深圳樓市，房子這么難賣了？

　　前幾天在視頻號刷到一個本地新聞。

　　據@第一現場報道，深圳某業主近期為了賣房，開出8.8萬傭金，繼而吸引來了200多名中介，把家里堵得水泄不通。

　　第一反應是：哪里的房子，搞這么大陣仗？

　　定睛一看，我的乖乖，原來是龍崗~

　　目前貝殼上，深圳在售二手房源超6萬套，3月二手住宅網簽6078套，成交量不算差，但掛盤量持續上升，總有房東賣不掉，有人歡喜有人愁。

　　今天聊聊市場的另一個魔幻現象。

　　01

　　現在的深圳樓市，同一套房源，有時候網上可以看到幾個不同的報價。

　　比如你掛800萬的房子，網上有人說賣790萬，有人說賣780萬，甚至極端些，說賣750萬的都有。

　　這么做的原因，一般是通過低價引流，以留住潛在買家為主。市場行情不太好的時候，中介端還會使用類似的操作，反過來壓業主的價格。

　　深圳房東被砍價最猛的節點，是在去年9月新政前幾個月，那段時間全市二手房議價空間高達10%以上。

　　新政后這半年，整體議價率回落到了8%左右。

　　大家在小紅薯、某音上感知的深圳樓市，總是價格打骨折、業主很好說話、仿佛砍多少都能欣然接受。

　　然而，真實的市場情況往往是：

　　現在業主求著你買的房子，你可能看不上它；

　　你覺得很喜歡很有潛力的房子，業主死活不松口。

　　事實上，市場永遠存在信息不對稱，練就一對火眼金睛，任何時候都不會吃虧。

　　02

　　接著上面的話題。

　　很多人買房總想著撿漏，覺得價格低就是賺到。誠然，筍盤的確比市場價便宜，但便宜的不一定是筍盤。

　　就像超市打折區，有些是清庫存的好貨，有些卻是快過期的殘次品，一不小心買到變質食品，反而會吃壞肚子。

　　那些超低價房源背后，往往藏著一些不為人知的問題。

　　比如業主著急用錢，破產了只能賣房抵債。需要查看是否存在房產抵押糾紛。

　　比如出過人命的“兇宅”，業主住著心里膈應，于是降價賣。買這種房子需考慮以后的轉手問題。

　　比如特價工抵房，說明開發商可能存在資金鏈問題。

　　事實上，在深圳買房，不能單純地看單價和面積大小，而是應該優先考量房子的地段和品質。

　　其中地段資源尤為重要，為什么？你在后院埋下一壇老酒，不用隔三差五掀開看，十年八年后挖出來自然醇香撲鼻。

　　買房投資就是這個道理，選對地段和小區，鑰匙一收該干嘛干嘛，剩下的交給城市發展當「釀酒師」，時間是最好的朋友。

　　所以，與其每天焦慮漲跌，不如花點時間研究清楚：這座城市未來十年的產業和高端人才會流向哪里？找到答案的那一刻，你就知道該把資金投在哪里了。

　　03

　　為什么房產置換如此重要？

　　歷史的車輪滾滾向前，有些東西注定會被淘汰。

　　就像當年諾基亞手機，質量再好也擋不住智能機的浪潮。當蘋果、三星帶著觸屏手機出現，曾經的市場王者也只能退場。

　　市場就是這么殘酷且公平：老產品被淘汰，新產品創造新機會。如同膠卷相機被數碼相機取代，而數碼相機卻被手機取代。抓住趨勢的人才能賺錢。

　　房子也是這個道理。

　　如果手里握著衰退資產，包括遠離核心產業的板塊、下滑的老舊小區等，就像守著按鍵手機等升值，結果只會越來越不值錢。

　　這時候一旦有機會就要果斷置換，哪怕不舍，哪怕折騰，換成靠近優質產業、具備成長性的品質房，長遠看絕對劃算。

　　聰明錢永遠跟著時代的步伐走。

　　15年前賣掉諾基亞股票買蘋果的人，10年前拋掉小城市房產換大城市房產的人，本質都在做同一件事——

　　把正在貶值的資產換成能搭上時代快車的船票。

　　對于置換群體而言，別讓過時的資產，拖住你未來的機會。

　　中長期來看，深圳核心區房產本質是貨幣蓄水池，在M2擴張與土地稀缺的雙重邏輯下，兼具居住與財富錨點功能。

　　因為核心位置的好房子，是購買力強的剛需與改善家庭的共同需求。

　　隨著小戶型和保障房市場占比不斷增加，高端改善型住宅將愈發稀缺，通脹、貨幣因素及未來市場需求，都將推動這一類型的價格持續上漲。