昨天，呈貢的第二個第四代住宅項目——中通聯大書山過規，17棟清一色的第四代住宅引人矚目，7.8萬平米建筑面積，約700多套住宅的規模，也超過呈貢首個過規的第四代住宅項目——邦泰·春華序棠。

中通聯大書山總共有17棟住宅

和昆明已經過規的第四代住宅項目相比，聯大書山的土地條件和規劃條件無疑更好，規則的地塊、僅2.1的容積率給了聯大書山良好的發揮空間，所以整個項目都是9-10層的洋房，而樓間距卻至少做到了19米左右，不能不讓人感嘆：昆明真正的好房子其實基本都出現在呈貢——這也沒辦法，誰讓呈貢的土地資源更豐富，規劃管控更寬松呢？

聯大書山全部是第四代住宅設計

從目前已經公開的規劃設計信息看，中通聯大書山還是很讓人期待的，再加上項目又在呈貢中軸線旁邊，兩條地鐵經過，配套（學校、商業）條件不錯，只要價格合理，肯定會暢銷。

但問題恰恰在于，聯大書山賣多少才好呢？

探討這個問題之前，我們先來看看呈貢的房價行情。根據克而瑞上個月發布的昆明主城各區房價地圖，呈貢的新房均價還不到8000元/平米，遠低于其他四區。具體到各個片區，呈貢只有大漁片區因為有別墅類產品，成交均價能夠過萬，其他片區都低于1萬，聯大書山所在的呈貢中心板塊，房價也才8633元/平米。

今年2月呈貢各個板塊的新房成交均價（圖源：克而瑞）

但呈貢的房價并不是一直這么低，直到2021年初，呈貢新房均價仍至少在每平米1萬以上，新城區更是高達1.3萬/平米。聯大書山旁邊，同樣是中通投資開發的中通世紀廣場，最高時賣到1.6萬/平米，可以說吃盡了呈貢樓市高峰時期的紅利，可是到了今年，同樣是中通世紀廣場的尾房，2月份的成交均價只有8255元/平米。

2021年2月呈貢各個板塊的新房（住宅）均價（圖源：克而瑞）

呈貢的房價為什么過去兩年降了這么多？首要原因當然是大環境，其次則是呈貢的新房需求不足，而存量房源又比較多，導致從兩年前開始，就有部分樓盤大幅度降價跳水，比如大學城片區的光明璟宸，早在2021年底就將房價殺到了最低不到8000元的水平，之后多個樓盤連續跟進降價。

給呈貢新房價格帶來更沉重打擊的是去年上市的邦泰兩個新項目，邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云的均價都在8000元/平米上下，由于這兩個樓盤的位置和配套都光明璟宸好得多，如此低的價格一下就讓呈貢的房價整體拉低到了1萬元以下。

如果按照當前呈貢的房價行情，聯大書山的定價肯定高不了，但中通投資幾個月前不惜溢價也要搶地，規劃設計上也迅速趕上了第四代住宅的潮流，項目品質至少從過規信息看是不錯的，放在目前昆明幾個第四代住宅項目中也屬于一流水準，如果還是只能賣不到1萬的價格，肯定是不甘心的。

聯大書山外觀效果圖

而且上聯大書山是溢價拿地，樓面地價已經到了3000多一平米，第四代住宅的建設成本又高于普通住宅些，核心地段以及雙地鐵、名校等配套優勢也應該在房價上有所體現，所以項目定價無論如何也要過萬才算及格，中通估計還幻想再觸摸一下旁邊中通世紀廣場當年曾經達到的房價高度——1.6萬/平米。

但這意味著聯大書山至少要比當前呈貢新房均價要高幾千塊，甚至要翻番才行，就算有第四代住宅+核心地塊+雙地鐵+配套優勢加持，難度肯定也不是一般的大，更何況去年呈貢的銷冠樓盤——均價只有8000多的邦泰·悅九章·彩云還沒有賣完，今年邦泰在呈貢還有兩個新項目。

不過今年的邦泰已經不是去年的邦泰，邦泰在呈貢的兩個項目中有一個也是第四代住宅，肯定也不會和邦泰·悅九章·彩云賣一樣的價格，所以邦泰今年也有將呈貢的房價拉起來的愿望。

只不過房價砸下去容易，拉起來至少要費雙倍的力氣吧。

邦泰在呈貢的第四代住宅項目——春華序棠