經濟導報記者 劉勇

見習記者 賈義航

在城市發(fā)展的進程中，老舊小區(qū)就像城市的記憶書簽，承載著諸多市民的往昔歲月。然而，歲月也給它們留下了斑駁痕跡，設施老化、環(huán)境雜亂等問題日益凸顯。為改善居民生活質量，提升城市形象，濟南持續(xù)推進老舊小區(qū)改造更新工作，讓 “老房子” 實現(xiàn)華麗轉身，變成居民們心儀的 “好房子”。

經濟導報記者從濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局獲悉，2025年，濟南將計劃改造12個項目（含91個小區(qū)、院落），涉及居民11431戶、298棟樓、改造面積93.11萬平方米。這些公告的發(fā)布，不僅預示著濟南市的老舊小區(qū)改造工作邁入新階段，更激發(fā)了相關區(qū)域居民的期待。

受訪的業(yè)內人士表示，老舊小區(qū)改造不僅僅是讓老房子實現(xiàn)華麗轉身變成住著舒服的好房子，更能拉動投資和消費。“尤其是在市場不景氣的背景下，老舊小區(qū)改造拉動了新一輪投資。”長期關注老舊小區(qū)改造的房地產行業(yè)分析師吳天遠說。

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華麗轉身的老舊小區(qū)

近年來，濟南不斷創(chuàng)新老舊小區(qū)改造模式，推動改造工作從基礎類向完善類、提升類拓展，以精細化的工作方式探索出一條具有濟南特色的老舊小區(qū)改造之路。

以濟南市歷城區(qū)世紀園社區(qū)電力宿舍小區(qū)為例，經濟導報記者注意到，小區(qū)內健身設施完善的小廣場，有不少居民正在休憩，也有居民在使用健身器材進行適當運動。世紀園社區(qū)書記周子譽告訴經濟導報記者，此前小區(qū)私種樹木情況嚴重，有香椿芽、無花果樹和大楊樹等，因為無人打理，存在樹木瘋長造成視線遮擋、無人打理的無花果落地發(fā)臭吸引蚊蟲、大楊樹被美國白蛾腐蝕等問題。2024年該小區(qū)納入老舊小區(qū)改造范圍，同年9月改造項目啟動。經過協(xié)調后移除了枯樹60余棵，同步新增車位20個，補種綠植綠化1500平方米。現(xiàn)在車輛停放有序，嶄新的柏油路走起來暢通無比。

同樣，在興業(yè)嘉苑小區(qū)，經濟導報記者發(fā)現(xiàn)，花園中心新建的充電車棚中有序停放了不少電動自行車。周子譽介紹說：“之前規(guī)劃的充電樁安裝在靠近居民樓附近的位置，部分居民認為存在安全隱患，社區(qū)多次與相關部門進行溝通并修改充電樁選址，最終將原貼近住宅的充電棚遷移至小區(qū)花園中心位置，徹底消除安全隱患。”

曾經的濟南東倉老舊小區(qū)，道路坑洼不平，墻面斑駁脫落，基礎設施陳舊落后。如今，歷經改造，破舊的路面被平整的柏油路取代，車輛有序停放。樓棟外立面重新粉刷，煥然一新。老化的水電管網全面升級，安全又穩(wěn)定。增設的休閑廣場上，居民們悠然自得。

老舊小區(qū)改造需兼顧硬件升級與軟件管理。濟南堅持 “三分改七分管” 的理念，以 “管理革命” 為突破口，全力推動老舊小區(qū)專業(yè)物業(yè)服務全覆蓋。截至目前，全市2960處開放式老舊小區(qū)、宿舍區(qū)和零星院落都迎來專業(yè)物業(yè)。

一進入濟南市歷城區(qū)世紀園社區(qū)電力宿舍小區(qū)的大門，首先映入眼簾的是掛在兩顆樹中間的橫幅，上面寫著“歷城城發(fā)同晟城服鑫盛物業(yè)電力宿舍物業(yè)入駐儀式”。周子譽告訴經濟導報記者，歷城區(qū)城發(fā)集團鑫盛物業(yè)于今年3月10日進駐到電力宿舍，有了專業(yè)的管理團隊，讓居民感受到實實在在的獲得感、幸福感和安全感。

據(jù)介紹，濟南計劃通過三年行動，完成全市2000年前建成小區(qū)的改造。2025年打造12個樣板工程試點；2026年，推廣“改造+物業(yè)”模式，引入專業(yè)公司對老舊小區(qū)進行長效管理；到2027年，實現(xiàn)老舊小區(qū)全面升級為 “綠色社區(qū)”。

02

拉動投資和消費

在吳天遠看來， 老舊小區(qū)改造除了能改善居民生活質量，提升城市形象外，同樣還是“穩(wěn)投資”“促民生”的重要抓手，也是房地產及相關上下游行業(yè)的新機會。

老舊小區(qū)改造能拉動多少投資？吳天遠認為，老舊小區(qū)改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎設施和公共設施為主。在老舊小區(qū)改造的過程中，除了常規(guī)的房地產核心板塊受益外，其上下游產業(yè)鏈，包括家具、家電、家居、裝修等消費都會受到拉動。此外，5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網、物聯(lián)網等相關建設也將被帶動。

吳天遠給經濟導報記者算了一筆賬：按全國40億平方米待改造面積計算，水電暖路改造以及外墻保溫等基礎設施，平均成本約400元/平方米，需投入1.6萬億元。加裝電梯、停車位擴建等，預計需2.66萬億元。“綜合測算下來，保守估計全國改造總投資約4.5萬億元，其中2025年前后高峰期年投資規(guī)模或達8000億至1萬億元。”吳天遠表示。

經濟導報記者在調查中發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造后，居住環(huán)境得到顯著改善，居民提升居住品質的意愿增強，從而帶動家居消費升級。房屋內部裝修成為居民的重要選擇，居民會更換新的家具、購買新的家電、裝飾用品等。

例如，隨著老舊小區(qū)改造中對水電設施、智能設施的升級，居民家中的一些老舊家電可能不再適應新的環(huán)境，促使居民更換更高端、更節(jié)能、更智能的家電產品，如智能馬桶、中央空調、智能家居系統(tǒng)等。據(jù)市場調研，在老舊小區(qū)改造完成后的一段時間內，周邊家居市場、家電市場的銷售額明顯增長，部分地區(qū)的增長率甚至達到了30%以上。

吳天遠認為，如今，老舊小區(qū)改造展現(xiàn)出巨大的投資和消費拉動潛力。通過政府投資引導、帶動相關產業(yè)投資以及創(chuàng)新改造模式等方式，老舊小區(qū)改造為投資增長提供了新動力；通過促進居民家居消費升級、激活社區(qū)商業(yè)消費以及提升居民消費信心等多層面作用，有效刺激了消費。各地應繼續(xù)加大老舊小區(qū)改造力度，完善相關政策，協(xié)調各方資源，充分發(fā)揮老舊小區(qū)改造在穩(wěn)定經濟、改善民生方面的重要作用，使其成為推動經濟發(fā)展的重要引擎。隨著老舊小區(qū)改造工作的持續(xù)深入推進，其對房地產市場乃至整個國民經濟的積極影響將愈發(fā)顯著。

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