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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：

張秀芳（被繼承人之女）

張秀英（被繼承人之女）

被告：

張玉蘭（被繼承人之女）

李建國（房屋買受人）

夏明（房屋買受人）

被繼承人：

陳淑蘭（張秀芳、張秀英、張玉蘭等八子女之母，2009 年去世）

其他當事人：

張志強（被繼承人之子）等六名子女（均為陳淑蘭子女）

（二）案件背景

陳淑蘭與丈夫張某某（1968 年去世）育有八子女，包括張秀芳、張秀英、張玉蘭等。1996 年，陳淑蘭位于北京市宣武區(qū)的房屋拆遷，獲得兩套回遷房，其中北京市西城區(qū)2 居室（以下簡稱 “一號房屋”）登記在張玉蘭名下。2019 年，張玉蘭將一號房屋出售給李建國、夏明，張秀芳、張秀英以該房屋包含陳淑蘭遺產(chǎn)份額為由，主張買賣合同中涉及陳淑蘭份額的部分無效，訴至法院。

（三）關(guān)鍵事實與證據(jù)

拆遷安置與產(chǎn)權(quán)登記：

1996 年拆遷協(xié)議載明被安置人口 6 人（含陳淑蘭、張志強、張玉蘭等），安置兩套房屋，一房屋由張玉蘭簽訂購房合同并支付房款，2004 年登記在其名下。

張玉蘭提交購房款發(fā)票、稅費憑證、物業(yè)費單據(jù)，證明其實際出資并使用房屋。

合同簽訂與抗辯：

2019 年張玉蘭與李建國、夏明簽訂合同，約定房款 625 萬元并完成過戶。二買受人主張善意取得，已支付合理對價并辦理登記。

原告主張拆遷安置包含陳淑蘭份額，張玉蘭未經(jīng)其他繼承人同意處分遺產(chǎn)，合同部分無效。

親屬關(guān)系與繼承權(quán)：

陳淑蘭去世后未分割遺產(chǎn)，原告認為拆遷房屬遺產(chǎn)范圍，陳淑蘭應(yīng)占六分之一份額（被安置人口6 人）。

二、爭議焦點

（一）訴爭房屋是否包含被繼承人遺產(chǎn)份額

原告主張：拆遷協(xié)議明確被安置人口包括陳淑蘭，一號房屋作為拆遷安置房，應(yīng)按被安置人口數(shù)分配份額，陳淑蘭享有六分之一份額，屬遺產(chǎn)范圍。

被告抗辯：一號房屋由張玉蘭個人出資購買，登記在其名下，購房款使用其工齡及存款，與陳淑蘭無關(guān)。拆遷協(xié)議僅確定安置資格，不直接產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)共有，且陳淑蘭生前未主張權(quán)利，應(yīng)認定為張玉蘭個人財產(chǎn)。

（二）房屋買賣合同是否構(gòu)成無權(quán)處分及效力認定

原告主張：張玉蘭擅自處分陳淑蘭的遺產(chǎn)份額，屬于無權(quán)處分，涉及該份額的合同內(nèi)容無效。

被告抗辯：房屋登記在張玉蘭名下，買受人已盡審查義務(wù)，支付合理對價并完成登記，構(gòu)成善意取得，合同有效。

（三）不動產(chǎn)登記與實際權(quán)屬的關(guān)系

原告主張：拆遷安置基于家庭共有，雖登記在張玉蘭名下，但實際包含陳淑蘭份額，應(yīng)認定為共有財產(chǎn)。

被告抗辯：不動產(chǎn)登記具有公示效力，原告未提供證據(jù)證明登記錯誤，僅憑拆遷協(xié)議無法推翻登記權(quán)屬。

三、裁判結(jié)果

合同效力確認：

駁回原告張秀芳、張秀英要求確認《北京市存量房屋買賣合同》部分無效的訴訟請求。

訴訟費用承擔：

案件受理費由原告負擔。

四、案件分析

（一）拆遷安置權(quán)益與產(chǎn)權(quán)歸屬的區(qū)分

根據(jù)《民法典》第209 條，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準。本案中，一號房屋雖源于拆遷安置，但張玉蘭通過簽訂購房合同、支付房款并完成登記，依法取得所有權(quán)。拆遷協(xié)議中的被安置人口僅確定安置資格，不直接等同于產(chǎn)權(quán)共有，原告未提供證據(jù)證明陳淑蘭對房屋享有出資或權(quán)屬約定，僅憑被安置人身份無法主張產(chǎn)權(quán)份額。

（二）無權(quán)處分與合同效力的法律界定

《民法典》第597 條規(guī)定，無權(quán)處分不影響合同效力。張玉蘭作為登記權(quán)利人，出售房屋不構(gòu)成無權(quán)處分。即使存在權(quán)屬爭議，原告主張的 “部分無效” 缺乏法律依據(jù)，因合同標的具有整體性，無法分割認定部分條款無效。

（三）善意取得制度的適用

李建國、夏明通過中介購買房屋，支付合理對價并辦理過戶登記，符合《民法典》第311 條善意取得構(gòu)成要件。原告未證明買受人存在惡意，故買受人合法取得房屋所有權(quán)，原告主張不予支持。

（四）舉證責任的分配

原告需證明陳淑蘭對訴爭房屋享有份額，但僅提交拆遷協(xié)議，未提供出資證明、權(quán)屬約定或登記錯誤證據(jù)。根據(jù)“誰主張誰舉證” 規(guī)則，因證據(jù)不足承擔不利后果。

五、勝訴辦案心得（被告視角）

（一）不動產(chǎn)登記的核心證據(jù)作用

重點提交房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同、付款憑證，形成“登記公示 + 實際出資” 的證據(jù)鏈，證明權(quán)屬清晰，直接反駁原告 “遺產(chǎn)份額” 主張。

（二）善意取得的要件證明

梳理買受人支付記錄、中介交易流程、過戶登記時間等證據(jù)，證明買受人無過錯、支付合理對價并完成登記，符合善意取得構(gòu)成要件，阻斷原告合同無效主張。

（三）拆遷政策與產(chǎn)權(quán)規(guī)則的區(qū)分

強調(diào)拆遷安置中的“被安置人” 與 “產(chǎn)權(quán)人” 的法律區(qū)別，引用《北京市城市房屋拆遷管理辦法》說明安置資格不等同于產(chǎn)權(quán)共有，削弱原告對拆遷協(xié)議的過度解讀。

（四）訴訟時效與權(quán)利外觀的結(jié)合

指出陳淑蘭去世后十余年原告未主張權(quán)利，且房屋登記在張玉蘭名下多年，買受人有理由信賴登記效力，強化“權(quán)利外觀保護” 的抗辯邏輯。

本案啟示：處理類似糾紛時，需優(yōu)先以不動產(chǎn)登記為權(quán)利依據(jù)，結(jié)合實際出資、交易流程等證據(jù)構(gòu)建權(quán)屬鏈條。對善意取得的抗辯，應(yīng)注重對價支付、登記公示等要件的證明，同時區(qū)分拆遷安置權(quán)益與產(chǎn)權(quán)歸屬的法律性質(zhì)，避免混淆導致的舉證不足風險。