阿宇根據《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》《東莞市農民安居房管理辦法》等法規文件，結合東莞市最新政策動態，匯總農村宅基地、城中村改造及城市更新標準如下，供讀者參考：

一、市級宅基地政策標準

1.面積標準

每戶宅基地用地面積≤150㎡，總建筑面積≤用地面積4倍（即≤600㎡）。

常規情況下層數不超過 4層，總高度不超過 16 m。

若首層及以上樓層主動退讓用于公共空間（如院落、停車設施），允許建筑層數放寬至6層，總高度≤23米。

2.建筑層高與形態

層數：原則上≤4層（限建區≤2層），首層層高≤4.5米，其他層≤4米；

屋頂：需采用坡屋頂或半坡屋頂，高度不計入總建筑高度；

梯房：頂層梯房面積≤30㎡，高度≤3米（使用推薦設計方案的可不計入總指標）。

3.空間管控

需預留消防通道，臨街建筑應退讓道路紅線；若無法退讓，不得超出相鄰道路紅線范圍。

限建區（如生態保護區）內總建筑面積不得超過宅基地面積的 2倍，層數不超過 2層

二、市級與省級標準對比

與省標準的差異：東莞作為珠三角核心城市，宅基地面積標準在省內屬于比較寬松的級別，但通過建筑面積和高度限制平衡集約用地需求。

三、城中村改造與城市更新政策

1.改造范圍與目標

城中村定義為“城鎮開發邊界內低效集體建設用地區域”，改造方式包括 拆除新建、整治提升、拆整結合，重點提升基礎設施、居住品質及產業升級。

2025年東莞計劃供應住宅用地 31公頃（占總量6.52%），優先保障安置房建設。

2.補償與安置

補償方式：實物補償（安置房）或貨幣補償，需公示30日并接受聽證。

歷史遺留無證房屋：同意改造的可參照補償方案；違法建筑限期拆除。

2025年新政：2019年前建設的無證房屋可按80%標準補償，2020年后違建不予補償。

3.城市更新動態

2024 年東莞入選全國首批城市更新示范城市，濱海灣新區沙角半島等項目啟動，推動產城融合。

《關于深化拓空間改革有序推進城市更新的實施意見》（2024 年）提出強化“拆治興”分類改造，優先拆除安全隱患區域，同步推進微改造提升；整合規劃與用地審批流程，實現 “一張圖” 管理，2024年完成72個更新單元規劃，總占地1577萬㎡，推動產業升級與公共服務配套。

2024 年 8 個城市更新項目成功招引單一主體，總占地 70.2 萬㎡，工業類占比超 40%。

4.城中村改造

《東莞市城中村改造條例》2025年6月生效，明確違法建筑拆除程序，保障改造項目推進。

補償標準：

手續齊全：按市場評估價補償，可選擇貨幣或物業補償（如謝崗鎮銀湖項目工業安置房綜合成本單價 3500 元 /㎡）。

手續不全：2019 年 12 月 31 日前建設且同意改造的房屋，按 80% 標準補償；2020 年后新增違建不予補償。

四、翻建與擴建要求

1.翻建條件

需為集體經濟組織成員，符合“一戶一宅”，無違法記錄；

危房（D級）、自然災害滅失住房、分戶需求（人均居住面積<50㎡）可優先審批。

2.擴建限制

面積限制：已建宅基地面積不超過分配面積的 80%，且總用地不超過 150㎡。

高度限制：擴建后層數不超過 4 層，總高度不超過 16 米。

3.聯戶建房

戶均面積：不超過 100㎡，需鎮街統一規劃。

審批流程：需經村集體同意，報鎮街審核。

4.流程與限制

審批流程：村級公示→鎮級審批→核發許可證；

異地重建：需符合城鄉規劃，且不增加村集體宅基地總面積

五、超面積情形及處罰

宅基地超面積

≤150㎡部分補辦手續，超出部分在用地文件中注明，待后續改造時處理

《東莞市補辦宅基地用地審批暫行辦法》2022

建筑面積超 600㎡

超出部分不計入安置房補償，僅按建筑成本貨幣補償

《東莞市農民住房管理暫行辦法》2024

違建超層

限期拆除，拒不執行的依法強拆

2024 年中堂鎮案例

1.超面積處理

補辦審批時，超150㎡部分需注明，未來分戶或拆遷時按新規處理。《東莞市農民安居房管理辦法》（2024 年修訂）明確 “一戶一宅” 認定標準，分戶后總用地面積不超過 150㎡仍可認定為合法。

未批先建或超標準部分：2019年前可協商補償（80%標準），2020年后違建直接拆除。

2.法律責任

非法占用土地建房：責令退還土地并限期拆除；拒不執行的，申請法院強制執行

六、其他補充

1.聯戶建房：≤3戶聯建，總用地≤150㎡，總建筑面積≤600㎡；戶均用地≤100㎡，需統一規劃并符合分戶條件。

2.風貌管控：各鎮需編制嶺南特色農房設計圖集，鼓勵統一建設；

3.動態調整：佛山、東莞等地征求意見稿政策可能變動，需關注最新文件。

4.農民公寓標準：人均用地≤30㎡，建筑面積≤60㎡，嚴格“一戶一宅”。

5.補辦審批：2022 年《東莞市補辦宅基地用地審批暫行辦法》實施后，超面積部分（≤150㎡）可補辦手續，超出部分待后續改造時處理。2024 年道滘鎮發放首本補辦宅基地不動產權證，推動歷史遺留問題解決。

6.限建區管控：限建區農房總建筑面積≤宅基地面積的 2 倍，層數≤2 層。

7.城市更新補償：2024 年城中村改造差異化補償政策實施，區分手續齊全與不全房屋，2019 年前建筑最高可獲 80% 補償。

法律法規及數據來源

市核心政策：

《東莞市補辦宅基地用地審批暫行辦法》2022
《東莞市城中村改造條例》2025年6月1日起施行
《東莞市農民安居房管理辦法》2024，有效期至2025年11月3日
《東莞市農民住房管理暫行辦法》

市其他政策：

《關于深化拓空間改革有序推進城市更新的實施意見》東府〔2024〕90號
《東莞市“三舊”改造（城市更新）實施操作細則（試行）》（東自然資〔2023〕311號
東莞市《關于支持存量城市更新項目有序動工穩妥做好新舊銜接的通知》；
《關于東莞市城中村改造區分不同手續情況實施差異化補償安置標準的通知》；
東莞市《關于進一步加強城中村改造行業管理 加快項目投資建設的通知(試行)》；
《東莞市集體土地征收實施工作管理規定》
《東莞市城中村改造條例(草案修改征求意見稿)》；
東莞市《關于深化拓空間改革有序推進城市更新的實施意見》；
《東莞市城中村改造專項規劃(2023-2035年)》。

省級政策：

《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》第三十六條
《廣東省農村宅基地管理辦法（送審稿）》（草案/征求意見稿）

新聞數據：

2024 年東莞城市更新項目數據
謝崗鎮銀湖改造補償方案

阿宇注：以上標準可能存在動態調整，具體政策以地方最新文件和實踐為準。建議咨詢當地農業農村、自然資源、住建部門獲取實時信息。