上海房子千千萬，每年要成交大約20-30萬套二手房、每年還要300多個新房項目上市，分布在全市近兩百個板塊；

房子這么多，選房子就是一個專業活。

火箭哥在過去7年買賣了超過10套房子，過程中的經驗總結了下面這5條看房過程中要注意的點，適用于所有新房和二手房，歡迎大家指正交流。

1.一江一河＞行政區規劃：

濱江是上海大熱的板塊IP概念，真濱江區域，北不過中環，南不過外環，能級高于行政區維度。

比如：

前灘＞浦東＞三林，楊浦濱江＞楊浦區，北外灘＞虹口區。

之所以說北不過中環，南不過外環，也是有官方依據的——

在2024上海發布的濱江板塊規劃（2024-2035年），明確提及濱江核心區只在下圖范圍內：

北邊楊浦濱江到中環外已經是廠房密布、北邊過了外環就是浦江鎮和閔行吳涇，工業區和動遷房為主，濱江概念就弱了，更建議看周邊配套。

目前，這些板塊中大多都已經成熟，目前只剩下這幾個地方還有規劃預期：

1）楊浦濱江：濱江岸線預計2027年全面竣工，新房很多可以慢慢挑；

2）北外灘：浦西480米超高層建筑群，沒什么新房，二手房都少得可憐；

3）黃浦濱江：規劃有150米超高層住宅，但什么時候上市不知道；

4）后灘：有住宅供應，預計2026上市，但價格不會低于13萬；

5）前灘南：前灘公館還有大把房子

2.洋房＞高層：越低的樓越舒服

住宅樓棟高度越低，一棟樓里住的人就越少，相對就更純粹更安靜。

別墅一般是3層，洋房8層以下，小高層14層，大高層17層以上會有連廊，超高層得房率會有折損；

從普適角度看，越矮的樓得房率越高，所以在同板塊內、預算近似的情況下，選矮樓比高樓好。

這就是帶連廊的樣子，北邊房間全遮擋不說，真的很丑：

消防連廊是公共空間，如果我在走廊上抽煙，北向房間存在著不小的隱私性影響。

而在隱私影響之外，更大的是采光問題——

正因為有著消防連廊，實際戶型北開窗和實際的采光面之間是有阻擋的；

也就是說，北邊房間的采光不是一次采光、而是二次采光。

3.戶型一定要南北通透：

南北兩端打開門窗，空氣可以自然流通，尤其在夏天非常舒服。我曾經住過全南戶型一段時間，打死我也不會再買，家里燒焦東西得開門散好久，鄰居跟著倒霉。

現在的新房大多數都是南北通透設計了，二手房因為部分戶型老舊所以還有全南設計，這類戶型除非折價多不然不建議首選。

豪宅因為大多都是占據一層的一半，南北通透就不是考量豪宅的標準了。

4.車位配比越高，車位越不值得買：

現在買車的人多，車位如果是1:1很難滿足，超過1:1.2就不用擔心買的問題，租是很劃算的選擇；

最近內環內很多項目賣車位連30%都賣不到，大家算過賬后都會發現付月租40年可能才等于買個車位的錢，租更劃算。

今天上海新房小區車位，大概是這么個水平：

內環車位70萬

中環車位50萬

外環車位30萬

外環外車位15-30萬

（注：和項目品質掛鉤，價格會有所浮動）

從經驗上看，上海車位價格基本在住宅套均總價的3-5%之間。

網上我們經常看到一些天價車位成交，基本都是中心地段的高端二手小區，因為原有車位配比太低，停車困難，才導致了車位價格暴漲還一位難求的情況。

比如位于徐家匯正中心的東方曼哈頓，2024年最新成交的車位價格達到183萬/個，4年時間上漲了25%——

之所以價格高，正是因為小區的車位配比低得嚇人；

整個小區一共1796戶，而車位只有444個，相當于車位配比只有1:0.24。你說車位能不貴嗎？

5.泳池會所不是必須：

有健身房泳池很好，不用下雨天出門健身、下樓就能走到的感覺只有體驗過再知道。

但二手房小區里會所運營不起來的一大把，占了公攤但沒法用。

如果是二手房，那就不能只看房源本身，小區會所一定要去繞一圈，經典案例就是融創外灘壹號院和翠湖天地御苑，會所運營都非常高。

有會所是好事，但后期物業運營和前期營銷是兩碼事，真正能做好的都是極少數，物業好壞大家也要多在網上搜下，萬科、綠城、仁恒、融創這幾家是相對比較出名的。

還有個冷知識要注意：

一些標桿項目本身就有開發商自己的領導會買著住，所以一些特定項目的物業還要比其他項目要好很多。

經典案例就是仁恒河濱城，仁恒公司總部就在樓下，高管都住在河濱城，物業水平也是常年在線。

買房過程中其實還有很多各式各樣需要注意的地方，比如：

樓層該怎么選，高樓層和低樓層的價格關系應該是什么樣的：

如果你是第一次買房，到底選老破小還是遠大新？

有人說買老破小可以搏動遷，那么買動遷房應該怎么買呢？

我的預算不夠，老破小值不值得買入先過渡，以后能脫手嗎？

買新房，售樓處有哪些坑你知道嗎？

買房是一個非常艱辛的過程，板塊規劃、產品品質、周邊配套，研究每一樣東西都能把你精力消耗干凈；

買房路上如果有問題，歡迎進我們的討論群和大家一起學習交流，更有買房現金紅包等你來拿：