文/樂居財經 嚴明會

浦東新區新楊思板塊的第二塊地，華潤置地花了不少心思。

近日，被視作新楊思紅盤翡雲悅府二期的地塊規劃出爐。擬建4幢17-26F高層住宅，4幢5層多層住宅。

從拿地到公示規劃圖，一共42天。翡雲悅府的規劃圖公示，只用了20天。畢竟，兩個地塊相鄰，二期地塊的規劃會影響一期項目的去化節奏。

整體來看，二期延續了一期的高低配布局方案，呈南低北高，東低西高的格局。東南側分布4棟疊墅，西側排布2棟22-26層的高層，北側排布2棟17層的高層，保障房位于東北角。

5#、8#三梯六戶設計，底層局部架空，中間戶北側有連廊；7#兩梯兩戶，底層架空，預計帶獨立電梯廳；6#西側兩單元可能為兩梯兩戶的商品房，西側為保障房，底層架空。

1#、2#、3#、4#是疊拼，可能為一二層一戶、三四五一層一戶。

社區內人車分流。機動車出入口只有一個，位于小區南側，在上午和下午的出行高峰期或稍顯擁擠。人行出入口有兩個，主出入口位于小區西側，大門處有風雨連廊，東側的人行出入口直達保障房。小區內沒有會所，預計會與翡雲悅府共用。

一期地塊是2.0容積率+60米限高，二期地塊是2.5容積率+80米限高，根據地塊條件差異，二期在產品上做了些調整。

1、一期規劃為9幢13-17層高層住宅、12幢4層多層住宅。二期地塊的容積率變高，犧牲了小戶型的居住體驗，在西側規劃了兩棟3梯6戶帶北外廊的高層，基本是頂著80米限高來做的。疊拼部分保留，與一期也做了差異化，在原來4層的基礎上增加了一層，這一層可能是閣樓。

2、翡雲悅府的主力戶型包括120-140㎡的三房和四房，以及170-230平方米的疊拼。二期的網傳主力戶型為建面約110㎡三房，另有約140-168㎡四房及200㎡疊拼。從面積段上來看，入門面積更小了，降低上車門檻；140㎡的面積段有重疊，可以作為一期的補充；出現了168㎡這樣更大的戶型，擴大了改善目標客群。

這樣一來，二期的定價就很有看點，賣高了不行，賣低了也不是。

一期二期結合下來，華潤置地在新楊思的產品幾乎覆蓋到了剛需、剛改和終極改善每個層級。

上周末，翡雲悅府過會，并將于4月11日開展認籌。首開入市的是2#、3#、4#以及5#樓，主力戶型為120㎡3房和140㎡4房，共計228套，均價10.72萬元/㎡。

這個價格是低于市場最初預期的，可以視為華潤置地對市場的一次試探。

在翡雲悅府項目中，華潤置地占股51%，越秀29%，中能建20%。

二期項目有三個建設方：上海泓喆房地產開發有限公司、杭州燚樂實業投資有限公司、上海樾潤置業有限公司（上海樾潤），分別對應華潤置地、越秀、越秀&華潤置地。

上海樾潤由杭州燚樂實業投資有限公司和上海泓喆房地產開發有限公司于今年4月2日共同成立，二者的持股比例暫不明晰，法定代表人武賀，此人是華潤置地上海公司副總經理武賀。

3月底，翡雲悅府開展了一場品鑒會，武賀在會上表示：“華潤置地至今在浦東新區已布局9個重資產項目。未來在浦東新區的布局規劃將緊密圍繞浦東新區的發展戰略推進，重點聚焦城市更新與高品質開發、商業地產與消費升級、長租公寓與人才安居三大領域。”

新楊思是浦東新區一隅。近半年來，華潤置地連續重倉新楊思。

去年11月27日，華潤置地聯合中能建以及越秀以78.97億元總價競得翡雲悅府所在地塊，溢價率高達40.37%，創下土拍溢價率歷史新高，也刷新了新楊思板塊的地價紀錄。今年2月20日，華潤置地聯合越秀以總價50.90億元競得楊思Z000602單元20Ea-01地塊，未觸及中止價，溢價率33.38%，成交樓板價為74695/㎡。這一價格相比之前的翡雲悅府地塊上漲了約3000元/㎡。

新楊思是上海內中環繼前灘、徐匯濱江之后僅存的城市級成片開發區域。新楊思的規劃很美好，作為浦東“金色中環發展帶”“3+5”重點地區之一，新楊思直接對標前灘、世博板塊，定位上海生活消費新高地，上海首個MCAZ（微型中央活動區），采用POD城市開發模式。

華潤置地在這里要做的模式是：統籌住宅、商業、公建配套開發，實現區域價值的提升。目前，新楊思板塊絕大部分地塊處于待開發狀態，距離最后成形還需要較長時間。

在房價上，華潤置地已經先一步抬高。去年開盤的上園，均價9.9萬/㎡，主力戶型100㎡，1000萬左右即可買入，面積最小的87㎡，800多萬就可上車。到了翡雲悅府，上車門檻已經來到了1200萬。

2024年3月，華潤置地城市總大換防，原華潤置地杭州總經理婁山杰，調任上海公司總經理。同年5月，婁山杰開始擔任華潤置地（上海）有限公司的法定代表人。