仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)2025年第一季度回顧及展望

2025年4月15日，武漢——2025年第一季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)處于低位，市場(chǎng)需求活躍度較去年有所提升，科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)支撐市場(chǎng)需求。預(yù)計(jì)下半年將迎來(lái)供應(yīng)的集中釋放，屆時(shí)供需壓力將進(jìn)一步加劇，但同時(shí)這也將催生更多成本驅(qū)動(dòng)型的大面積租戶進(jìn)行升級(jí)搬遷，并激發(fā)自用需求的增長(zhǎng)。同期，武漢的社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持了穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從零售物業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，各購(gòu)物中心正加速品牌調(diào)整，其中時(shí)尚業(yè)態(tài)的需求表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，餐飲業(yè)態(tài)的需求則略有回落。預(yù)計(jì)2025年，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的新增供應(yīng)將有所回落，從而使市場(chǎng)供需壓力得到暫時(shí)的緩解。

優(yōu)質(zhì)辦公樓

2025年第一季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)錄得一個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目和一個(gè)乙級(jí)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)約11.8萬(wàn)平方米。其中，武昌濱江子市場(chǎng)迎來(lái)阿里中心T2入市，該項(xiàng)目為武漢甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)增加約7.3萬(wàn)平方米的供應(yīng)面積。截至3月底，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)總體量為956.9萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)市場(chǎng)總體量達(dá)到323.7萬(wàn)平方米。

科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)支撐本季度武漢甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求。受以價(jià)換量和新項(xiàng)目入市等多重因素影響，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求活躍度較2024年有所提升。從成交來(lái)看，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積仍位于甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總成交量首位，占比達(dá)到34%；其中，新入市項(xiàng)目貢獻(xiàn)了約一半的租賃成交面積。此外，還錄得多宗IT軟件和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)企業(yè)搬遷和擴(kuò)租。專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)需求相對(duì)穩(wěn)定，成交占比為17%。在市場(chǎng)供需壓力下，部分跨行業(yè)集團(tuán)持續(xù)進(jìn)行內(nèi)部及上下游企業(yè)的整合，促使第一季度跨行業(yè)集團(tuán)及政府平臺(tái)在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的總成交比例提升至11%。

全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)空置率略有上升，租金降幅有所擴(kuò)大。第一季度，武漢全市空置率環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到39.5%。其中，甲級(jí)辦公樓受新項(xiàng)目入市的影響，空置率上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至38.7%。相比之下，乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)則表現(xiàn)出穩(wěn)定的去化趨勢(shì)，空置率下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，至39.9%。租金方面，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)仍處于租金下調(diào)的階段，截止到3月底，甲級(jí)辦公樓凈有效租金為72.8元每平方米每月，乙級(jí)辦公樓凈有效租金為61.3元每平方米每月。

數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：

預(yù)計(jì)2025年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)將達(dá)到147萬(wàn)平方米。供需壓力下，業(yè)主方勢(shì)必會(huì)通過(guò)會(huì)采取進(jìn)一步放寬大面積租戶租賃條件的策略，并積極整合內(nèi)部企業(yè)資源以企穩(wěn)辦公樓出租率，因此，2025年預(yù)計(jì)將有更多成本驅(qū)動(dòng)型的大面積租戶會(huì)抓住市場(chǎng)提供的窗口機(jī)會(huì)進(jìn)行升級(jí)搬遷。

仲量聯(lián)行武漢分公司聯(lián)席總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示：“2025年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)將繼續(xù)處于調(diào)整階段。在供應(yīng)不斷增加和企業(yè)新增需求不足的共同影響下，市場(chǎng)的出租率和租金將持續(xù)面臨考驗(yàn)。值得注意的是，武漢的辦公樓市場(chǎng)正逐漸從單一的“價(jià)格戰(zhàn)”向更加注重綜合價(jià)值的“價(jià)值戰(zhàn)”轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)將有越來(lái)越多的業(yè)主在提供優(yōu)惠價(jià)格的同時(shí)，也致力于為客戶提供定制化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，以此來(lái)吸引和滿足更廣泛的客戶群體需求。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

2025年第一季度武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市。在經(jīng)歷了2024年的供應(yīng)小高峰后，第一季度市場(chǎng)供需壓力得到了一定的緩解，為存量項(xiàng)目提供了調(diào)整和優(yōu)化的機(jī)會(huì)。截至3月末，武漢全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的總存量保持在958.3萬(wàn)平方米。

時(shí)尚業(yè)態(tài)需求相對(duì)穩(wěn)健，餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)調(diào)整速度加快。2025年1—2月份，武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額為7931.87億元，同比增長(zhǎng)5.3%，保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從成交的各業(yè)態(tài)來(lái)看，時(shí)尚品牌需求相對(duì)穩(wěn)健，占總成交面積的33%。其中，運(yùn)動(dòng)戶外品牌正在加速布局核心商圈，錄得始祖鳥(niǎo)、凱樂(lè)石、Adidas、Nike和LINING等多個(gè)品牌開(kāi)設(shè)新店。餐飲業(yè)態(tài)需求有所收縮，換鋪明顯加快，部分武漢本土餐飲抓住連鎖餐飲品牌戰(zhàn)略調(diào)整的機(jī)會(huì)，積極布局武漢各購(gòu)物中心。此外，生活和服務(wù)業(yè)態(tài)需求占比明顯提升，第一季度多個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)行大型超市主力店品牌調(diào)整和業(yè)務(wù)調(diào)改，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化并滿足消費(fèi)者的多元化需求。。

整體租金小幅下降，空置率保持穩(wěn)定。第一季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)多個(gè)購(gòu)物中心都在進(jìn)行招商調(diào)整，市場(chǎng)租金分化進(jìn)一步加劇，部分運(yùn)營(yíng)情況較好的頭部商業(yè)項(xiàng)目租金有所提升，但是受到謹(jǐn)慎消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)不確定性等因素影響，整體租金呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。截止3月底，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金為359.6元每平方米每月，空置率環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到13.1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行

2025年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：

2025年，武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)有望回落，預(yù)計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)約45.6萬(wàn)平方米。短期內(nèi)，消費(fèi)端謹(jǐn)慎的消費(fèi)態(tài)度會(huì)在一定程度上制約租金回歸到上行通道，但健康觀念的提升和零售行業(yè)的創(chuàng)新趨勢(shì)有望為購(gòu)物中心增添新的活力。此外，政府通過(guò)舉辦各類活動(dòng)、發(fā)放消費(fèi)券以及 “以舊換新”等一系列促進(jìn)消費(fèi)的措施，將進(jìn)一步刺激消費(fèi)市場(chǎng)的活躍度。

注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場(chǎng)的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。零售市場(chǎng)租金為購(gòu)物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。