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本文篇幅有點(diǎn)長，如果你想詳細(xì)了解這個小區(qū)，那一定要耐心看完。

內(nèi)容提要：

· 樓盤開發(fā)歷史及新房銷售價格

· 二手房價格及周邊對比

· 小區(qū)位置爭議、周邊配套

· 實(shí)地評測、內(nèi)部現(xiàn)狀

如果沒有記錯的話，贛州市麗景江山的開盤時間是2014年左右，在贛州樓市發(fā)展階段這是一個極其尷尬的時間點(diǎn)。

因市場庫存巨大，房企在銷售初期只能啟動以價換量去庫存銷售策略。

雖然項(xiàng)目方對外一直強(qiáng)調(diào)樓盤位于章江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、蓉江新區(qū)三區(qū)交界之處，擁有未來較佳的地理位置。

但由于彼時章江新區(qū)的建設(shè)仍在進(jìn)行，開發(fā)熱度主要集中在生態(tài)公園周邊及章江北側(cè)玖瓏灣、江山里、海亮天城、中海國際社區(qū)等項(xiàng)目樓盤。

所以當(dāng)時項(xiàng)目的位置并無優(yōu)勢，幾乎80%以上的到訪客戶都認(rèn)為樓盤位置太偏。

首開期間推出3號樓、4號樓、7號樓、9號樓正好遇上樓市低迷，又洽逢華潤、中海率先降價，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售遇阻。

房企不得不面向醫(yī)療教育及建設(shè)協(xié)會等單位放開團(tuán)購，均價大概在5700元/㎡左右。

不過在項(xiàng)目持銷期間（2016、2017年年間），最高也漲到了7500元/㎡左右均價。

或許因銷售滯后及項(xiàng)目管理方變動等原因，首批房源“推遲近1年”才完成交房動作。

01

小區(qū)二手房價

隨著章江新區(qū)開發(fā)成熟，交房拿證之后，麗景江山小區(qū)在二手房市場的熱度逐漸升溫。

且隨著城市框架的拉大，小區(qū)處于三區(qū)交界之處的位置優(yōu)勢也逐漸顯現(xiàn)。

加上近兩年東江源高架橋?qū)崿F(xiàn)通車，與高架橋出入口不遠(yuǎn)的麗景江山在交通出行方面變得非常方便。

小區(qū)內(nèi)二手房房價也因此水漲船高。

房價高峰期在2021-2023年，二手房成交均價大概在1.2萬元/平米左右。

由于近兩年受市場環(huán)境影響，從某殼平臺上搜集的成交信息顯示，麗景江山的二手房價也出現(xiàn)了小幅回落。

目前，麗景江山小區(qū)二手房掛牌均價為11763元/平米，有115套房源掛牌在售，近90天成交1套。

2024年以來該平臺上成交了8套房源，大部分房源成交價格在九千至一萬多每平。

周邊小區(qū)二手房掛牌價格：

除返遷房社區(qū)之外，在東、北兩個方向有風(fēng)和日麗、臺灣城、漢泰上上城、以及E地塊上的星洲灣九境等多個小區(qū)，周圍居住氛圍漸起。

通過查詢某殼二手房數(shù)據(jù)，與星洲灣九境二手房價高層房源掛牌均價在1.4萬元/平米左右。

漢泰上上城二手房掛牌均價在1.5萬元/平米左右。

臺灣城二手房掛牌均價在1.1萬元/平米左右。

與麗景江山一路之隔的風(fēng)和日麗二手房掛牌均價則在9900元/平米左右。

周邊新房情況：

附近正在銷售的新盤有中海天樾（距離約1000米）與將要入市的章江上境（一路之隔）。

目前中海天樾銷售均價在1.5-1.7萬元/㎡ （價格或有出入，以售樓部現(xiàn)場咨詢?yōu)闇?zhǔn)）。

章江上境預(yù)計(jì)5月首開，目前價格也還未公布，但由于產(chǎn)品定位為四代住宅，作為“超改善”產(chǎn)品，預(yù)計(jì)價格不低。

總體來說，由于小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施豐富及近幾年麗景江山區(qū)位優(yōu)勢顯現(xiàn)，加上周邊多個高端小區(qū)帶動，2014年首開至今，十年之后麗景江山終于在二手房市場上得到了相應(yīng)的尊重與價值體現(xiàn)。

02

贛州頗有爭議的一個盤

說它有爭議，主要是位置有爭議，小區(qū)位于贊賢路與大余路交界之處，臨近東江源大道快速路，交通便利。

有人認(rèn)為這個盤屬于章江新區(qū)，有人認(rèn)為應(yīng)該算是經(jīng)開區(qū)。

到底該怎么算？有時小編也糊涂。

屬地管轄顯然是歸贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，但位置似乎又確實(shí)處于章江新區(qū)的邊緣，畢竟以贊賢路為界，一路之隔的E地塊，大家已經(jīng)公認(rèn)是章江新區(qū)位置。

本文決定不糾結(jié)此處，主要以2025年為時點(diǎn)，對小區(qū)目前的整體情況做個實(shí)評。

03

小區(qū)整體情況實(shí)評

麗景江山小區(qū)容積率約為3.0，地面共有14棟高層樓市（共33層），總戶數(shù)為1520戶，這種體量在贛州已經(jīng)算是大型社區(qū)了。

盡管容積率不低，但由于規(guī)劃合理，小區(qū)樓棟之間似乎并不顯得擁擠，在設(shè)計(jì)中充分考慮了間距及采光通風(fēng)需求。

質(zhì)量：

雖然交房多年，小區(qū)外立面保持狀況仍然較好。

小區(qū)內(nèi)部公共區(qū)域部分保持的也不錯，看得出建設(shè)方在當(dāng)年用心做了產(chǎn)品。

房型：

在產(chǎn)品定位與戶型設(shè)計(jì)上麗景江山主打剛需戶型，建有建筑面積約81-142.65㎡的兩至四房。

其中，三房戶型的選擇性最為豐富，也較受歡迎，部分戶型設(shè)計(jì)了南北雙陽臺，北陽臺大都由業(yè)主封閉增加室內(nèi)空間，故三房的室內(nèi)空間比較大。

出入：

小區(qū)實(shí)行人車分流設(shè)計(jì)，有三個出入口，主要出入口為南大門和西門，南門為正大門，旁邊設(shè)有地下停車場主入口，西門為側(cè)門，人流更大，旁邊設(shè)有地下停車場出口。

出入口均設(shè)有門禁刷臉系統(tǒng)，設(shè)有門崗，安保人員年齡偏大但責(zé)任心不錯。

▼ 小區(qū)大門

▼ 小區(qū)東門

停車：

小區(qū)業(yè)主對車位的購買欲望極低，直至目前項(xiàng)目仍有大量車位未售出，導(dǎo)致地下停車位的使用與入住率嚴(yán)重不符，許多業(yè)主寧愿選擇將愛車停在小區(qū)附近的露天停車場或街道邊。

另外，電動車、摩托車等停放區(qū)域考慮不夠，大部分車只能露天停放在小區(qū)周邊。

電梯：

電梯品牌目測一般，裝有風(fēng)機(jī)。

電梯配比為一梯兩戶，但由于樓層較高且中間有連廊相通，許多業(yè)主會同時按下兩部電梯，導(dǎo)致電梯重復(fù)使用并影響到使用效率。

在上下班高峰期與上學(xué)高峰期，電梯等待時間過長是個大問題。

▼ 入戶大堂

園林配套：

雖說定位剛需，在小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻并未降配降標(biāo)。

小區(qū)內(nèi)設(shè)有噴水花池、觀景亭臺、水榭等元素，且園林景觀設(shè)計(jì)也花了心思，綠植豐富多樣。

▼ 樓棟入戶

最主要的是配備了羽毛球場和籃球場、露天泳池，以及兒童游樂區(qū)、居民健身小廣場、休閑長廊等設(shè)施。

生活便利性：

小區(qū)附近有金星農(nóng)貿(mào)市場、大型超市（宏昌超市），出小區(qū)后步行距離10-分鐘左右。

超市體量較大，完全能夠滿足業(yè)主家庭購物需求。

但不知何原因，雖有1500多戶居民，麗景江山的底商出租情況卻并不太好，目測在經(jīng)營的店鋪不足10家，大部分處于空置狀態(tài)。

據(jù)2024年學(xué)區(qū)分化得知，麗景江山小學(xué)學(xué)區(qū)為贊賢路小學(xué)、初中學(xué)區(qū)為贛州市第十二中學(xué)（贊賢路中學(xué)），距離較近。

鄰里生態(tài)：

3號樓、4號樓、7號樓、9號樓以醫(yī)療教育行業(yè)及建設(shè)行業(yè)工作人員為主，其余樓棟則由地緣客戶及近些年新進(jìn)城客戶為主。

小區(qū)內(nèi)年輕家庭與年老家庭比例適中。

在經(jīng)濟(jì)層面，大部分為中產(chǎn)剛需業(yè)主。

居民關(guān)系較為融洽。

社區(qū)氛圍：

由于體育健身配套較豐富，小區(qū)內(nèi)社區(qū)氛圍較好。

兩塊羽毛球場全天開放，籃球場傍晚規(guī)定時間段開放。

特別是小區(qū)內(nèi)健身廣場比較大（感覺在贛州主城區(qū)有此規(guī)模的內(nèi)廣場比較少見），晚飯過后該處成了業(yè)主們健身交流的主要區(qū)域，據(jù)說光是廣場舞舞蹈隊(duì)就有三支以上。

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