[2025]長沙市011號地塊成交概況

（圖示：出讓地塊I-232、I-481區位）

（圖示：出讓地塊I-232、I-481規劃指標）

（圖示：出讓地塊I-232、I-481區位及規劃指標）

【2025】長沙市011號地塊兩宗地分別為I-232、I481-1地塊，均為純住宅用地。

兩宗地的規劃指標分別如下：

I-232地塊：用地面積51457㎡，容積率2.2，建筑限高100米，建筑面積11.32萬方；

I481-1地塊：用地面積37868㎡，容積率1.9，建筑限高54米，建筑面積7.2萬方。

兩宗地合計住宅建面18.5萬方。

4月9日，嘉信以底價11.66億元，樓面價約6300元/㎡競得。

為什么洋湖濱江地塊底價成交了？

作為洋湖少有的濱江住宅地塊竟然底價成交了，且土地樓面價僅6300元/㎡，低于綠城玉海棠7181元/㎡的樓面價近900元/㎡，另外珠江頤德公館目前二手房價格1.8萬/㎡。

乍一看，[2025]長沙市011號地塊底價成交、市場邏輯似乎不合理，但是地塊確實存在一些瑕疵，致使品牌開發商的拿地意向度較低。

第一，地塊的江景視野較窄：

珠江頤德公館是南北狹長型地塊，樓棟排布基本能夠保證戶戶看江。

（圖示：珠江頤德公館地塊形狀及樓棟鳥瞰）

但是此次掛牌的地塊，僅I-481地塊有較窄的江景面，預計只有4棟樓可看江，地塊內大量樓棟沒有一線江景；I-232地塊未來會因東側待出讓地塊的遮擋而沒有江景。

（圖示：本次出讓地塊江景面示意）

第二，地塊外部存在不利因素（噪音及污水處理）：

繞城高速在地塊南側約100-120米，排漬泵站在地塊東南側。

第三，兩宗地無法進行容積率平衡，且東地塊限高僅54米，致使東地塊非江景樓棟難以壓縮面積段。

以同樣靠近繞城高速的建發電建江山悅的二手房成交情況來看，成交多以129-144㎡的戶型為主，不看江180㎡戶型成交極少，不看江成交均價精裝12000元/㎡左右，看江成交均價精裝15000元/㎡左右。

（圖示：建發電建江山悅二手房成交情況）

對于非江景戶型來說，如果不把面積段壓小，未來的去化難度會非常大，看了幾家開發商的強排方案，在無法平衡兩宗地容積率的前提下，東地塊難以壓縮到150㎡以內的面積段。

第四，地塊體量較大，約18.5萬方的體量無法滿足較多品牌房企快周轉的要求。

第五，地塊周邊的教育配套并非洋湖板塊一流學校，不臨地鐵口，市場商品房難以依靠城市配套溢價：

項目大概率是入讀雅禮英才或湘江實驗小學，初中為微機派位。

以上五點是該地塊雖然有“洋湖濱江地塊”的噱頭，但難以兌現“濱江”價值、以較低底價在土地市場成交的主要原因。

剩下就看來自永州的嘉信地產的操盤水平了！