我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+資格、社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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前段時(shí)間，我花了小半天時(shí)間陪粉絲看學(xué)區(qū)房。

是的，青二錦二的老破小學(xué)區(qū)房，好久又沒(méi)轉(zhuǎn)悠看這種房子了，不知道有多少老粉記得2年前這篇文章？

話說(shuō)這粉絲的情況也很具體，孩子9月馬上就要讀書(shū)了，預(yù)算100-200萬(wàn)都行，我們要做的，其實(shí)是層層遞進(jìn)的邏輯分析、篩選。

1、時(shí)間很緊迫，基本要4月內(nèi)完成買房過(guò)戶和市域內(nèi)遷移戶口，房東配合的話，大概5個(gè)工作日可以完成過(guò)戶，市域內(nèi)遷戶口則大概5分鐘。

2、錦二有三所學(xué)校是要求提前1年落戶的，所以只能看天涯石小學(xué)，青二的勝西和它比較類似，從周邊的小區(qū)分布，定價(jià)以及辦學(xué)層次來(lái)說(shuō)，都還是比較相似的。

學(xué)校肯定沒(méi)話說(shuō)，但是對(duì)應(yīng)的高層和老房子單價(jià)都比較高，2萬(wàn)好幾，關(guān)鍵是得房率太低，相當(dāng)蝸居，很多房東也吃準(zhǔn)了時(shí)間節(jié)點(diǎn)的緊迫性，所以正準(zhǔn)備著熬高價(jià)緣分。

3、我個(gè)人對(duì)學(xué)區(qū)房還是比較理性的，其實(shí)青二錦二都已經(jīng)是很頂級(jí)了，不建議家長(zhǎng)們還在一個(gè)很微小的差異上做過(guò)多的犧牲過(guò)多的努力。片區(qū)內(nèi)的次頂級(jí)學(xué)校，則是更具有兼顧性的買法，學(xué)區(qū)得到保障的同時(shí)，居住環(huán)境，戶型得房率，單價(jià)性價(jià)比，卻往往能得到較大提升。

畢竟老破小學(xué)區(qū)房，買來(lái)是住的，一住就是小10年啊。

4、所以我們調(diào)整了一下思考方式，鎖定了東小周邊品相較好的學(xué)區(qū)房。

什么叫品相好？

第一是小區(qū)整體環(huán)境（改造，維護(hù)）要過(guò)得去，主觀感受很重要；
第二是樓層以2-5樓為宜，最好是3、4樓，但說(shuō)實(shí)話，黃金三四樓的房源極少，優(yōu)質(zhì)房源屬于秒殺狀態(tài)；
第三是戶型相對(duì)方正，功能區(qū)布局合理，沒(méi)有較大的暗衛(wèi)暗廚問(wèn)題，得房率一般是85%以上（很多不乏95-100%的），視野采光噪音也是基礎(chǔ)要求；
第四則需要是房東誠(chéng)心賣的前提下，盡量有性價(jià)比，裝修一般的報(bào)價(jià)1.6萬(wàn)為宜，自裝下來(lái)成本在1.8萬(wàn)是比較具有穩(wěn)健性的買法。

篩來(lái)篩去，不過(guò)區(qū)區(qū)幾套。逐一看過(guò)之后，都各有所長(zhǎng)，有的是大降價(jià)偏向性價(jià)比，有的是戶型好得房率高采光好，有的是精裝設(shè)計(jì)拎包入住，也有一些是低樓層對(duì)老齡友好。

目前暫定考慮一套2樓（不開(kāi)燈采光稍差）和4樓（報(bào)價(jià)稍高）的備選，5樓的主要因?yàn)橛欣先藭簳r(shí)放棄。

但關(guān)鍵點(diǎn)還是在于老人，考慮到腿腳不變，我們又尋求了新的電梯房思路，目前云看房了一套職工宿舍，得房率高，戶型采光好，裝修也不錯(cuò)，總價(jià)還算可控，唯一的問(wèn)題是單價(jià)2萬(wàn)多了，不過(guò)這又涉及到另外的定價(jià)分析——

這個(gè)電梯房值不值得2萬(wàn)+？和勝西、天涯石老破小相比孰優(yōu)孰劣？

還是要深入到線下去看房后再議。

隔了幾天，我們蹲守電梯房。

第一套，文殊院地鐵口，東小B側(cè)門旁，四川電視臺(tái)職工宿舍絕對(duì)是一個(gè)隱藏的優(yōu)質(zhì)選手。

雖然建成于2000年，但那些年的建筑質(zhì)量非常好，是不是和單位宿舍有關(guān)？墻體品質(zhì)，戶設(shè)計(jì)，比10年后的好些電梯房更可靠實(shí)用，瓷磚貼面維護(hù)保養(yǎng)還不錯(cuò)，電梯也有換新。

這也是青二周圍電梯房里，少見(jiàn)的2T6戶產(chǎn)品，看了一套60多平的標(biāo)準(zhǔn)套二，整體品相較好，滿意度較高。

得房率97%，帶環(huán)形陽(yáng)臺(tái)，沒(méi)有暗衛(wèi)暗廚暗臥，客廳不大，但五臟俱全，三年前裝修陪讀，裝標(biāo)也不錯(cuò)，窗戶看出去的視野，采光，噪音都都還表現(xiàn)挺好。

唯一的就是價(jià)格了，單價(jià)2萬(wàn)多還算正常，但是有裝修溢價(jià)，對(duì)非常看重單價(jià)總價(jià)的人來(lái)說(shuō)還要猶豫，對(duì)預(yù)算高比較相信眼緣的人來(lái)說(shuō)，契合度就很高。

不過(guò)非常遺憾的事，沒(méi)多久這套房就被別人買下來(lái)了...唯有淚千行。

優(yōu)劣都是對(duì)比出來(lái)的...尤其是青二錦二這種地方，在90%房源都很垃圾的情況下，找出來(lái)10%的優(yōu)質(zhì)買法，很不容易。

粉絲朋友里后續(xù)有盯青二電梯房的話，可以抽空去看看這個(gè)盤(pán)。

第二套，同樣是文殊院地鐵口，人民中路東側(cè)的證大正府，房齡要次新得多，大概是2010年的，小區(qū)大門，入戶，都稍微打整了下，有點(diǎn)次新房的樣子。

但是里面大失所望。

梯戶比很高，4T15戶，這導(dǎo)致租客居多，樓道狹長(zhǎng)黑暗，戶型也偏異形居多。

看了一個(gè)小套二，門廳異形，得房率66%，算很低的了，不過(guò)好在單價(jià)也低，不到1.6萬(wàn)，換算成套內(nèi)單價(jià)的話，比電視臺(tái)宿舍的還低一點(diǎn)，不過(guò)也不能只看價(jià)格不看其他。

臥室，廚衛(wèi)面積尺度可以，但是暗衛(wèi)，基裝狀態(tài)。以前出租，現(xiàn)在空置，一股霉味兒，總感覺(jué)氣場(chǎng)不對(duì)。

后來(lái)一合計(jì)，發(fā)現(xiàn)是各種橫梁壓頂，客廳的橫梁，臥室的橫梁，讓人很不舒服。

至于視野采光，還好，畢竟能去瞎轉(zhuǎn)的，也算是小區(qū)里的優(yōu)質(zhì)房源了。

不過(guò)在心中，依然是墊底的狀態(tài)。

第三套，看中鐵瑞城錦隆時(shí)代，來(lái)到八寶街了，步行上學(xué)大概10分鐘，還可接受。

房齡也不算老，是品相尚可的次新小區(qū)，原本以為臨近兩條主干道，會(huì)很吵的，但是看的這套房朝南，整體感官下來(lái)，視野和采光都是不錯(cuò)的。

在市中心，尤其是這種老街區(qū)，高層的視野尤為珍貴。

不知道是遺憾還是優(yōu)勢(shì)，這套房正對(duì)面就是金地39峯，視野上有些遮擋，但天天看著豪宅，自己也開(kāi)心。

話說(shuō)金地39峯，20年開(kāi)盤(pán)就賣3萬(wàn)，之前首套房成交410萬(wàn)， https://weibo.com/1551561845/P1AMVpv1P 現(xiàn)在來(lái)看算是買家撿漏了，因?yàn)樵贌o(wú)這樣的低價(jià)房源，房東普遍都很惜售，它也是整個(gè)錦二青二當(dāng)前最次新的上市了的二手房。

緊鄰著的中鐵瑞城錦隆時(shí)代，單價(jià)就從3萬(wàn)+，降到了不到2萬(wàn)，畢竟4T19戶、得房率76%的品質(zhì)確實(shí)一般。

具體這套房而言，我總覺(jué)得是個(gè)串串房，有簡(jiǎn)單裝修，估摸著只花了小幾萬(wàn)，暗衛(wèi)很明顯，套一改套二，犧牲看客廳，適合拿來(lái)出租。

排名在證大正府之前。

第四套，也是最后一套，錦城華府，在中鐵街對(duì)面，上學(xué)隔了一條大路，不過(guò)遵守交規(guī)都沒(méi)問(wèn)題，而且距離熱鬧的新城市廣場(chǎng)，今年要開(kāi)通的17號(hào)線二期西大街站（300米）都很近了。

還沒(méi)到談價(jià)格的時(shí)候，主要是談感官，線上結(jié)合線下，線上線下都滿意了，才會(huì)談價(jià)砍價(jià)。

從感官上來(lái)說(shuō)，這個(gè)小區(qū)還不錯(cuò)，門禁，人車分流，小區(qū)環(huán)境，還可以。主要是整個(gè)小區(qū)很敞亮很通透，沒(méi)有視野采光上的遮擋。

看了一套端戶，端頭的公共小陽(yáng)臺(tái)視野很好，但是要注意安全。

也是套一改套二，得房率79%，4T17戶，一個(gè)小暗衛(wèi)。把客廳隔斷成主臥后，還有個(gè)很小的窗戶通風(fēng)透氣。整體布局是很緊湊的，不過(guò)房東做了幾次裝修升級(jí)（風(fēng)格過(guò)時(shí)和細(xì)節(jié)槽點(diǎn)也有，不細(xì)說(shuō)），拎包入住沒(méi)啥問(wèn)題。

優(yōu)點(diǎn)是視野真的很好，對(duì)面紅色的小房子，有人知道是啥么？

綜合對(duì)比四套房來(lái)看，從品相的角度我認(rèn)為是四川電視臺(tái)職工宿舍（地段裝修產(chǎn)品都好）>錦城華府（視野好，裝修尚可）>中鐵瑞城錦隆時(shí)代（簡(jiǎn)裝串串房）>證大正府（氣場(chǎng)比較怪異）。

還有就是從套內(nèi)單價(jià)來(lái)看，大都差別不大，最低是2.1萬(wàn)，最高是2.7萬(wàn)，不過(guò)還可以砍價(jià)，所以也不是決斷因素。

目前，還在繼續(xù)看房選房的路上，暫時(shí)沒(méi)有最終決斷，以上品相好的步梯老房子，還是電梯套二，諸位看客如果是自己來(lái)買的話，會(huì)怎么選呢？