來源：溫州市破產管理人協會

蒼南潤地置業有限公司破產清算案

【關鍵詞】涉眾維穩風險；保交樓保辦證；司法確認

【受理法院】 蒼南縣人民法院

【管理人】北京浩天(溫州)律師事務所

【基本案情】

蒼南潤地置業有限公司(以下簡稱潤地公司)于2009年10月13日成立，是一家蒼南本土的大型房地產開發企業，其名下開發建設的天匯嘉園樓盤位處蒼南縣中心區域，占地1200多平方米，商品房300多套。因潤地公司法定代表人和實際控制人在開發天匯嘉園項目過程中，存在職務侵占、挪用資金等刑事犯罪行為，導致項目開發資金鏈斷裂、工程爛尾；320余戶購房者數年通過信訪、投訴及更極端的方式要求地方政府解決保交樓保辦證問題，維穩壓力非常大。2019年6月24日，蒼南法院裁定受理潤地公司破產清算，并于6月28日指定北京浩天(溫州)律師事務所擔任管理人。

【審理情況】

2019年6月24日，蒼南縣人民法院裁定受理潤地公司破產清算，并于2019年6月28日指定北京浩天(溫州)律師事務所擔任潤地公司管理人。

因本案債權人眾多，除320余戶購房者債權人之外，還有建設工程債權人、金融債權人、民間借貸債權人等，情況較為復雜，在指定管理人之后，蒼南縣人民法院擬定了“依法辦證、保障民生”的破產工作總基調，最大限度發揮潤地公司破產清算的社會價值。

天匯嘉園的房屋在交付后，由于辦證材料缺失嚴重、辦證資金不足等各種原因，一直無法辦理不動產首次登記手續(以下簡稱為大證)和轉讓登記手續(以下簡稱為小證)；為了保護全體購房者的合法權益，化解涉眾維穩風險，完成“保辦證”任務，蒼南縣人民法院和管理人對我國當前相關法律法規做深度研判后，充分結合本案的實際情況，以“低成本、高效率”為原則，開展系列的辦證工作。辦證所遇到的難點及相應的解決方案：

1.基礎材料問題。因潤地公司的法定代表人和實際負責人被采取刑事措施后，原公司的工作人員基本已離職，導致天匯嘉園項目辦證材料缺失嚴重。后在蒼南縣人民法院的牽頭下，協同管理人與住建局、資規局、不動產登記中心、測繪單位、建設工程單位等多家單位溝通協調后，耗時八個多月調取、補辦了345套商品房16類材料4000余件，為后續辦證奠定基礎。

2.逾期開工逾期竣工的違約金問題。潤地公司因存在嚴重的逾期開工、逾期竣工，導致應向蒼南縣資規局支付巨額違約金5億多元，鑒于潤地公司完全不具備履行能力，因此蒼南縣資規局回復稱暫無法出具土地復核驗收材料(系辦理大證所需必備材料)。蒼南縣人民法院和管理人認為上述違約金可由蒼南縣資規局在破產程序中先行進行債權申報，在后續分配階段按照債權性質參與分配。后通過“府院聯動”方式召開協調會，就上述方案進行充分討論，最終蒼南縣資規局同意按照債權申報的方式就違約金問題提出主張，在獲得蒼南縣人民法院就該筆債權裁定確認后，向管理人出具了土地復核驗收材料。

3.土地抵押權注銷的問題。為了順利推進大證的辦理工作，保護數十位法拍房買受人合法權益，管理人在與抵押權人充分溝通釋明后，向蒼南縣人民法院提交了注銷該土地抵押登記手續的申請。最終，該土地的抵押登記手續得以注銷，順利辦理大證手續。

4.領取銷售發票問題。按照不動產登記管理條例的規定，購房者辦領小證需要持有房開公司開具的不動產銷售發票，管理人多次向國家稅務總局蒼南縣稅務局(以下簡稱稅務局)申請領取銷售發票，稅務局各部門經過研究后回復：因潤地公司目前欠繳稅費金額巨大，大部分的銷售行為系在破產受理前完成，在潤地公司支付欠繳稅費前無法滿足管理人提出的關于破產受理之前所銷售房屋的發票申領要求。而潤地公司在破產前欠繳稅款金額及滯納金已達3千多萬元，且該部分欠繳稅款和滯納金不屬于破產費用具備隨時清償的條件，需在后續的分配程序中由管理人按照分配方案統一分配。為了讓購房者早日領取房屋權屬證書，蒼南縣人民法院和管理人經過充分研究后，決定通過司法確認的程序來解決無法提供銷售發票的問題，同時還可以充分發揮其節約訴訟成本的作用。由購房者就要求潤地公司辦理房屋權屬證書的主張向蒼南縣人民法院提起訴訟，法院立引調案號，再與管理人共同向蒼南縣司法局司法調解中心申請司法調解，蒼南縣人民法院再就調解達成的內容出具司法確認裁定書及協助執行通知書，購房者憑上述司法文書向不動產登記中心申請辦理過戶手續；整個司法確認的過程1-3個工作日就完成，且沒有任何的訴訟費用產生。

最終320余戶購房者于2020年9月順利辦領了遲到八年的房屋權屬證書。

【典型意義】

本案通過多元創新的辦案思維，深化府院聯動、巧用司法確認程序， 是以低成本、高效率完成“保交樓、保辦證”，化解維穩風險的典型案例。

一是強化府院聯動落地見效，助力依法行政，踐行司法為民。在中院主導的破產審判府院聯動常態化機制下，針對本案購房戶多、辦證難度大等特殊情況，蒼南法院與縣政府建立了一事一議的協調機制，在現行法律框架下，逐一研究并解決辦證所遇到的一系列問題。

二是主動靠前服務，補齊基礎材料。因潤地公司開發的天匯嘉園項目辦證材料缺失嚴重，蒼南法院與多部門進行溝通協調，補辦了300余套商品房材料，使辦證具備了基礎條件。

三是以債權申報巧妙替代違約金，出具材料保辦證。針對違約金額高的現狀，蒼南法院推動縣資規局以債權申報形式收取違約金，出具土地復核驗收材料，解決因逾期開工、逾期竣工形成的違約金無法支付問題，確保不動產權證的成功辦理。

四是延伸司法確認，助力多元解紛提質增效。本案巧用司法確認程序，突破傳統房地產破產案件的辦證桎梏，對潤地公司管理人與業主達成的房產過戶調解協議予以司法確認，并直接出具文書商請相關部門協助辦理過戶手續，最大限度壓縮產權手續辦理時間，減少業主訴累，切實解決了購房者的“辦證難”問題，真正實現了人民司法為人民，人民群眾的司法獲得感明顯增加。

素材來源：北京浩天(溫州)律師事務所