北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我有一套清河毛南小區的房子，17年5月高點買的，480萬，97年的，東西向，5層，次頂層。現在租金下降，房子中介說目前也賣不到400萬。所以現在很糾結，賣的話，賠的多，不賣，怕以后跌的更厲害。

A：

1、當時為什么要買這套房啊？2017年是3月19號開始的打壓房價，十天九禁令，史上最嚴+最密的宏觀調控了。當時北京樓市幾乎是封盤了，普宅成交量跌了一半以上，公寓甚至幾乎0成交。

那在這種時期還出手買房，而且還是東西向+五層的，說明就是為了自住，所以才沒注意投資風險。那如果是為了自住就留著吧，只要不賣就無所謂，早晚都能漲回來，畢竟這里是北京。

2、但這租金下降是什么意思？是這套房在出租，還是說小區或板塊的租金下降啊？如果是這套房的租金下降，那問問中介是不是因為樓層高的原因？很多租戶都不愿意爬樓的。如果是小區下降，那就和周邊小區+板塊平均租金做個對比吧，分析一下什么原因？

然后再計算租售比，看看學區溢價還剩多少？租金收益率是否劃算？自己算也行，用總價除以預估租金，北京老房平均值現在是500多，超出的就是溢價。我估計這套房租金在5/6000，400萬，租售比在700左右，溢價率20%吧，在海淀不算太高，但在清河不算低了。

3、總之如果是自住為主那就留著，就算是過了明年的入學高峰導致溢價下降，那也不會猛的下跌，大概率是逐步降低比例。而基礎部分是不會單獨走低的，早晚能漲回來，就是時間短不了。

如果是投資為主的，那這種房不占優。地段兒挺好，但畢竟有不低的學區溢價，導致租金收益低+高峰期后的保值風險。而且房子雖然不算硬傷，但居住體驗也不太強吧。而房子是用來住的，在入學高峰過去之后，學區功能大概率減弱，居住功能就會更被重視，這種房在短期內至少不算投資性強的，只能寄希望長期上漲了。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們26入學，也遇到了這個情況，您推薦青年湖單校，還是德勝片區。最近因為這個事情很焦慮。都需要現在買房落戶，我們有東城的zb，擔心德勝用不了，也擔心單位弱勢，上不了青年湖。希望您有時間能點撥我們一下。

A：

1、先看預算吧，如果預算很高，那索性就買德勝，因為豪宅的學區溢價相對低，再加上學區好，那性價比就相對高了。

如果預算不是很高，那要是我就買青年湖了。一是反正買在哪兒的溢價率都差不多，何必不買個概率高的呢？二是有政保，甭管哪種都盡量用上，別人家想要還沒有呢。

2、單位弱勢，可強勢單位也未必能確保啊，大多數都是在幾所頭部校中提前搖號而已，也都是憑運氣。弱勢單位無非是批次靠后或指標少點兒，但性質都一樣。

這問問前幾屆的同事吧，從理論上說，無論哪年的概率都是一樣的。即便是名額或比例有變化，那既然是2026年的低谷期入學，指標（或所占比例）也只會增加，沒有下降的道理，概率也就跟著提升了。

3、但這也沒人敢保證肯定能對口入學，無論買房還是政保都有運氣的成分。只能說以學區為主那就德勝占優，總價越高，性價比越高。以學校為主那就青年湖，學區溢價都差不多的情況下圖個概率高。

僅供參考。

三

Q:

請問，決定房價的第一要素是什么？是需求。所以任澤平的所謂“長期看人口中期看土地短期看金融”的武斷是錯誤的。現在老百姓都是有房子的，沒有睡大街的，哪里來的購房需求？房價憑什么還高高在上？

供求關系決定商品價格，這是絕對的市場規律。而在你們的忽悠里，獨獨不提供需，只把人口、土地和金融這三項說成決定房價的條件是錯誤的。這是造成暴利驅動，過度開發的重要原因之一。

中國樓市十年前其實就已經達到飽和了，再加上十年來的瘋狂開發，目前戶均房子套數達到三套以上，遠遠超過國際警戒線，怎么還會有需求？

國家興亡，匹夫有責，位卑未敢忘憂國。現在的樓市需要有良心的人勇敢站出來維護公平正義，停止開發浪費，啟動產業轉型。

A：

1、現在戶均3套房子了？不對吧，您這是哪兒來的自信和武斷啊？中國人口14億，其中城市人口10億左右，就算是4億家庭吧，總共有12億套房子？每套房就算是80平米，那也是1000億平總量了。

2、沃天，您知道要想開發1000億平房子要花多少錢嗎？得需要多少勞動力？需要多少鋼筋水泥？占用多少土地？創造多少的GDP？繳納多少財政收入？您對這些都沒有概念吧？

我只說一個數字吧，中國現在的平均房價是1萬左右一平，那1000億平就是價值1000萬億人民幣，140萬億美元。對標美國，他們全國居民財富才190萬億，包括房子股票現金和所有能估價的財產。而咱們光房子就有140萬億了，是不是太夸張了？

如果真的是戶均3套房，那肯定是供大于求了，也一定沒人再買房，房價必然暴跌。那您等著看笑話不就得了，何必還義憤填膺的呢？也沒必維護什么正義了，因為一切都晚了，總不能把這些房子都拆了吧？那不更是浪費嗎？

3、總之我沒必要跟您辯論，咱不在一個頻道上，雞同鴨講沒什么意思。或者說如果您說的是事實，那就只能等著瞧了，誰也不用廢話。

僅供參考。

四

Q:

請問，北京目前哪個板塊的房子還算是價值洼地？我按照您的經緯比較法做了對比，感覺西南五環的狼垡價格很低，才不到3萬，遠遠低于同緯度的大興的西紅門，算價值洼地嗎？另外用經度比較不太合適吧？南北能對比嗎？

A：

1、經緯比較法，這只是找出“價格洼地”的方法，但并不能直接說明是“價值洼地”。也就是說只能發現哪個板塊的價格相對較低，但要想證明價值被低估，那就得比較各種配套了，在同等情況下的價格低才能說明是“價值洼地”。

2、北京現在的價值洼地不能以“板塊”來論了，得是說“小區”。也就是說沒有整體被低估的地段兒，只有某個小區在這種行情期間超跌了，所以算價值洼地。

這就找中介計算小區的平均租售比吧，如果明顯低于周邊同等小區，或者說是低于板塊平均值，那就說明超跌了。比如現在北京的平均租售比是600多，那如果某小區跌到了500以下甚至是400，那就絕對是超跌了，算價值洼地。

3、長豐園應該不算價值洼地，只是價格不高而已。這里7/80平的兩居室應該是200多萬，租金3/4000，租售比估計在600左右。如果是這數值，那就只能說是不高，但不太算超跌或被明顯低估，基本就是正常值范圍。當然這也是我估算的，具體的得問當地中介。

4、南北當然也能對比了，但還是這話，這種方法只能是發現某個板塊的價格與眾不同而已，并不能直接說明被低估或高估了。比如同為中軸路，大興的4萬多，奧運村的8萬多，能說明高估低估嗎？不能唄，只能說明是配套的價值不同，一分錢一分貨而已。

僅供參考。

五

Q:

請問，我目前在昌平北七家有套小兩居，孩子明年上學，因為昌平沒有好中學所以想換房。求推薦總價500以下兩居，換海淀或是朝陽自己拿不定主意。不求多好學區，在北京算中上就行，對孩子的期望值只是普通211即可，求推薦。

A：

1、昌平有好中學啊，昌一昌二的成績都不錯，放到東西海也是中上等。昌平吃虧在天牛娃被掐尖兒的比較多，所以導致沒出現頂級高中。否則以昌一昌二的成績+對口入學或直升，那是有資格漲出學區溢價的。

2、海淀或朝陽？那先看孩子的天分吧，天牛娃肯定首選海淀，朝陽則是海淀的低配版了。牛娃則是在朝陽更穩妥，因為九年校和單校劃片的多，小升初時省心，點招競爭也沒海淀那么激烈。

3、房子不好建議，500萬以下的兩居學區房，不好推薦，只能問中介。

4、普通211“即可”，這期望值可夠高的。北京去年高考的211錄取率是16.6%，六個孩子里才有一個。而且這數值還是建立在普高率70%的基礎上的，也就是16.6%要打7折，真實的211比例不過是11.6，九個孩子里才有一個。

這我不敢推薦，畢竟教育是個綜合工程，誰也不敢保證成績，要不您還是咨詢別人吧。

僅供參考。

多說一句，很多人對九分之一沒什么概念，以為很容易，或者至少是不難吧，感覺比例挺高的。

但實際上呢，這已經是金字塔的頂端部分了。打個比方吧，很多人對北京的收入總有誤解，認為年薪幾十萬很普遍，也不難掙到。但實際上呢，北京年入30萬的占比才不過是10%，是很難賺到的高收入了。

而讓孩子考上211，在現實中比賺到30萬可難多了。以海淀來說，每年給孩子補課花掉30萬的家庭大有人在，但最終能考上211的沒多少……

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。