文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

浦東新區(qū)新楊思板塊的第二塊地，華潤(rùn)置地花了不少心思。

近日，被視作新楊思紅盤翡雲(yún)悅府二期的地塊規(guī)劃出爐。擬建4幢17-26F高層住宅，4幢5層多層住宅。

從拿地到公示規(guī)劃圖，一共42天。翡雲(yún)悅府的規(guī)劃圖公示，只用了20天。畢竟，兩個(gè)地塊相鄰，二期地塊的規(guī)劃會(huì)影響一期項(xiàng)目的去化節(jié)奏。

整體來(lái)看，二期延續(xù)了一期的高低配布局方案，呈南低北高，東低西高的格局。東南側(cè)分布4棟疊墅，西側(cè)排布2棟22-26層的高層，北側(cè)排布2棟17層的高層，保障房位于東北角。

5#、8#三梯六戶設(shè)計(jì)，底層局部架空，中間戶北側(cè)有連廊；7#兩梯兩戶，底層架空，預(yù)計(jì)帶獨(dú)立電梯廳；6#西側(cè)兩單元可能為兩梯兩戶的商品房，西側(cè)為保障房，底層架空。

1#、2#、3#、4#是疊拼，可能為一二層一戶、三四五一層一戶。

社區(qū)內(nèi)人車分流。機(jī)動(dòng)車出入口只有一個(gè)，位于小區(qū)南側(cè)，在上午和下午的出行高峰期或稍顯擁擠。人行出入口有兩個(gè)，主出入口位于小區(qū)西側(cè)，大門處有風(fēng)雨連廊，東側(cè)的人行出入口直達(dá)保障房。小區(qū)內(nèi)沒(méi)有會(huì)所，預(yù)計(jì)會(huì)與翡雲(yún)悅府共用。

一期地塊是2.0容積率+60米限高，二期地塊是2.5容積率+80米限高，根據(jù)地塊條件差異，二期在產(chǎn)品上做了些調(diào)整。

1、一期規(guī)劃為9幢13-17層高層住宅、12幢4層多層住宅。二期地塊的容積率變高，犧牲了小戶型的居住體驗(yàn)，在西側(cè)規(guī)劃了兩棟3梯6戶帶北外廊的高層，基本是頂著80米限高來(lái)做的。疊拼部分保留，與一期也做了差異化，在原來(lái)4層的基礎(chǔ)上增加了一層，這一層可能是閣樓。

2、翡雲(yún)悅府的主力戶型包括120-140㎡的三房和四房，以及170-230平方米的疊拼。二期的網(wǎng)傳主力戶型為建面約110㎡三房，另有約140-168㎡四房及200㎡疊拼。從面積段上來(lái)看，入門面積更小了，降低上車門檻；140㎡的面積段有重疊，可以作為一期的補(bǔ)充；出現(xiàn)了168㎡這樣更大的戶型，擴(kuò)大了改善目標(biāo)客群。

這樣一來(lái)，二期的定價(jià)就很有看點(diǎn)，賣高了不行，賣低了也不是。

一期二期結(jié)合下來(lái)，華潤(rùn)置地在新楊思的產(chǎn)品幾乎覆蓋到了剛需、剛改和終極改善每個(gè)層級(jí)。

上周末，翡雲(yún)悅府過(guò)會(huì)，并將于4月11日開(kāi)展認(rèn)籌。首開(kāi)入市的是2#、3#、4#以及5#樓，主力戶型為120㎡3房和140㎡4房，共計(jì)228套，均價(jià)10.72萬(wàn)元/㎡。

這個(gè)價(jià)格是低于市場(chǎng)最初預(yù)期的，可以視為華潤(rùn)置地對(duì)市場(chǎng)的一次試探。

在翡雲(yún)悅府項(xiàng)目中，華潤(rùn)置地占股51%，越秀29%，中能建20%。

二期項(xiàng)目有三個(gè)建設(shè)方：上海泓喆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、杭州燚樂(lè)實(shí)業(yè)投資有限公司、上海樾潤(rùn)置業(yè)有限公司（上海樾潤(rùn)），分別對(duì)應(yīng)華潤(rùn)置地、越秀、越秀&華潤(rùn)置地。

上海樾潤(rùn)由杭州燚樂(lè)實(shí)業(yè)投資有限公司和上海泓喆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于今年4月2日共同成立，二者的持股比例暫不明晰，法定代表人武賀，此人是華潤(rùn)置地上海公司副總經(jīng)理武賀。

3月底，翡雲(yún)悅府開(kāi)展了一場(chǎng)品鑒會(huì)，武賀在會(huì)上表示：“華潤(rùn)置地至今在浦東新區(qū)已布局9個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目。未來(lái)在浦東新區(qū)的布局規(guī)劃將緊密圍繞浦東新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)，重點(diǎn)聚焦城市更新與高品質(zhì)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)升級(jí)、長(zhǎng)租公寓與人才安居三大領(lǐng)域。”

新楊思是浦東新區(qū)一隅。近半年來(lái)，華潤(rùn)置地連續(xù)重倉(cāng)新楊思。

去年11月27日，華潤(rùn)置地聯(lián)合中能建以及越秀以78.97億元總價(jià)競(jìng)得翡雲(yún)悅府所在地塊，溢價(jià)率高達(dá)40.37%，創(chuàng)下土拍溢價(jià)率歷史新高，也刷新了新楊思板塊的地價(jià)紀(jì)錄。今年2月20日，華潤(rùn)置地聯(lián)合越秀以總價(jià)50.90億元競(jìng)得楊思Z000602單元20Ea-01地塊，未觸及中止價(jià)，溢價(jià)率33.38%，成交樓板價(jià)為74695/㎡。這一價(jià)格相比之前的翡雲(yún)悅府地塊上漲了約3000元/㎡。

新楊思是上海內(nèi)中環(huán)繼前灘、徐匯濱江之后僅存的城市級(jí)成片開(kāi)發(fā)區(qū)域。新楊思的規(guī)劃很美好，作為浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”“3+5”重點(diǎn)地區(qū)之一，新楊思直接對(duì)標(biāo)前灘、世博板塊，定位上海生活消費(fèi)新高地，上海首個(gè)MCAZ（微型中央活動(dòng)區(qū)），采用POD城市開(kāi)發(fā)模式。

華潤(rùn)置地在這里要做的模式是：統(tǒng)籌住宅、商業(yè)、公建配套開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的提升。目前，新楊思板塊絕大部分地塊處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，距離最后成形還需要較長(zhǎng)時(shí)間。

在房?jī)r(jià)上，華潤(rùn)置地已經(jīng)先一步抬高。去年開(kāi)盤的上園，均價(jià)9.9萬(wàn)/㎡，主力戶型100㎡，1000萬(wàn)左右即可買入，面積最小的87㎡，800多萬(wàn)就可上車。到了翡雲(yún)悅府，上車門檻已經(jīng)來(lái)到了1200萬(wàn)。

2024年3月，華潤(rùn)置地城市總大換防，原華潤(rùn)置地杭州總經(jīng)理婁山杰，調(diào)任上海公司總經(jīng)理。同年5月，婁山杰開(kāi)始擔(dān)任華潤(rùn)置地（上海）有限公司的法定代表人。