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贛州房地產市場過往歷史中，有沒有過購房者夜宿營銷中心，只為買房的場面？

有！經開區就曾經有這樣一個樓盤，單月推出1400余套房源，開盤前一天晚上百余客戶在營銷中心等待開盤。

它就是勁嘉山與城，一個曾經銷售火爆，但交房后發生過兇宅拍賣、選票被盜、高層著火、樹苗移栽等多個熱點話題的樓盤小區。

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歷史開盤信息

勁嘉山與城是贛州經開區為數不多的大盤之一，項目總占地面積約16萬㎡，總建筑面積47萬㎡，由19棟、建筑面積從80-143㎡的兩至四房住宅組成，共2945戶（有一部分是煙草企業的團購住戶）。

除了“大”，這個小區規劃定位也不低，當年的銷售宣傳圍繞著近3萬㎡的運動山體公園、10萬㎡園林景觀、7000㎡架空層、山泉瀑布、半山泳池等較為超前的社區規劃展開，在贛州市場上打出了較高的熱度。

2012年9月開盤，推了1443套房源，均價4500-4900元/㎡，總價38萬元起，據說當時這個推售量不僅打破了同期贛州、也打破了江西省樓市單月最大推售量。

哪怕在之后的十幾年間，如此“熱鬧”的場面在贛州也是不多見吧？

當時等候已久的購房者

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小區實探

講真心話，小編個人對勁嘉山與城內部環境還是挺認可的，小區依地形而建，有高有低，有18、26、28、31多個樓層建筑，綠化率達到了35%，容積率2.35，目測樓間距也較寬。

內部有籃球場，羽毛球場、乒乓球桌、游泳池、攀巖墻等運動配套設施，戶外兒童娛樂設施也充足寬敞，加上山體公園環山步道、綠樹成蔭，整體環境不錯，社區居住氛圍也很好。

小區共有5個大小門可以進出，電動車可以駛入小區，所以只能算是半人車分流小區，車位比1：1.3，比較充足。

在2022年發生了比較大的物業改選風波之后，小區物業更換為中海物業，目前管理服務較好，衛生狀況還行，若要挑不足，則有綠化修剪、草坪養護不太及時，部分灌木有雜草等。

小區周邊分布著較大體量的底商，業態較豐富，基本能滿足業主的日常需求，門口也有小菜場。

目前小區入住率目測達到六七成以上，相對正常。

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二手房市場信息

*本文數據來源于某單一二手房平臺，數據隨時變動，僅供參考。

勁嘉山與城為品字樓結構設計，戶型多元化。

主打80-90㎡的兩房，96-125㎡的三房，143㎡左右的四房，大部分戶型都有入戶花園，得房率較高。

其中兩房戶型進深較深，室內采光及通風較差；三房戶型中規中矩，除個別戶型客廳朝北，大部分做到了南北雙陽臺；四房則設計為三開間朝南、四室帶飄窗。

小區于2013年年底一期交房，交房之后在市場上熱度一直挺高，是剛需買房必看的小區之一。

其二手房掛牌率在7.2%，屬于正常數值范圍內，說明當初購買的大多數業主考慮的自己居住。

在贛州某殼二手房平臺上顯示，自有成交記錄以來，該小區歷史共成交103套房源，此數據在經開區不算低。

和贛州大部分小區一樣，交房后二手房價有一波明顯的上漲。

從下面表格看，2019年至2024年期間勁嘉山與城成交套數相對穩定，但從去年(2024年）開始，成交價格出現明顯下滑，普遍成交價降至六、七千一平。

目前二手房掛牌均價在9179元/㎡（價格感覺有虛高），某殼二手房平臺上正在出售212套房源，近30天帶看417次，依然是經開區熱門帶看小區，但近90天成交僅1套，轉化極低（不排除行業競爭造成的成交數據異常）。

作為一個擁有近3千戶業主的大社區，成交戶型涵蓋建筑面積約80.14-143.3兩至四房，成交單價5724-11154元/㎡，成交總價54.4-141.8萬元。

近期成交的這一套房源為建筑面積126㎡，成交單價6056/㎡，成交總價76.3萬元。

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市場分析

小區近兩年成交價格下滑，小編覺得是多種因素交織的結果。

一方面，贛州勁嘉山與城位于經開區偏北部位置，部分購房者覺得太過于“偏僻”。

且由于大環境影響，周邊規劃公園、商業綜合體等地塊暫未開工，導致配套較弱，學區為紫荊路小學及香江路學校中學部，有教育配套，但優勢不算明顯。

加上一路之隔臨近大批量的工業和產業，宜居環境遭到質疑，曾有業主反映小區內存在異味問題。

另一方面，隨著勁嘉山與城房齡逐漸上漲，一期已有12年左右房齡，買家對于10年內和10年以上房齡的小區心理狀態會有一定變化。

此外，周邊新力帝泊灣、天空之城等二手房小區熱度的崛起，房齡更新、園林景觀、學區等方面更好，同板塊本身競爭壓力較大，在這樣的市場行情下，勁嘉山與城部分房東不得不考慮降價賣房。

最后，你覺得這個小區怎么樣？ 歡迎評論區留言討論！

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