別是2023年開業(yè)的蟠龍?zhí)斓睾网檳鄯?/strong>。兩個項目均為城市更新項目，開業(yè)以來即受多方關注，吸引來自各地的旅客。

01

“王牌商場”收租穩(wěn)定

瑞安房地產(chǎn)擅長以文化、自然和社交為核心的內(nèi)容創(chuàng)新，推動旗下商業(yè)物業(yè)組合獲取高出租率和穩(wěn)定增長的租金收入。

截至2024 年12月31日，集團旗下零售物業(yè)的平均出租率達到94%，零售物業(yè)組合的銷售額和客流量實現(xiàn)雙增長，分別增加8%和12%。

蟠龍?zhí)斓兀?/strong>

全年累計客流超1800萬人次

以創(chuàng)新生活方式打造的蟠龍?zhí)斓刈蚤_業(yè)以來一直廣受好評，印證了集團在城市更新領域多元商業(yè)營造方面的專長。該項目以首創(chuàng)的「Urban Retreat城市微度假」概念，將江南傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活融為一體，成功將江南水鄉(xiāng)煥新為一個現(xiàn)代化地標。

2024年，蟠龍?zhí)斓?/strong>全年客流量已超過1800萬人次，2025年春節(jié)期間更吸引到97萬到訪人次，使之成為上海最受歡迎的「Urban Retreat城市微度假」目的地。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，蟠龍?zhí)斓卦?025年前兩月的日均客流已經(jīng)達到5.5萬人左右，接近2023-2024年的客流最高點。

上海新天地：版圖擴容升級，

人氣高熱不減

作為上海經(jīng)久不衰的人氣地標，上海新天地繼續(xù)吸引來自全球各地的消費者和新租戶，并成為了舉辦上海時裝周、新天地表演藝術節(jié)等國際節(jié)慶和本地活動的熱門場所，兼顧商業(yè)消費和旅游目的地兩大屬性。

在社會整體消費意欲下降的大環(huán)境下，線下消費明顯由購買商品轉(zhuǎn)向為體驗及活動支出。上海新天地有著老上海文化和現(xiàn)代生活格調(diào)結(jié)合的多重體驗，正迎合了當前的消費潮流，人氣持續(xù)高熱不減。免簽政策之下，上海新天地更是在海外游客中亦留下了高口碑。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，得益于免簽政策及雙旦節(jié)慶，上海新天地整體客流量于去年12月達到全年最高峰，高于“五一”、暑假及國慶黃金周的傳統(tǒng)旺季，高話題性讓其淡季不淡。

資產(chǎn)提升計劃已完成的新天地時尚II于2023年1月開業(yè)，場地更為寬敞、時尚、年輕，引入了大量原創(chuàng)品牌，改造后的中庭常態(tài)舉辦各類時裝秀活動，滿足年輕人對潮流、社交場景的追求。項目出租率由2023年末的91%提升至2024年末的94%，持續(xù)提升。

因應城市發(fā)展需要及消費趨勢變化，上海新天地正進行版圖擴容與功能升級。作為上海新天地社區(qū)最新成員，太平洋新天地商業(yè)中心是在建中的一個大型商業(yè)項目，它由三座辦公樓和一個零售商業(yè)體——太平洋新天地Xintiandi Galleria組成。

該項目的一大特色是擁有上海最大、面積達6500平方米的超維度全景天幕，突破室內(nèi)外及天氣限制， 打造24小時全天候多元活力中心。太平洋新天地商業(yè)中心將為上海新天地增加零售和辦公出租面積， 不斷為集團創(chuàng)造新的經(jīng)常性租金收入來源。

按計劃，太平洋新天地Xintiandi Galleria將于2025重磅登場。項目以「在地新生」為理念，傳承上海新天地的基因，它不僅延續(xù)了當?shù)亟謪^(qū)肌理及文脈，更將通過一系列世界級的文化內(nèi)容，為消費者提供高質(zhì)量的生活體驗。

此外，2023年，太平洋新天地商業(yè)中心的T3辦公樓已落成并全面投入營運；T2辦公樓已于2024年5月竣工，憑借優(yōu)越的地理位置和高質(zhì)素的辦公環(huán)境而備受租戶青睞，截至2024年8月30日出租率已達65%。此外，250米的超高層辦公樓T1已于2024年11月竣工。

瑞虹天地（月亮灣、星星堂、 瑞虹坊、太陽宮）

出租率升至90%

瑞虹天地是一個集購物中心、辦公樓、文化及娛樂設施與住宅物業(yè)于一身的大型總體規(guī)劃綜合社區(qū)，現(xiàn)正更新成為時尚的城市生活中心。

項目位于上海虹口區(qū)，毗鄰多所頂尖大學及中央商業(yè)區(qū)，透過四條地鐵線（上海地鐵4號線、8號線、10號線及12號線）及兩條隧道（新建路隧道及大連路隧道）連接至陸家嘴中央商業(yè)區(qū)及浦東商業(yè)區(qū)，交通便利程度高。

瑞虹天地的零售部分包括月亮灣、星星堂、 瑞虹坊、太陽宮4個商場，合共可供出租建筑面積為29.6萬㎡。截至2024年末，零售商場的整體出租率達到90%，較2023年同期的86%有所提升，但租金及相關收入則下滑3%至3.39億元，犧牲了部分租金以提升出租率。

活成“魔都商業(yè)物業(yè)大地主”

隨著新辦公樓及新商場的入市，瑞安房地產(chǎn)進一步夯實了其“魔都商業(yè)物業(yè)大地主”之位。

截至2024年末，瑞安房地產(chǎn)土地儲備的總建筑面積為800萬平方米，包括580萬平方米的可供出租及可供銷售面積，220萬平方米的會所、停車場和其他設施，分布于五個中國主要城市的核心地段，合共十四個發(fā)展項目。

在580萬平方米的可供出租及可供銷售的總建筑面積中，約260萬平方米的建筑面積已經(jīng)落成并持有作銷售及/或投資用途，約90萬平方米的建筑面積正處于發(fā)展階段，余下的230萬平方米則持有作日后發(fā)展用途。

分區(qū)域看，瑞安房地產(chǎn)在上海管理的辦公樓及零售面積達280萬㎡，在上海擁有總值人民幣近790億元的商業(yè)資產(chǎn)組合，是上海最大型的私營商業(yè)物業(yè)業(yè)主和管理者之一。

02

降負債與蓄力

資產(chǎn)置換擦亮“舊改”招牌

作為典型的港資開發(fā)商，瑞安房地產(chǎn)同樣堅持“慢節(jié)奏”，且有著與多數(shù)內(nèi)地開發(fā)商不同的“先商業(yè)、后住宅”逆向開發(fā)邏輯。

而與恒隆、太古、九龍倉這類以高端商業(yè)為代表的港資玩家相比，瑞安身上還有更鮮明的“城更商業(yè)開發(fā)商”特征標簽。

通常，其會通過拍下城市中心的老舊街區(qū)地塊，爆改出人氣商業(yè)項目，提升周邊土地的價值。隨著區(qū)域發(fā)展逐漸成熟、具備更優(yōu)越的商業(yè)條件時，再開發(fā)寫字樓、酒店、住宅等物業(yè)。

主打舊改讓瑞安房地產(chǎn)紅遍上海灘，但亦因舊改開發(fā)周期長、投入大、回報慢，讓其有了更大的資金壓力。2015年，瑞安房地產(chǎn)提出往輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型之時，其當年的凈資產(chǎn)負債率達到了81%，受到了投資者的詬病。

如今，經(jīng)過多年輕資產(chǎn)化的努力——出售旗下資產(chǎn)部分股權(quán)以及引入合作伙伴后，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率已降至2024年的52%，現(xiàn)金及銀行存款總額為77.34億元。自2021年來，瑞安房地產(chǎn)累計已償還離岸債務合共452億元。

這十年間，瑞安房地產(chǎn)一方面持續(xù)出讓項目的部分股權(quán)，既為降負債，更為開發(fā)新項目蓄力，從而達到資產(chǎn)置換的最終目的；另一方面，尋覓重點城市，特別是上海的大型城市更新機會，伺機出手，期盼著打造下一個長盛不衰的城市標桿。

降負債蓄力，資產(chǎn)置換再奪上海舊改

2015-2017年，瑞安房地產(chǎn)先后出售上海浦東四季酒店、四季匯等多家酒店物業(yè)，以及武漢天地企業(yè)中心2號、上海企業(yè)天地、大連天地、瑞虹新城等項目股權(quán)，令公司的凈資產(chǎn)負債率從最高峰降至2018年的低位后，便立即重啟擴張。

先是在2018年7月聯(lián)合太平洋保險、永業(yè)集團摘下上海太平橋地區(qū)的收官商辦作品之一——總面積超30萬㎡的商辦+零售綜合地塊，后又在2019年10-11月拿下上海鴻壽坊項目的宅地和商地。

鴻壽坊同樣是舊改作品，規(guī)劃中有3棟不得整體拆除、需要保護修繕的一般歷史建筑，并要求整體保護南側(cè)空間肌理和弄巷體系。在其他開發(fā)商看來較為苛刻的條件，對于久經(jīng)上海新天地、瑞虹新城等項目磨煉磨煉、擅長“織補式改造”的瑞安來說，卻相對得心應手。

再看近2年，瑞安房地產(chǎn)繼續(xù)踐行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以降負債，同時為下一個舊改項目蓄力。2023年，瑞安將上海鴻壽坊項目65%的股權(quán)售予大家保險旗下私募基金；又在2024年先后將上海蟠龍?zhí)斓仨椖恐械木频晡飿I(yè)，以及楊浦中央和創(chuàng)智天地項目的大部分股權(quán)分別出售給上海青浦徐涇、中國人壽旗下私募基金。

多個資產(chǎn)出售后，瑞安房地產(chǎn)再度備足子彈。去年10月30日，與上海南橋鎮(zhèn)政府正式簽訂南橋鎮(zhèn)“貝港城中村”改造項目合作框架協(xié)議。項目占地約779畝，規(guī)劃建設住宅、商業(yè)、酒店、公園、學校、文化配套等多元業(yè)態(tài)。

貝港城中村的簽約，也進一步為瑞安打開了上海奉賢板塊的商業(yè)版圖。

擦亮“舊改”招牌，守住個性化優(yōu)勢棋盤

瑞安房地產(chǎn)與內(nèi)地的商業(yè)故事，起點就是舊改。

在上海，自1996年以來，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)布局了多個城市更新項目，在貝港城中村項目之外，還包括新天地、瑞虹新城、創(chuàng)智天地、虹橋天地等項目。

再看向佛山、武漢、重慶和南京，其落地的商業(yè)項目，大都帶有明顯的“城市更新”烙印，是每座城市進化的代表作之一。

佛山嶺南天地所在的祖廟東華里一帶，改造前房屋低矮破舊、雜亂無章，文保單位年久失修、損毀情況嚴重。2007年5月，禪城區(qū)政府提出“三大改造”戰(zhàn)略，瑞安房地產(chǎn)以75.1億元的成交價聯(lián)合競買投得此地，2008年2月28日嶺南天地正式啟動，并于2012年開業(yè)，迅速成為佛山文商旅融合的樣板和城市地標。

武漢天地，涉及的是“建國以來武漢市最大的舊城改造工程”。2009年，4.6萬平方米武漢新天地商業(yè)街區(qū)率先面世，以9棟漢口舊租界歷史保護建筑及60余株原生梧桐樹為核心。2016年、2019年，壹方南館、壹方北館先后開業(yè)，帶動漢口濱江區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，成為賦能武漢城市更新的可持續(xù)發(fā)展的典范。

不難看出，無論在上海還是其他城市，以更新為名的“天地模式”，是瑞安房地產(chǎn)獨有的、最具代表性的一張名片，“街區(qū)+盒子”、歷史建筑與現(xiàn)代商業(yè)的無縫融合是其賴以生存的法寶。

瑞安的天地系列具備幾個鮮明特征：

• 區(qū)位優(yōu)越，項目所處區(qū)位皆為一二線城市的核心區(qū)域；

• 修舊如舊，區(qū)內(nèi)擁有多個富含當?shù)匚幕臍v史建筑或文化遺跡，瑞安對舊建筑進行適當修葺，使歷史建筑與現(xiàn)代商業(yè)進行融合，傳統(tǒng)文化與西式文化進行結(jié)合；

• 體量大，項目總占地面積龐大，涵蓋商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店等，并且開發(fā)周期較長。

憑借保護建筑帶來的濃厚文化氛圍，以及豐富的餐飲、體驗業(yè)態(tài)，瑞安“天地系”商場形成了較強的人流聚集效應，主要面向具有消費實力的年輕中產(chǎn)階層，也包括居住在城市里的外籍人士以及中外游客。

例如，上海新天地項目保留了上海最典型、最古老的石庫門里弄的歷史風貌；蟠龍?zhí)斓仨椖縿t以江南古鎮(zhèn)文化為特色，打造了水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)；佛山嶺南天地就保留了祖廟東華里片區(qū)濃厚的嶺南民居風格。

業(yè)態(tài)選擇上，相較于其他港資著重于高端零售業(yè)態(tài)，瑞安對項目內(nèi)的不同片區(qū)做了明確劃分，街區(qū)與盒子、盒子與盒子之間定位有差異，招商重點會隨之而變，但均把餐飲和文娛業(yè)態(tài)放在重要的地位。在可統(tǒng)計數(shù)據(jù)的20個項目中，餐飲業(yè)態(tài)面積占比超40%的項目有6個，文體娛占比超20%的有9個。

關于這點，在財報中呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)亦可印證。于2024年6月30日，瑞安房地產(chǎn)前三大零售租戶中，餐飲、娛樂在總租戶面積中的占比分別為32.3%和15.7%，處于第一和第三。

具體看，上海新天地有著較高的餐飲業(yè)態(tài)占比，且著重于首店和具國際影響力餐飲品牌的引進。單在2024年，就引進了Miracle Coffee上海旗艦店、亞洲人氣餐廳JOURNAL STANDARD FOODIES、桂滿隴·露臺海鮮小酒館等多家首店，Shake Shack、PS.Café、Ladurée等全國首店亦是在近幾年入駐于區(qū)內(nèi)。

而瑞虹天地月亮灣為42.68%的文體娛、20.67%的餐飲、18.97%的餐飲和17.69%的生活服務業(yè)態(tài)面積占比，其圍繞音樂娛樂主題進行打造，帶來了差異化的定位，既滿足了周邊居民的日常消費需求，亦令月亮灣成了上海音樂愛好者、年輕潮人的新去處。

雖尚無法定論新入手的奉賢項目是否有“新一個天地”面世，但可明確的是瑞安期盼著繼續(xù)復制“新天地神話”。

因為在這里，它有著最忠實的一眾以“滬幣”計價的潮流消費者，這才是“舊改神話”不倒的終極秘密。

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