作者：余飛

　　01

　　西安房價，猛回頭

　　 細數了一下，西安新房價格已經連跌半年，二手房則連跌了18個月。

　　 這與同處西部的成都形勢完全不同。成都新房從去年12月份止跌上漲以來，連續四個月上漲。二手房價格自去年10月份止跌上漲以來連續上漲了6個月。

　　 而且，成都一季度商品房 成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上漲19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上漲32.9%。

　　 而西安：

　　 第一，新房與二手房持續連跌。

　　 國家統計局數據顯示，3月份西安新房環比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手房環比下跌0.3%，同比下跌6.9%。

　　 第二，當北上廣深杭成一季度成交量躁動時，西安依舊低迷。

　　 西安房管局披露，2025年3月，西安市商品房簽約面積僅為56.2萬平方米，與去年同期相比減少了18.7%，與上月相比也下降了9.3%。

　　 二手房成交量好很多。

　　3月份，全市存量房（二手房）網簽備案面積114.61萬平方米；其中，住宅網簽備案10470套，面積105.36萬平方米。

　　這一數據比2025年2月份的6972套環比上漲了50.17%，同比上漲了8.87%，也刷新了最近這兩年以來的二手房成交新紀錄，成交量僅次于2023年3月份的12151套。

　　二手房量漲、價跌，顯然是業主們在以價換量。

　　相比于東部與中部城市，西安房價調整的時間較晚，新房去年四季度才開始下跌。

　　按照房地產的板塊輪動理論，西安往后還會繼續調整相當長的一段時間。

　　畢竟這座城市的經濟、產業以及房價收入比，嚴重制約了這座城市的房價空間。

　　02

　　西安房價為何開始連跌

　　 其實，對于西安的連跌，是意料之中，也是情理之中的事情。

　　 因為，西安的商品房銷量在跳水。

　　 西安新房成交量2018年見頂之后，一路下滑。并且從2021開始大幅下滑，2024年線的新房成交面積1328.05萬平方米，只有2018年的一半。

　　 制圖：城市財經；數據：西安市統計局

　　 除了銷量直接誘導價格下滑外，經濟氛圍也是重要的、不可忽視的因素。

　　 從2023年三季度開始，西安的經濟增速就表現出了明顯疲態。

　　 2023前三季度西安GDP增速4.6%，跑輸了大盤5.2%的增速。2023年全年GDP增速5.2%，與國家平均增速持平。

　　 進入2024年，西安的增速動力明顯不足了，一季度和上半年增速位居萬億城市倒數第二位。

　　 去年全年，西安的GDP增速4.6%，依舊跑輸全國大盤0.4個百分點。這一增速在27個萬億GDP城市中，位列倒數第四，僅好于佛山、廣州、南京。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　 影響其經濟增速的核心因素，是工業。

　　 這一點，從去年上半年的數據中，更能體現出來。

　　 2024年1至6月，西安固定資產投資增速-5.8%，其中工業投資增速-13.3%。

　　 此情形下，去年上半年西安的工業總產值下降了0.8%，規模以上工業中，大部分工業增加值都在下滑。

　　 來源：西安統計局

　　 下半年，西安加大了工業投資力度，全年工業投資實現逆轉，增長了1.1%，最終實現了西安工業總產值增幅轉正，增長了4.4%。

　　 來源：西安統計局

　　 最終將西安的GDP增速排名，從萬億城市倒數第二上升到了倒數第四。

　　 從西安全年的規模以上工業分行業數據來看，仍有很多在下滑，這對于工業本身不夠強大的西安來說，會是其2025年能否走出水逆周期的關鍵。

　　 傳統產業如汽車、裝備制造增長疲軟，而新興產業（如半導體、光伏）尚未形成足夠的經濟拉動效應 。經濟增長動能不足導致居民收入預期下降，購房能力受限。

　　此外，2024年西安城鎮居民人均可支配收入約5.1萬元，而新房均價達1.6萬元 /㎡，房價收入比高達28.1倍，遠超國際警戒線（6-8 倍）。普通工薪階層購房需依賴 “六個錢包” 或長期儲蓄，進一步抑制需求。

　　當然，西安也不是沒有好消息。

　　2024年，西安常住人口增加了8.94萬人，增量位居全國第八位，北方城市第一位。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　 但這一增量相較于其七普時期的年均增量堪稱跳水，2010至2020十年間，西安年均常住人口增量44.85萬人。2021年也還有20多萬增量，如今只有幾萬增量。

　　 當然，這是大趨勢，哪怕人口增量彪悍的深圳、廣州也難擋大勢。

　　03

　　關于西安的兩個問題

　　 最后來說說關于西安的兩個問題。

　　 第一，為何西安的工業不強？

　　 印象中，西安可是軍工重地，西安集聚了中國航天的1/3、航空的1/4的科研單位和生產力量，是中國航天航空動力之鄉、中國兵器工業重鎮。整座城市的國防科技實力僅次于北京，排名全國第二。

　　 如果說大連、上海、廣州修建的航空母艦、巡洋艦等艦艇，是在推動中國成為海權強國的話，那么，西安就是中國爭奪制空權的一大支點。

　　 西安生產了諸多空中國之重器，如轟-6、飛豹、空警-2000，運-20以及長征系列所有運載火箭的發動機等。它還是全國唯一擁有完整衛星產業鏈的地區。

　　 然而，西安能夠計入或者可以公開的工業實力，很不夠看。

　　 從西安公布的數據來看，2020年全部工業增加值1828.59億元，2021年、2022年、2023年沒有公布直接數據，只公布了增速。

　　 2021年增長了5.7%，2022年增長了13.9%。以此估算，2022年的工業增加值應該為2201億元。

　　 2023年工業增加值增長9%，以此計算為2399.09億元。這一數據如何？

　　 工業第一城深圳，2023年規模以上工業增加值11818.61億元。

　　 和頭部工業強城沒法比。

　　 即便與工業腰部城市比，西安也存在劣勢。2023年晉級為萬億GDP城市的煙臺，全年全部工業增加值3682.35億元。2024年晉級為萬億城市的唐山，2023年的全部工業增加值也有4233.4億元。

　　 此外，西安統計局披露，在千億產業數值上只有3個，一個是計算機、通信和其他電子設備制造業，一個是汽車制造業，一個是電氣機械和器材制造業。

　　 2022年，汽車制造業已經超越計算機、通信和其他電子設備制造業，成為西安的當家產業。

　　 2023年，汽車制造業，電器機械和器材制造業，計算機、通信和其他電子設備制造業營業收入都在2000億之上。

　　 制圖：城市財經；數據：西安統計局

　　 沒有對比，就沒有傷害，看看其他城市的千億產業。

　　深圳擁有7個千億產業，其中一個萬億產業，計算機、通信和其他電子設備制造業。

　　制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

　　蘇州擁有11個千億產業，其中1個為萬億產業。

　　制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

　　東莞，5個千億產業，其中一個萬億產業。

　　制圖：城市財經；數據：東莞市統計局

　　 無錫 擁有9個千億產業。

　　制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

　　 廣州擁有6個千億產業。

　　 制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

　　成都、武漢、杭州各自擁有4個千億產業。

　　 制圖：城市財經；數據：武漢市2023年統計年鑒

　　 制圖：城市財經；數據：杭州市2024年統計年鑒

　　 制圖：城市財經；數據：成都市2024年統計年鑒

　　 西安擁有如此之多的軍工企業，還有更多的科研院所，為何沒能賦能西安的工業。

　　 根本原因在于軍工與科研院所雖然是高精尖的科技工業，但也是封閉的“孤島經濟”，西安沒有打通它們與市場的傳導、轉化機制。

　　 陜西坐擁眾多軍工、科技、航天、高校，但由于其國家指令性強城，產業化程度低，并未對陜西經濟提供太大助力。

　　 除了省市矛盾，陜西省同高校、科研軍工院所之間也有很多扯不清的矛盾。陜西高校眾多，多數都為中央部屬高校。即使非部屬的西安工業大學、西安理工大學、西安建筑科技大學、西安工程大學也都有著曾經部屬的歷史，高校與科研院所吃中央財政，關起門來辦學、研究，與地方關系不大。

　　 這是西安需要解決的一個痛點。西安急需擺脫軍工強而工業不強的矛盾。

　　 第二，西安的房價，還會繼續調整嗎？

　　西安這座城市，作為西北第一城，最大的優勢，就是人口競爭力，在西北沒有哪座城市敢與之爭鋒。

　　這一點，其人口增量數據中就是最好的說明。

　　人口源源不斷地流入，帶來源源不斷的需求，對西安樓市構成較大利好。

　　而且，西安還虹吸著周邊地區的購房需求。

　　這些都構成了西安房價的底氣，但在房地產市場整體預期缺失、調整仍在繼續的當下，西安的下跌才開始而已。

　　最關鍵的是，如今全球局勢動蕩加劇，關稅大戰重燃。

　　當然，由于西安的出口規模不大，2024年只有2775.8億元。對美依賴度也不高，只有4.9%，是外貿三十強城市對美依賴度最低的城市。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市統計局、各地海關

　　但是，對于這座經濟、產業本就在陣痛期的城市來說，一絲一毫的波動，影響都可能被放大。

　　總而言之，調整仍會繼續。

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