一、成交量下降

沒想到北京成交量會下降得這么快，4月前兩周，大中介周成交量都沒到2000套，周成交1625套同比3月第一周的2471套，降幅高達34.23%。

這哪里是小陽春吶！這不就和上周末天氣一樣，狂風怒號、春寒料峭么？

二、北京樓市的天

低成交量的背后，一定要分析清楚具體原因：

兩點客觀原因：

1.4月初清明節(jié)3天，耽誤了一部分成交，特別是清明節(jié)當天，連平時周末單日成交的一半都不到，這和傳統(tǒng)觀念有一些關系，盡量避開清明當天買房置業(yè)。

2.上周末兩天的大風天氣，一定程度上影響了看房需求。

但是我認為，以上兩點都不是重點，市場本身就是有問題的。

給大家看一張圖：

（左圖為存量在售二手房價格區(qū)間，右圖為新增掛牌占比）

提示一句：

重點觀察二圖中在售和新增掛牌600萬以下房子的區(qū)別。

給您3分鐘計算和思考，您有什么結論？

好了，我來說答案：

①北京600萬以下存量在售房源占比高達70.85%

②基于①的結果，說明北京市場的主力軍，是總價600萬以下的房子；

③新增掛牌房源600萬一下占比已經超過80%，即82.77%。

④新增掛牌高于存量掛牌超10%，即11.92%，接近12%。

（以上數據，感謝我背后強大的數據團隊，沒有他們，就沒有我們知道真相的機會，此數據團隊的組建，基于我們去年10月來近500名會員的支持和推動）

各位有沒有看到什么端倪？

我再提煉一下：

600萬以下低總價房產本身就多；

如果存量70%，新增70%屬于正常；

但是存量70%，新增82%就是有問題。

朋友們，一座城市掛牌占比超過70%的房子，不就是扛大旗的頂梁柱么？

如果這類房子變的越來越多，不就說明不好賣了么？

頂梁柱掛牌多了、成交垮了，天，是不是塌了？

所以你們能懂么？

北京總成交量是刮風刮低的么？

看完上面的，您就知道了：

成交占比高的房子，才決定了總量的走勢。

再簡化一點：

7成低總價的成交低了，就算另外3成高總價成交高了，總量也是低的。

三、市場輪動

如果真正了解市場的人，應該會知道，低總價房產，甚至都不是600萬以下這部分，比如400萬以下這部分房子，它們并不是今年春季才熱的，事實上，算上學區(qū)占坑房的話，從去年6月有德勝不出區(qū)的開始，就已經熱了。

就算是老破小，它也不是同漲同跌，它也是會輪動的。

從去年上半年至今，已經將近一年了，它們前后輪動，加起來能熱一年之久，也正是因為有“市場輪動”才達成的。

這和去年不斷出的政策和9月26日的表態(tài)是有關系的。

換句話說，成交能挺到現(xiàn)在，已經算不錯了。

所以現(xiàn)在對于想急于賣低價房的，特別是400萬以下那種低總價的，如果想賣到自己的心理價位，大概率要等到明年了，或者這中間出臺一個極其突破想象的政策，這就沒法通過邏輯預測了：

因為干涸了的土地，需要滋潤，靠自然降水已經不夠了，除非搞人工降水，而且還得是大量降水。

但是你有沒有想過，如果真要人工降水，能多接水的，它也是金盆銀碗，輪到那些豁牙漏齒的小破杯子，還能剩下多少水呢？

四、金盆銀碗

嚴正聲明：我并沒有在唱空市場。

如果您讀懂了我以上的問題，您其實已經有答案了，市場沒有徹底掉頭，市場正在輪動，這不是我今天看到成交量才說的，我在文章里已經提前說過了（發(fā)文于3月31日），感興趣可以翻看我怎么說的。

市場已經從豁牙漏齒的小杯子，輪動到了銀碗和金盆，如果你實地看過房，我相信你是共識的，包括你看新房市場的網簽，占比更大的低總價新房，成交遠差于占比更少的高總價新房。

所以為什么我在上篇文章（很遺憾已被刪）留言區(qū)回復：我比較看好今年下到明年上的改善住宅。看文章加我微信：6839916（備注：文章）

門檻低、能量低的小房子，尚還能輪動一年，門檻更高能量更大的改善住宅，也輪動一年，這不保守么？

所以：“我比較看好今年下到明年上的改善住宅”，是相對保守的說法了。

因為我聊市場，從來不唯多也不唯空，盡量想做到客觀，能做到這些不只是因為良心不良心的問題，而且一個博主的雙腿，永遠比它敲個鍵盤要寶貴得多。

最近線下調研的板塊攻略已經全網更新，期待各位多支持。

（單片長達16分鐘，制作這種全程無尿點長視頻，沒有十幾二十個小時的團隊合力，是完不成的。）

另外，為了回饋會員（因為買會員的時候并沒有講會有沙龍名額贈送），我們從上月就開始，大概每月一次的頻率，開展深度分析的線下沙龍了。

4月這期的沙龍，定在了本周六下午，開放少量外售名額（會員免費）。

沙龍內容概述：

板塊：板塊分析要遵從城市邏輯，未來一段時期，北京的板塊發(fā)展方向，以及每個家庭根據需求的應對方式；（這部分內容包含學區(qū)分析）

市場：在不同市場作用下，板塊絕不是統(tǒng)一行情的，如何在不同時間節(jié)點捕捉市場趨勢，對賣房和買房同樣重要。

政策：政策是服務于市場的，北京的樓市政策是怎樣影響市場的，未來政策走向一定是多方向的、多維度的，總結和前瞻政策很有必要，也必然會讓您做出正確決策。

利率：利率和市場未必是正相關的，多數人最大的誤解是降利率就會讓房價漲......如何利用利率而不是被利率奴役？

內容涵蓋較廣，但由于有針對性，大家基本聽完就能用、聽完就管用，估計能解決99%關于房產的困惑和痛點。