點擊領(lǐng)取福利

2025年3月1日，贛州經(jīng)開區(qū)印發(fā)《贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)返遷安置房辦理國有出讓產(chǎn)權(quán)證實施方案》，打通了返遷安置房上市交易的最重要一環(huán)。

辦理完相關(guān)手續(xù)后，業(yè)主即對房子擁有了完整產(chǎn)權(quán)，可以和商品房一樣進行市場交易。

該方案從2025年04月01日起施行，目前贛州返遷房的市場行情如何呢？

據(jù)悉，為了更好的宣傳政策，相關(guān)部門在38個返遷房小區(qū)中設(shè)計了咨詢點，讓想要辦理國有出讓產(chǎn)權(quán)的業(yè)主們，能更方便地了解政策。

01

最近，小編在社交平臺上刷到消息：

金楓小區(qū)有建筑面積127平米的毛坯三房，不含土地出讓金以及相關(guān)稅費，報價4100元/平米，總價52萬。

根據(jù)政策，金楓小區(qū)住宅補繳土地出讓金為（樓面低價*建筑面積）2212元/㎡x127㎡=280924元。

此外，還需要繳納住宅維修資金（75元/㎡x127㎡）9525元、土地出讓金印花稅55.3元、土地出讓金契稅6636元、不動產(chǎn)登記費80元，共計297220.3元，四舍五入就是30萬。

加上這些之后，該套房源實際總價已經(jīng)達到了近81.79萬。折合下來，實際單價為6400元/平米。

金楓小區(qū)位于經(jīng)開區(qū)與章貢區(qū)交界處、中海凱旋門北側(cè)，馬路對面就有新盤在售，目前該樓盤的均價1.5-1.7萬元/㎡左右。

金楓小區(qū)算是房齡比較新的返遷房小區(qū)，且地理位置比較優(yōu)越，距離萬象城1.5公里左右，周邊有多個高端商品房小區(qū)。

但從航拍實景上看，該小區(qū)由小高層及多層樓梯洋房組成，建筑風格比較普通，小區(qū)內(nèi)綠化率較低。

該小區(qū)住宅補繳樓面地價為2212元/平米，是贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)公布的第一批次38個返遷安置房小區(qū)補繳土地出讓金一覽表里價格最高的。

根據(jù)位置不同，經(jīng)開區(qū)返遷房小區(qū)補繳土地出讓金為1045-2212元/平米不等。

除此之外，小編看到，金楓小區(qū)隔壁的金翔小區(qū)也有建筑面積約137平毛坯三房在售，房源位于20樓，不含土地出讓金及稅費，目前報價5000元/平米。

附近的福臨小區(qū)，也有中介稱手上有房，單價也在5000多元（不含土地出讓金以及其他稅費）。

不過這些消息大都來自社交平臺，真實性尚需確認，不排除有中介利用消息釣客戶，目前小編在贛州一些二手房平臺上查詢并沒有看到有更多的返遷房掛出來售賣。

咨詢業(yè)內(nèi)人士了解到，尚未辦理國有出讓產(chǎn)權(quán)證的房源有規(guī)定不能在網(wǎng)上發(fā)布銷售信息，而很多返遷房業(yè)主都是找到了買家協(xié)商好之后，才會去辦理土地性質(zhì)變更手續(xù)。

02

面對經(jīng)開區(qū)的返遷房上市政策，部分業(yè)內(nèi)人士表示此舉會對贛州樓市產(chǎn)生巨大的沖擊。

這種觀點認為，贛州返遷房體量非常大，且許多業(yè)主有多套房，有了政策之后，勢必會有不少房源流入到市場，無疑會給原本就高的贛州存量房庫存增加壓力。

并且返遷房價格會比商品房要價明顯更低，也會干擾當前的贛州房價。

以前文所述的金楓小區(qū)為例，該小區(qū)加上出讓金和相關(guān)稅費之后的單價在六七千一平，而其周邊的商品房小區(qū)二手房掛牌價基本都在1萬多一平，返遷房的價格優(yōu)勢還是很明顯。

當然，也有人持不同觀點，這部分人認為返遷房上市影響的是預(yù)期，會讓“市場”緊張，但實則影響不太。

因為要補交土地出讓金，如果無法賣到心中合理價位，在出租與售賣之間原業(yè)主會覺得租更“劃算”。

03

我們認為，對于一些房齡比較老、品質(zhì)不高的小區(qū)，特別是與一些位置偏遠的二手房老舊小區(qū)相比，返遷房上市帶來的影響還是有的。

因為他們的客群都是剛需購房者。

如果預(yù)算不多，不太在乎品質(zhì)與環(huán)境，能以較低的價格買一套位置相對還好，又有學(xué)區(qū)的返遷房，也不失為一個好選擇。

但是對于當下品質(zhì)比較高的改善型樓盤以及部分核心地段的二手商品房來說，這種影響就小很多了。

畢竟返遷房小區(qū)的容積率普遍比較大，且在戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、園林綠化、物業(yè)管理等方面都比較一般，加上租賃人群多，居住人群比較雜亂，返遷房的居住舒適度肯定比不上大部分商品房小區(qū)。

如今新房市場正在經(jīng)歷更新?lián)Q代，新規(guī)戶型、第四代住宅等，越來越多的“好房子”正在進入到市場。

新房動不動就是超100%得房率、3米+層高、科技住宅等等……這些高品質(zhì)住宅面向的是追求更高品質(zhì)居住的客群。

而這些客群，可以說是看不上返遷房的品質(zhì)的。

在返遷房與商品房的拉扯較量中，仍然存在"居住屬性"與"資產(chǎn)屬性"的博弈。

返遷房與商品房住宅小區(qū)之間不僅有價差，更有建筑品質(zhì)方面的"代際差"。

這種代際差正在培育出細分客群——預(yù)算有限的剛需客將居住品質(zhì)放在次位，愿意接受低價的返遷房，而改善型買家則更傾向于安全、舒適的高品質(zhì)商品房產(chǎn)品，并且愿意為智能科技、園林景觀等支付更多溢價。

自《贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)返遷安置房辦理國有出讓產(chǎn)權(quán)證實施方案》出臺后，贛州樓市并未出現(xiàn)返遷房交易潮。

贛州城市動態(tài)、贛州樓市干貨，盡在贛州曬房網(wǎng)！

贛州樓市地圖，足不出戶看遍贛州樓盤，趕緊領(lǐng)取吧↓↓