深圳樓市，房子這么難賣了？

　　前幾天在視頻號(hào)刷到一個(gè)本地新聞。

　　據(jù)@第一現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，深圳某業(yè)主近期為了賣房，開出8.8萬傭金，繼而吸引來了200多名中介，把家里堵得水泄不通。

　　第一反應(yīng)是：哪里的房子，搞這么大陣仗？

　　定睛一看，我的乖乖，原來是龍崗~

　　目前貝殼上，深圳在售二手房源超6萬套，3月二手住宅網(wǎng)簽6078套，成交量不算差，但掛盤量持續(xù)上升，總有房東賣不掉，有人歡喜有人愁。

　　今天聊聊市場(chǎng)的另一個(gè)魔幻現(xiàn)象。

　　01

　　現(xiàn)在的深圳樓市，同一套房源，有時(shí)候網(wǎng)上可以看到幾個(gè)不同的報(bào)價(jià)。

　　比如你掛800萬的房子，網(wǎng)上有人說賣790萬，有人說賣780萬，甚至極端些，說賣750萬的都有。

　　這么做的原因，一般是通過低價(jià)引流，以留住潛在買家為主。市場(chǎng)行情不太好的時(shí)候，中介端還會(huì)使用類似的操作，反過來壓業(yè)主的價(jià)格。

　　深圳房東被砍價(jià)最猛的節(jié)點(diǎn)，是在去年9月新政前幾個(gè)月，那段時(shí)間全市二手房議價(jià)空間高達(dá)10%以上。

　　新政后這半年，整體議價(jià)率回落到了8%左右。

　　大家在小紅薯、某音上感知的深圳樓市，總是價(jià)格打骨折、業(yè)主很好說話、仿佛砍多少都能欣然接受。

　　然而，真實(shí)的市場(chǎng)情況往往是：

　　現(xiàn)在業(yè)主求著你買的房子，你可能看不上它；

　　你覺得很喜歡很有潛力的房子，業(yè)主死活不松口。

　　事實(shí)上，市場(chǎng)永遠(yuǎn)存在信息不對(duì)稱，練就一對(duì)火眼金睛，任何時(shí)候都不會(huì)吃虧。

　　02

　　接著上面的話題。

　　很多人買房總想著撿漏，覺得價(jià)格低就是賺到。誠然，筍盤的確比市場(chǎng)價(jià)便宜，但便宜的不一定是筍盤。

　　就像超市打折區(qū)，有些是清庫存的好貨，有些卻是快過期的殘次品，一不小心買到變質(zhì)食品，反而會(huì)吃壞肚子。

　　那些超低價(jià)房源背后，往往藏著一些不為人知的問題。

　　比如業(yè)主著急用錢，破產(chǎn)了只能賣房抵債。需要查看是否存在房產(chǎn)抵押糾紛。

　　比如出過人命的“兇宅”，業(yè)主住著心里膈應(yīng)，于是降價(jià)賣。買這種房子需考慮以后的轉(zhuǎn)手問題。

　　比如特價(jià)工抵房，說明開發(fā)商可能存在資金鏈問題。

　　事實(shí)上，在深圳買房，不能單純地看單價(jià)和面積大小，而是應(yīng)該優(yōu)先考量房子的地段和品質(zhì)。

　　其中地段資源尤為重要，為什么？你在后院埋下一壇老酒，不用隔三差五掀開看，十年八年后挖出來自然醇香撲鼻。

　　買房投資就是這個(gè)道理，選對(duì)地段和小區(qū)，鑰匙一收該干嘛干嘛，剩下的交給城市發(fā)展當(dāng)「釀酒師」，時(shí)間是最好的朋友。

　　所以，與其每天焦慮漲跌，不如花點(diǎn)時(shí)間研究清楚：這座城市未來十年的產(chǎn)業(yè)和高端人才會(huì)流向哪里？找到答案的那一刻，你就知道該把資金投在哪里了。

　　03

　　為什么房產(chǎn)置換如此重要？

　　歷史的車輪滾滾向前，有些東西注定會(huì)被淘汰。

　　就像當(dāng)年諾基亞手機(jī)，質(zhì)量再好也擋不住智能機(jī)的浪潮。當(dāng)蘋果、三星帶著觸屏手機(jī)出現(xiàn)，曾經(jīng)的市場(chǎng)王者也只能退場(chǎng)。

　　市場(chǎng)就是這么殘酷且公平：老產(chǎn)品被淘汰，新產(chǎn)品創(chuàng)造新機(jī)會(huì)。如同膠卷相機(jī)被數(shù)碼相機(jī)取代，而數(shù)碼相機(jī)卻被手機(jī)取代。抓住趨勢(shì)的人才能賺錢。

　　房子也是這個(gè)道理。

　　如果手里握著衰退資產(chǎn)，包括遠(yuǎn)離核心產(chǎn)業(yè)的板塊、下滑的老舊小區(qū)等，就像守著按鍵手機(jī)等升值，結(jié)果只會(huì)越來越不值錢。

　　這時(shí)候一旦有機(jī)會(huì)就要果斷置換，哪怕不舍，哪怕折騰，換成靠近優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、具備成長性的品質(zhì)房，長遠(yuǎn)看絕對(duì)劃算。

　　聰明錢永遠(yuǎn)跟著時(shí)代的步伐走。

　　15年前賣掉諾基亞股票買蘋果的人，10年前拋掉小城市房產(chǎn)換大城市房產(chǎn)的人，本質(zhì)都在做同一件事——

　　把正在貶值的資產(chǎn)換成能搭上時(shí)代快車的船票。

　　對(duì)于置換群體而言，別讓過時(shí)的資產(chǎn)，拖住你未來的機(jī)會(huì)。

　　中長期來看，深圳核心區(qū)房產(chǎn)本質(zhì)是貨幣蓄水池，在M2擴(kuò)張與土地稀缺的雙重邏輯下，兼具居住與財(cái)富錨點(diǎn)功能。

　　因?yàn)楹诵奈恢玫暮梅孔樱琴徺I力強(qiáng)的剛需與改善家庭的共同需求。

　　隨著小戶型和保障房市場(chǎng)占比不斷增加，高端改善型住宅將愈發(fā)稀缺，通脹、貨幣因素及未來市場(chǎng)需求，都將推動(dòng)這一類型的價(jià)格持續(xù)上漲。