上海的新房正在全面超越二手。

　　就在2年前，云錦東方三期的認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)正在上演著狂歡。

　　結(jié)婚黃牛，代持黃牛，資金黃牛隨處可見。

　　憑借著“一日夫妻”打新的鬧劇，迅速紅遍全國(guó)。

　　畢竟只要買到，云錦東方一套房的利潤(rùn)至少在2000萬(wàn)以上。

　　是全國(guó)多少上市公司都要眼紅的利潤(rùn)率。

　　“新房發(fā)錢”是那個(gè)時(shí)代，樓市最大的紅利。

　　倒掛是新房限價(jià)下的“畸形市場(chǎng)”。

　　如今，上海樓市的修正之路走的越來越快了。

　　上海樓市靠運(yùn)氣賺錢的時(shí)代一去不返了。

　　全面正掛時(shí)代，新房、二手該怎么選呢？

　　下面的數(shù)據(jù)一定是你想看的~

　　2025年絕對(duì)是新房引領(lǐng)上海房?jī)r(jià)的元年。

　　2024年6月，上海的土地出讓終于取消了地價(jià)上限以及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

　　運(yùn)行3年的土地價(jià)格限制漸漸退出市場(chǎng)。

　　隨著市區(qū)風(fēng)貌別墅開出近30萬(wàn)的單價(jià)，黃浦金陵華庭賣到了19萬(wàn)/平。

　　從2017年開始執(zhí)行了8年的新房限價(jià)也大幅松綁了。

　　這一切都預(yù)示著，上海的房?jī)r(jià)， “正掛”正在 接管樓市。

　　在去年9月樓市新政后，上海土地市場(chǎng)也有了明顯的熱度復(fù)蘇。

　　甚至可以說是樓市倒掛/正掛的分水嶺時(shí)間。

　　從2024年10月之后成交的土地，新房?jī)r(jià)格普遍在二手的10%以上。

　　房外房研究院制圖 （新房與十年內(nèi)二手次新掛牌均價(jià)對(duì)比，下同）

　　如果說還想買到帶有倒掛的新房，也不是完全沒有機(jī)會(huì)。

　　多關(guān)注2024年10月以前拍出的地塊。

　　但是這種機(jī)會(huì)會(huì)越來越少。

　　目前，新房和二手的正掛還在10%。

　　從過往情況看，屬于是正常區(qū)間水平。

　　但是往后這個(gè)價(jià)差有可能進(jìn)一步拉大。

　　一方面新房的得房率和產(chǎn)品在提升，另一方面二手還在折舊。

　　比如寶山淞南的這個(gè)項(xiàng)目，層高3.1米。

　　3陽(yáng)臺(tái)+5個(gè)飄窗，其中一個(gè)還是270度轉(zhuǎn)角視野。

　　得房率估計(jì)直接飆到了90%以上。

　　不僅如此，現(xiàn)在的新房在品質(zhì)上也相當(dāng)舍得花錢。

　　比如新楊思的這個(gè)項(xiàng)目，廚衛(wèi)用的都是杜拉維特、博士、嘉格納這樣的品牌。

　　上海的產(chǎn)品肉眼可見的在“進(jìn)化”。

　　這個(gè)正掛的值放大到20%也都是有可能的。

　　這些項(xiàng)目拎出來看，已公示新房房?jī)r(jià)或者推測(cè)的售價(jià)，都是要高于周邊的二手次新價(jià)格。

　　房外房研究院制圖 （二手參照人為選擇，正/倒掛率存在一定偏差性）

　　由于這些新房周邊的二手參差不齊，正掛的程度也相差很多。

　　一些項(xiàng)目的價(jià)格可能已經(jīng)涵蓋了得房率增加的價(jià)值。

　　上海買房有卡點(diǎn)！先上車還是再等等？

　　不同預(yù)算，自住、學(xué)區(qū)和通勤如何兼顧？

　　地段和產(chǎn)品，到底該怎么選？

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　　為了方便大家了解，我們梳理了一批正掛、倒掛新房的情況。

　　先來看正掛新房：

　　桃浦3個(gè)新房項(xiàng)目賣的比周邊次新二手要貴10%以上。

　　其次是金色中環(huán)+成片開發(fā)+前灘邊上的新楊思。

　　板塊特征大概有2類。

　　一類是核心地段板塊，如大寧、人廣、豫園、臨平路、周家嘴路等。

　　全面正掛剛開始，核心地段的新房肯定先起勢(shì)。

　　另一類是中環(huán)外周邊二手次新競(jìng)爭(zhēng)少，依賴新房的板塊，如曹路、大場(chǎng)、顧村、嘉定老城。

　　房外房研究院制圖 （二手參照人為選擇，正掛率存在一定偏差性）

　　再來看倒掛新房項(xiàng)目：

　　上海的倒掛新房能撿漏的越來越少了。

　　倒掛比例比較大的幾個(gè)項(xiàng)目要么是2020年以前拿地，要么是前幾年有聯(lián)動(dòng)價(jià)時(shí)拿地。

　　比如，圣和靜安公館是2003年拿的地；

　　能建西岸譽(yù)府、前灘公館是2023年拿的地；

　　古美閱華、綠城沁香園是2024年拿的地。

　　房外房研究院制圖 （二手參照人為選擇，倒掛率存在一定偏差性）

　　但是90%以上的倒掛，其實(shí)優(yōu)勢(shì)很弱了。

　　考慮到貸款利息成本，想要獲利并不容易。

　　徐匯濱江的能建西岸譽(yù)府這樣已經(jīng)算高倒掛，所以一堆人搶，開盤就售罄。

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　　如果是分環(huán)線來看，單從價(jià)格上看，在新房二手的選擇上將會(huì)呈現(xiàn)更大的 差異性 。

　　1、內(nèi)環(huán)內(nèi)：

　　新房性價(jià)比高的 板塊：不夜城、西藏北路。

　　其實(shí)不夜城、西藏北路都是估值不高的區(qū)域。

　　自從萬(wàn)科中興路地王之后，新房?jī)r(jià)格變化不明顯。

　　但是這里離市區(qū)近，通勤優(yōu)勢(shì)大。

　　二手性價(jià)比高的板塊 ：人民廣場(chǎng)、豫園、臨平路。

　　房外房研究院制圖

　　但是考慮到內(nèi)環(huán)內(nèi)新房的價(jià)格不斷突破新高，之前的項(xiàng)目還是受益為主。

　　比如海玥黃浦源現(xiàn)在14萬(wàn)，但是黃浦區(qū)的天花板已經(jīng)到了19萬(wàn)。

　　2、內(nèi)中環(huán)：

　　新房性價(jià)比高的 板塊：徐匯濱江、金虹橋、北蔡。

　　像南碼頭的保利世博天悅，其實(shí)沒什么倒掛。

　　主要是九龍倉(cāng)的掛牌價(jià)比較高，近期的實(shí)際成交價(jià)其實(shí)并不高。

　　二手性價(jià)比高的板塊：大寧、周家嘴路、楊思前灘。

　　房外房研究院制圖

　　中內(nèi)環(huán)其實(shí)受到土拍的影響較大，環(huán)線上的地王項(xiàng)目也比較多。

　　大家多關(guān)注二手。

　　3、中外環(huán)：

　　新房性價(jià)比高的板塊：江灣鎮(zhèn)、古美、共康、上大、唐鎮(zhèn)、長(zhǎng)征、長(zhǎng)橋、中原。

　　二手性價(jià)比高 的板塊：桃浦、大場(chǎng)。

　　房外房研究院制圖

　　其實(shí)，即便是大場(chǎng)、桃浦的新房比二手貴，但是綜合考慮品質(zhì)和地理位置來說也不是處于絕對(duì)劣勢(shì)。

　　像南大的望云項(xiàng)目依然可以賣的很好。

　　在這條環(huán)線里的新房都是“老地”，價(jià)格還是有優(yōu)勢(shì)的。

　　土拍地王熱的價(jià)格傳導(dǎo)暫時(shí)還沒到這邊。

　　4、外環(huán)外：

　　新房性價(jià)比高的板塊：唐鎮(zhèn)、康橋、南翔、江橋、楊行、泗涇。

　　二手性價(jià)比高的板塊：曹路、嘉定老城、顧村、南橋。

　　房外房研究院制圖

　　外環(huán)外其實(shí)過去建的新房比較多，所以二手次新房也不缺。

　　新房、二手的優(yōu)劣勢(shì)有時(shí)候不是非常明顯。

　　除非是唐鎮(zhèn)這樣，價(jià)格方面有唐鎮(zhèn)三兄弟的二手價(jià)格頂著，新房會(huì)顯得不貴。

　　無論買新買舊選擇面都很大。

　　如果總結(jié)一下當(dāng)下的新房、二手的情況，那就是：

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)新房是有錢人首選；

　　內(nèi)中環(huán)是二手的性價(jià)比正在崛起；

　　中外環(huán)是新房性依然有優(yōu)勢(shì)；

　　外環(huán)外新房二手按需選擇。