阿宇依據《蘇州市宅基地管理暫行辦法》《江蘇省土地管理條例》等法規及地方政策，結合蘇州市各行政區最新文件，梳理全市宅基地及城市更新標準如下：

一、市級宅基地政策標準

1.宅基地面積

基本標準：市轄區及人均耕地≤1/15公頃的縣級市，每戶≤135㎡；與已婚子女合住且總人數≥6人的家庭≤200㎡；人均耕地＞1/15公頃的縣級市，每戶≤200㎡。

房屋占地面積：不得超過宅基地面積的70%。

• 法律依據：《蘇州市宅基地管理暫行辦法》第十一條。

2.建筑層數與高度

層數：一般不超過3層，部分區縣嚴控為2層。

檐口高度：普遍限制在7.8-8.8米之間（具體以地方標準為準）。

3.樓間距與退讓

需符合《江蘇省城市規劃管理技術規定》，確保采光、消防安全。

二、各行政區宅基地及建設標準

1. 姑蘇區

• 宅基地面積：≤135㎡（6人合住可200㎡）；
• 建筑面積：按市級標準（≤宅基地面積70%×層數）；
• 建筑層數：2層；
• 高度限制：按市級要求；
• 城市更新：2025年改造75個老舊小區，優先貨幣化安置。
• 建筑管理：無新增宅基地審批，以城中村改造為主；2025年計劃改造75個老舊小區，涉及297棟居民樓。

依據：《姑蘇區城中村改造項目（碩房莊北等12個城中村）社會穩定風險評估公示》。

2. 虎丘區（蘇州高新區）

• 宅基地面積：135㎡或200㎡（具體135㎡或200㎡結合家庭人口由街道審核）；
• 建筑面積：占地面積≤宅基地的70%；
• 建筑層數：2層，嚴禁地下室；
• 高度限制：檐口≤7.8米，屋脊≤10.7米；禁止地下室。
• 樓間距：未明確，需滿足規劃退讓要求。

依據：《蘇州高新區（虎丘區）農村住房規劃建設管理指導意見（試行）》（2019）。蘇高新管〔2019〕178號。

3. 吳中區

• 宅基地面積：≤135㎡（超面積翻建需核減）；
• 建筑面積：占地面積≤70%×135㎡=94.5㎡；
• 建筑層數：一般2層，符合規劃且四鄰同意可建3層；
• 高度限制：檐口高度未明確，但要求與毗鄰建筑協調。
• 樓間距：需滿足日照、消防及村莊規劃。
• 特殊政策：太湖沿岸風景區納入村莊規劃管理，允許有條件區域審批3層。

依據：吳政辦〔2016〕107號、《吳中區農村村民住房建設管理暫行辦法》（2023）。

4. 相城區

• 宅基地面積：≤135㎡（6人合住可200㎡）；
• 建筑面積：占地面積≤70%；
• 建筑層數：一般≤3層；
• 高度限制：未明確；
• 翻建要求：重點村可“四原”翻建（原地、原面積、原高度、原朝向）；一般村莊禁止新建。

依據：《關于加強和規范相城區農房規劃建設管理的指導意見》（2019）相政規字〔2019〕3號。

5. 吳江區

• 宅基地面積：大戶（5人以上）≤200㎡，中戶（3-4人）≤170㎡，小戶（1-2人）≤120㎡；
• 建筑面積：占地面積≤70%；
• 建筑層數：2層；
• 高度限制：檐口≤8.8米；
• 特殊政策：允許宅基地跨自然村平移（全域土地綜合整治試點）。

依據：《蘇州市吳江區農村住房建設管理實施意見（試行）》吳政規字〔2014〕4號。

6. 蘇州工業園區

• 政策范圍：宅基地無新增審批，住房困難家庭通過安置房保障。動遷戶住房保障，非傳統宅基地管理；
• 保障標準：人均住房面積<28㎡，可購買完全出售型住房或領取購房補貼。

依據：《蘇州工業園區農村動遷居民住房困難家庭住房保障暫行辦法》蘇園國土規字〔2011〕1號。

7. 常熟市

• 宅基地面積：≤200㎡；
• 建筑面積：占地面積≤70%，總建筑面積≤140㎡×2=280㎡；
• 建筑層數：2層，允許閣樓（前墻高度≤2.2米，不計入建筑面積）；
• 高度限制：層高≤3.5米；

依據：《常熟市農村住房建設管理辦法（試行）》常政辦〔2018〕165號。

8. 張家港市

• 宅基地面積：≤160㎡；
• 建筑面積：占地面積≤120㎡，總建筑面積≤300㎡；
• 建筑層數：≤3層（允許3層）；
• 高度限制：未明確，但需與毗鄰建筑協調；
• 特殊規定：鼓勵適老化設計，允許建設地下室（需符合規范）。
• 依據：張政發〔2022〕10號、《關于推進農房翻建的激勵措施》。

9. 昆山市

• 宅基地面積：≤200㎡；
• 建筑面積：總建筑面積≤280㎡（2層×140㎡/層）；
• 建筑層數：2層，嚴禁地下室；
• 風貌要求：體現江南鄉村特色。

依據：《昆山市農村房屋規劃建設管理辦法（試行）》昆辦發字〔2023〕34號。

10. 太倉市

• 宅基地面積：≤200㎡（翻建時超面積需核減）；
• 建筑面積：未明確，按市級標準（占地面積≤70%）；
• 建筑層數：未明確層高限制，但要求從嚴控制主房及附屬用房。

依據：《關于加強農村宅基地管理工作的實施意見（暫行）》太委農辦發〔2021〕17號。

全市差異評述：

• 面積上限：張家港最嚴（≤160㎡），吳江按人口動態調整，其他地區多為135-200㎡；
• 層數：張家港、相城允許3層，其余普遍限2層；
• 風貌管控：昆山、張家港、吳中強化江南特色，工業園區側重安置保障。

三、翻建與擴建規定

1.翻建條件

• 危房需鑒定為C/D級，符合“四原”原則（相城、張家港）；
• 非拆遷村經村民自治同意后可翻建（吳中、張家港）。

2.擴建限制

全市原則上禁止擴建，僅允許原址、原面積翻建。

四、超面積處理及處罰

1.處理措施：

翻建時強制核減至標準內（吳中、吳江、太倉）；

違規建筑責令拆除，罰款或沒收違法所得（《江蘇省土地管理條例》）。

2.監管機制：

縣級部門100%入戶核查，審計追蹤資金使用（張家港）；

濫用審批權將追責（《蘇州市鄉村建設條例》）。

五、城市更新政策要點

1.省級要求

歷史城區可優化日照、退讓等指標（“優化不惡化”原則）；

支持產業用地混合轉換（如社區養老、充電樁配套）。

2.蘇州實踐

姑蘇區：老舊小區改造與貨幣化安置結合，張家港試點“非拆遷化更新”；

吳江區：土地綜合整治試點，推動宅基地跨村平移。

六、政策依據

市級依據：

《蘇州市宅基地管理暫行辦法》（蘇府〔2003〕66號文發布，根據2019年1月3日蘇府規字〔2019〕1號文修正）
《關于加強農村宅基地管理工作的意見》（蘇市委農辦〔2021〕43號）
《蘇州市鄉村建設條例》

地方依據：

《姑蘇區城中村改造項目（碩房莊北等12個城中村）社會穩定風險評估公示》
《蘇州高新區（虎丘區）農村住房規劃建設管理指導意見（試行）》蘇高新管〔2019〕178號
《關于吳中區農村宅基地建房管理工作的指導意見》吳政辦﹝2016﹞107號
《吳中區農村村民住房建設管理暫行辦法》（2023）
吳中區其他政策：《吳中區農村村民住房建設管理暫行辦法》、《吳中區農村房屋建設管理考核細則》《吳中區農民自建房屋施工質量安全指導意見》
《關于加強和規范相城區農房規劃建設管理的指導意見》相政規字〔2019〕3號
相城區其他政策：《農村房屋預拆遷實施辦法》、《農村拆遷房安置實施意見》、《農村居民危房、缺房戶安置實施意見》《相城區度假區（陽澄湖鎮）宅基地房屋搬遷安置補償指導意見（征求意見稿）》（2023）
《蘇州市吳江區農村住房建設管理實施意見（試行）》吳政規字〔2014〕4號
《蘇州工業園區農村動遷居民住房困難家庭住房保障暫行辦法》（蘇園國土規字[2011]1號）
《常熟市農村住房建設管理辦法（試行）》（常政辦發〔2018〕165號）
《常熟市農村住房建設管理辦法（試行）》（常政辦〔2018〕165號）
《張家港市農村住房條件改善五年實施方案》
《關于進一步加強張家港市農村住房建設管理工作的實施意見（試行）》（2023）
《關于推進張家港市農房翻建的若干激勵措施（試行）》
《關于市十五屆人大三次會議 第 059 號代表建議的辦理意見》
張家港市樂余鎮《樂余鎮農村住宅建設管理辦法》樂政發規〔2024〕1號
《昆山市農村住房條件改善五年行動方案（2022~2026年）》昆辦發字〔2023〕34 號
《關于開展農村宅基地制度改革試點工作的若干意見》（昆委〔2021〕15號）
《昆山市農村宅基地資格權管理指導意見（試行）》（征求意見稿）
《昆山市農村房屋風貌管控管理規定（試行）》
《昆山市農村房屋規劃建設管理辦法（試行）》
太倉市《關于加強農村宅基地管理工作的實施意見（暫行）》太委農辦發〔2021〕17

省級文件：

《江蘇省土地管理條例》（2021年修訂）
《江蘇省城鄉規劃條例》（2019年修正）
江蘇省《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）
《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》
《江蘇省城市規劃管理技術規定》
《關于加強縣鄉全域國土空間規劃促進城鄉融合發展的通知》（蘇自然資函〔2024〕806號）
江蘇省政府辦公廳《關于支持城市更新行動的若干政策措施》

阿宇注：本文根據公開政策整理，僅供參考，實際執行以屬地最新規定為準。